3月亚洲（中国）长租公寓发展报告：厦门租金涨幅最高
01 全球公寓市场发展动态
3月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球住宅租金年增长率较去年同期放缓，但仍处于正增长。中国及亚洲租金同比呈现整体温和上涨趋势，但欧美租金涨幅普遍高于亚洲，全球租赁市场总体呈现分化上涨态势。
美国方面，美国公寓租赁市场进入传统旺季，租金环比出现回升，但受供应增加影响，整体空置率处于高位，市场分化明显。全美租金中位数约$1363–$1388，因供应结构调整，不同城市租金涨跌不一，热点城市租金相对坚挺，而部分高供应区域租金承压。3月租金呈季节性回升，环比上涨约0.4%至0.6%。然而，同比依然小幅下降或与去年持平。全美公寓空置率升至6.7%-7.3%，为2020年9月以来的最高，甚至超过了疫情前水平。高需求城市、一线城市及主要科技、教育中心需求依然强劲，由于工作或生活需求，租金依然居高不下。高供应区域如德州奥斯汀等城市，因多户住宅大量竣工，租金受到严重冲击，供应压力导致租金下降幅度较大。
意大利方面，公寓租赁市场延续高租金态势，以米兰为首的大城市住房成本处于高位。受短租火爆、需求增加影响，租金上涨压力正向周边蔓延。米兰部分地区周租金极高，普通单间月租金已高居不下。据相关房产监测数据，3月，随着2026年米兰设计周（Salone del Mobile）这一全球设计盛会临近，当地短租房市场价格正大幅攀升，对居民日常生活及城市居住权产生显著影响。其中，布雷拉区周租金已突破6150欧元，部分黄金地段逼近7000欧元。统计显示，租金上涨压力正向外围蔓延，米兰周边城镇的平均租金涨幅也已达到192%。罗马租赁市场依然艰难，需求量极大但库存严重不足。不仅在中心地区，首都圈内的租赁行情持续上涨，导致房客在合同选择上压力较大。威尼斯租金上涨迅速，且单人间市场尤其火爆。帕多瓦作为大学城，单人间租金涨幅显著，主要由学生群体需求推动。与此同时，热那亚、博洛尼亚等热门城市也受意大利整体租赁市场紧缩影响，租金随之上涨。
英国方面，公寓租赁市场延续了供需紧张的局面，但租金增速较往年有所放缓。3月，全英平均租金约在£1,300/月左右，同比保持增长。伦敦作为国际中心，平均租金遥遥领先，远郊区域因高性价比吸引大量需求；格拉斯哥、布里斯托等大学城需求集中，租金水平居高不下，热门学生公寓供不应求。伦敦平均租金处于高位，核心区域价格高昂，受成本推动，高性价比的远郊成为更多租客选择。格拉斯哥由于学生需求庞大，部分学生公寓租金涨幅较为显著，属高需求城市。布里斯托、埃克塞特由于当地人口密度高、住房供应紧张，属于租金涨幅较高的地区。利物浦、谢菲尔德虽然在热门院校城市中属于涨幅相对温和的“良心”城市，但相比历史水平，租金仍在稳步上涨。
02 亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，3月澳大利亚公寓租赁市场依然维持高需求状态，尤其在大城市核心区域。国际学生和短期工作签证群体增加，使部分热门城市租赁紧张。悉尼平均一居室公寓月租约 $2,100 – $2,300 AUD，两居室约 $3,200 – $3,500 AUD。租金同比上涨约 5%。墨尔本一居室公寓约 $1,600 – $1,800 AUD，两居室约 $2,400 – $2,600 AUD，同比上涨约 4%。布里斯班一居室约 $1,500 – $1,700 AUD，两居室约 $2,200 – $2,400 AUD，租金稳中略升。阿德莱德、珀斯租金较为平稳，一居室平均约 $1,300 – $1,500 AUD，两居室 $1,800 – $2,100 AUD。总体看，大城市核心区租金持续上涨，外围及中小城市涨幅有限。
新加坡方面，3月份住宅租金整体维持稳中偏升趋势。高需求区域（如中央区）以及热门私宅和高端公寓租金略有上涨，涨幅约 1–2%。组屋（HDB）租金平稳，部分地段出现轻微上升，尤其是靠近地铁站或商业区的组屋单位。豪宅与高端公寓由于外籍租客需求持续，租金相对坚挺，部分热门楼盘租金甚至创下季度新高。随着更多国际企业复工和人才流入，外籍租赁需求增加，尤其是单身公寓和两房单位。受企业短期派驻和远程工作的影响，灵活租赁（6–12个月）单位需求上升。一些交通便利、生活设施完善的远离市中心的组屋/私宅租赁需求明显上升，租金竞争较为激烈。
韩国方面，3月份租金整体趋于平稳或小幅上涨。首尔及大城市（首尔、釜山、大邱）的租金涨幅明显，约1–2%，尤其是热门区段的公寓和单身套房。小城市和乡村地区租金基本平稳，部分老旧房源略有下降压力。由于供不应求，高需求区域的公寓租金上涨明显。首尔中心区小型单身公寓需求旺盛，呈上涨态势；半租（一次性押金租赁模式）价格平稳略升，部分热门地段上涨0.5%-1%；外籍职员及单身租客带动套房需求小幅上涨。
03 中国租赁市场发展动态
3月，重点监测TOP10城市租金环比4涨6跌。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1700元/月，环比上升1.19%。3月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为三亚，跌幅8.38%，涨幅最大的TOP10城市为厦门，涨幅为4.89%。
04 租赁企业开业动态
3月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下：
宁巢公寓桃源店正式启幕。3月1日，宁巢公寓桃源店正式启幕。公寓位于杭州市拱墅区半山街道，紧邻地铁4号线，背倚半山国家森林公园，毗邻宝龙广场，集自然生态、便捷交通、繁华商业于一体。项目共304套房源，户型面积56-139㎡，适配单身至多口之家。
武汉交投泊寓花山河店新店开业。3月11日消息，武汉交投泊寓花山河店新店开业。此次新开公寓项目位于武汉光谷花山芯，总房量约700间。主推建筑面积较小的阳光一房户型，内含标准单间、优选单间、优选一房，月租金起价从891元至1270元不等。
福州白湖亭方隅服务公寓开业。3月16日，福州白湖亭方隅服务公寓启幕。项目位于仓山区白湖亭板块，交通便利，临近主干道及公共交通线路。项目提供约40㎡高级一居室和约60㎡豪华一居室套房两种户型，部分户型可享花园景观。
招商伊敦旗下上海壹间公寓·虹桥璀璨领峰正式开业。3月18日，招商伊敦旗下上海壹间公寓·虹桥璀璨领峰举办启幕仪式，正式开业，面向科创人才与青年精英提供租住服务。项目落子上海嘉定南翔科创产业高地，为嘉定保租房项目，开业折扣后月租3767元起，周边配套醇熟，靠近11号线可快速连接全城核心商圈。
“辰寓”彩云湖、五里店、海棠溪三大租赁住房项目集中开业。3月26日，重庆市地产集团所属公住房公司“辰寓”品牌三大租赁住房项目集中开业，共投运596间（套）房源。其中，彩云湖青年公寓317间，由闲置商务用房改造而成，单房月租1250元起、单床600元起；五里店青年公寓54套，紧邻观音桥商圈；海棠溪青年公寓99套，临近轨道环线海棠溪站，户型含两室、三室。
杭州安居宁巢签约1374套品质房源。3月9日，杭州市安居宁巢投资有限公司与杭州市钱江新城开发集团有限公司、杭州市城东新城建设投资有限公司就1374套存量安置房正式达成战略合作。此次合作是各方协同探寻国有资产有效盘活路径、推动国有资产管理提质增效的重要实践。本次合作房源产权方为城市开发建设国企，公信力强、保障稳健，将通过科学规划与专业化运营，实现存量资产效益与民生服务价值双提升。房源涵盖一居室（＜75㎡）、二居室（75-100㎡）、三居室（100-138㎡）、四居室（＞138㎡）多元户型，可充分满足单身青年、二人世界、三口之家及多代同堂等不同家庭结构的租住需求。
05 租赁住房配租动态
3月，保租房入市呈现加速态势，多地通过政策推动、资金支持和租金优惠，扩大保租房供给，以满足新市民、青年群体的住房需求。
郑州首批人才公寓与保障性租赁住房3月4日开启配租。3月2日，郑州市住房保障和房地产管理局消息，2026年首批人才公寓与保障性租赁住房将于3月4日09:00同步开启线上配租。此次人才公寓涵盖郑东新区、惠济区2个项目，共222套666间，包含郑州城发春霖美寓、郑州城发天元美寓，均为精装修配家具家电，租金1079-1470元/月。配租对象为专科及以上学历人才，高层次等优先人才3月4-5日选房，其他青年人才3月5日起选房。
西安推出两批保障性租赁住房，合计近4000套。3月2日，西安市于2026年初接连推出两批保障性租赁住房，合计近4000套，精准面向大学毕业生及新市民群体。其中应届毕业生享有优先选房权，大学生专属房源更可享两年租金减免不低于50%。首批1210套保租房覆盖希望里·奥体、鹿鸣、滦溪三个项目，面向普通高校毕业3年内、“双一流”高校毕业5年内的毕业生；第二批2732套则面向全体无房新市民和青年人，分布于浐灞、高陵、长安等区域，户型以45-60平方米为主，均带基础装修，实现拎包入住。
三亚拟将海棠区1777套公租房转型为保租房。3月4日，三亚市住房和城乡建设局发布保障性租赁住房项目认定公示，拟将三亚市海棠区创业人才保障项目的1777套公共租赁住房转型为保障性租赁住房。该项目位于三亚市海棠区保利栖棠项目旁，建设单位为三亚市海棠湾开发建设有限公司。
深圳寓见安居·瀚龙苑提供392套保租房。3月12日，深圳寓见安居·瀚龙苑项目宣布将于4月正式开业，提供392套保障性租赁住房。该项目位于龙岗区宝龙二路与高科大道交叉口，地处宝龙街道核心区域，紧邻宝龙工业园，距14号线宝龙站直线距离仅约838米，40分钟直达岗厦北站。瀚龙苑提供两房一厅约69平方米、三房两厅约88平方米两种户型，精装交付并配备空调、热水器、燃气灶、床、衣柜等家具家电，可实现拎包入住。
新疆伊宁1000套保租房开启配租。3月13日，新疆伊宁市保障性租赁住房项目宁澜・水畔逸居（保租房一期）正式开启配租。房源位于伊宁市吉勒巴格街以南，阿热果勒路以西（恒大绿洲以南），本次共推出1000套房源，配租面积为56.96平方米至79.98 平方米，租金标准为14.01元/月/平方米。
北京筹集1万套青年人才公寓。3月17日，北京市人民政府网站发布《2026年北京市全面优化营商环境工作要点》。其中指出，加大青年人才创业支持力度，盘活闲置空间资源，提供100万平方米创业空间。推进青年公寓试点，筹集1万套青年人才公寓，鼓励各区提供求职毕业生短期过渡性住所服务。
3月公寓榜单发布及分析
综述｜2026年3月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略升，监测均分分别达到达到56.45、86.18。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、方隅、华润有巢、壹间公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如武汉雅诗阁 + 馨乐庭双品牌项目开业；武汉交投泊寓花山河店新店开业；方隅公寓存量改造高端服务式公寓等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜3月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为壹间公寓、雅诗阁、万科泊寓、宁巢、馨乐庭。如招商伊敦旗下上海壹间公寓·虹桥璀璨领峰正式开业；杭州安居宁巢签约1374套品质房源；江苏无锡雅诗阁双品牌项目启航等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如郑州城发安居推出的首个“郑寓”项目落地；途羚公寓四城同启推动存量焕新等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜3月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数略有上升。
#综合分析#
多家公寓品牌推出首店｜3月，多家公寓品牌开启首店，传出租赁市场专业化、细分化、存量盘活方向发展的信号。
郑州城发安居推出的首个“郑寓”项目落地。3月17日，郑州龙子湖美寓诗服务公寓位于郑东新区龙子湖片区中阀科技大厦，是郑州城发安居有限公司旗下“美寓”品牌的首个落地项目，于2026年4月作为郑州市第二批人才公寓正式上线配租。
中建科工旗下“科寓”首站落子深圳宝安。3月8日，中建科工旗下长租公寓品牌科寓首站落子深圳宝安。项目位于深圳市宝安区新安街道，紧邻地铁12号线上川站E口，直线距离仅80米，交通便利。项目总建筑面积约5000平方米，由原42套大户型改造为126套精致小户型，涵盖18㎡简约温馨单间、25㎡阳光舒适单间、35㎡品质轻奢一居等9种户型，满足青年租客多样化需求。
租房REITs年报整体收益分化｜3月，租房REITs年收入开始陆续披露，保租房REITs凭借政策支持和基本面稳健，整体表现相对稳定，部分优质项目收益增长明显，而部分则面临挑战，呈现分化态势。
招商基金蛇口租赁住房REITs年收益8088.53万元。3月14日，招商基金蛇口租赁住房REIT2025年实现收入8,088.53万元，同比增长201.04%。主要因林下项目出租率从2024年末的70.37%提升至2025年末的97.77%，但平均租金单价同比下降4.20%，可供分配金额完成招募说明书预测的102.72%。
华夏北京保障房REITs年收入1.05亿元。3月26日，华夏北京保障房REIT2025年年报显示，该基金2025年实现收入1.05亿元，净利润4537.62万元，可供分配金额7482.39万元，同比增长38.95%，主要因扩募新项目于2025年6月纳入合并范围。期内现金流分派率为2.53%，较上年有所下降；年末净资产21.67亿元，较上年末增长76%。
华夏基金华润有巢REITs年收入7905.21万元。3月26日，华夏基金华润有巢REIT发布2025年年度报告显示，2025年该基金本期收入约7905万元，与2024年基本持平；净利润约1148万元，同比有所增长。期末总资产约23.63亿元，较2024年末的12.07亿元大幅增加，主要源于扩募项目纳入合并范围。
国泰海通城投宽庭保租房REITs年收入1.84亿元。3月30日，国泰海通城投宽庭保租房REITs发布年报显示营业收入1.84亿元，同比增长2.48%，净利润8443万元，同比增长4.9%，基本保持了保租房REIT的稳健特性。
公寓显现“双品牌”发展态势｜3月，租赁市场出现双品牌探索迹象，但尚未形成行业主流趋势，目前是部分品牌为应对市场细分和竞争压力的尝试。
武汉雅诗阁 + 馨乐庭双品牌项目开业。3月26日，武汉雅诗阁保利滨江服务公寓与武汉馨乐庭保利滨江公寓酒店在汉口滨江商务区核心地带同步开业，标志着雅诗阁品牌首次进驻武汉。该项目位于武汉市江岸区镇江路9号，紧邻长江，共设有超过330套房源，涵盖单间至多卧室套房，满足商务差旅、长住居停及城市度假等多元需求。
华远集团旗下华远铂园双品牌落子北京。3月，华远铂园·西城德胜门店开业。项目位于北京西城区德胜里核心区域，聚焦教育资源与创新要素富集区，致力于为青年学者、专业人士提供高品质便捷居所。3月30日，华远铂园·门头沟华远坊店开业。项目坐落于门头沟区新桥大街31号华远坊5-11层，深度融合华远坊商业综合体的活力生态，打造“居住-商业-社交”一体化的社区生活样本。
学生公寓进程发展加速｜3月学生公寓成为资本关注焦点，在高校、企业等多方推动下，呈现加速布局态势。
华润隆地购入悦品酒店·荃湾计划改造为学生公寓。3月1日，华润集团旗下华润隆地以约9.53亿港元购入新界葵涌悦品酒店·荃湾，成交价较估值低4.27亿港元，折价幅度约30.9%。完成收购后，计划将其改造为学生公寓，预计提供约900个宿位。
湘潭大学收购存量商品房改造为学生宿舍。3月，湖南省发改委正式批复湘潭大学收储装修市场存量房补充学生宿舍项目，学校将斥资8192.37万元，直接买下一整栋商品房并改造为标准化学生宿舍，以快速补齐住宿资源、改善办学条件。该项目选址湘潭市雨湖区，收储中铁·和著莲城一期3栋整栋住宅，总建筑面积13358.2平方米，将整体装修改造并配齐床铺、桌椅等生活设施。其中6011万元用于购房，其余资金用于将商品房改造为宿舍等用途。
恒生大学租用宏安旗下香港牛头角定业街项目。3月20日，香港恒生大学与宏安地产签署合作协议，预租其位于牛头角定业街18号的在建住宅项目作为学生宿舍。该项目涉及121个单位，预计可提供约300个宿位，大学获得项目命名权，命名为「香港恒生大学博学堂」，预计2027年8月建成启用。
市场化租赁品牌加速存量盘活｜市场化租赁品牌改造存量物业是盘活城市存量资产、优化住房供给结构的重要途径。通过品牌化、精细化运营，既能实现资产价值提升，还能满足社会住房需求，推动租赁行业可持续发展。
瑞贝庭服务式公寓改造历史建筑。3月，北京后海荣禄府瑞贝庭服务式公寓完成高端酒店撤场后的业态转换，由华住集团旗下瑞贝庭品牌接盘，进入筹备阶段。该项目物业为北二环后海菊儿胡同荣禄府物业，由北京一轻集团（北京市属国有企业）持有，是区级文物保护单位，位于东城区交道口南菊儿胡同，原为清末重臣荣禄之父宅，后荣禄由此搬至东厂胡同。
途羚公寓四城同启推动存量焕新。3月17日， 途羚公寓（锦江酒店中国区旗下首个企业公寓品牌）在广州、北京、杭州、南京四城同步落地4大标杆项目，实现一线与强二线核心城市规模化开业。这四个项目均由存量物业轻量化改造而成，提供单人间至六人间等多种房型，并配备健身房、共享厨房、影音室等公共设施。
方隅公寓存量改造高端服务式公寓。3月16日，福州白湖亭方隅服务公寓开业，项目是方隅公寓在福州的首店，属于存量改造项目，旨在将原有物业改造为高端服务式公寓，主要面向城市精英、商务人士等群体，提供高品质居住体验。公寓提供40㎡高级一居和60㎡豪华一居套房，配备超大公区、花园及24小时管家服务。
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