2026年7月亚洲（中国）长租公寓发展报告
7月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01 全球公寓市场发展动态
7月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球租赁市场租金仍然整体上涨，但相比2025年同期，“涨幅收窄、区域分化加剧、租客议价能力改善”已成为全球租赁市场最明显的三个变化。
美国方面，租赁市场正从“全国普涨”进入“核心城市上涨、供应充足城市承压”的分化阶段。7月，美国平均租金约为1,663美元/月，同比上涨0.8%。第一梯队旧金山、纽约、波士顿租金仍在快速上涨。旧金山的特殊性在于，AI产业正在重新推高高收入就业人口对住房的需求。与此同时，住房供给增长跟不上需求。《华尔街日报》数据显示，旧金山平均挂牌租金已经达到约3,728美元，两年内上涨约18%，空置率降至约3.7%。纽约租金最高，但涨幅没有旧金山那么快，但是美国主要城市中绝对租金最高的市场之一。尤其曼哈顿，7月市场化公寓中位租金已经达到5,000美元，同比上涨6%，同时挂牌房源减少39%。波士顿季节性上涨非常明显，平均租金3,632美元/月。第二梯队是芝加哥、圣何塞——表现明显强于全国。芝加哥平均租金2,054美元/月，同比上涨4.3%。圣何塞平均租金2,845美元/月，同比上涨约6.7%。第三梯队是洛杉矶、圣地亚哥、西雅图、华盛顿——租金绝对值高，但是租金增长已经明显放缓。
意大利方面，全国住宅平均挂牌租金约15.4欧元/平方米/月，同比上涨5.5%。7月租金没有下降，反而继续创历史高位。米兰、罗马、佛罗伦萨等传统高租金市场，虽然价格仍然很高，但部分城市已经出现：环比涨幅明显收窄、房东降价、长租房源增加、租客议价能力提高等现象。意大利租赁市场已经从房源短缺、租金快速上涨逐渐转向租金高位、供应改善、涨幅下降。佛罗伦萨租金仅次于米兰，约1,561欧元/月，主要原因是国际旅游、国际学生、外籍人口、酒店及旅游业就业、长期住房供应有限等因素影响。罗马平均租金约1,386欧元/月，但上涨速度明显放缓。博洛尼亚相比米兰便宜不少，但租赁需求非常强烈，主要受大学、医疗、制造业、服务业、年轻人口的共同租赁需求支撑，租赁市场正从“严重缺房”进入“供给开始改善”的阶段。
英国方面，新签租约平均租金约为£1,369/月；官方ONS数据显示，最新存量租金水平为£1,388/月。伦敦重新成为英国租金上涨的重要市场。据HomeLet数据显示：伦敦平均新租约租金为£2,207/月，同比上涨6%，环比上涨1.2%，主要原因是就业人口集中、高房价阻碍购房和租赁供应不足的原因。曼彻斯特是英国最值得关注的区域租赁市场之一。当地平均租金同比上涨约2%，但市场库存比几年前明显增加，租客选择更多，竞争已经没有疫情后那么激烈。目前状态是租金继续上涨，但市场从“抢房”进入“理性竞争”。爱丁堡是英国高租金城市，需要注意“房源结构”，市场挂牌中位租金约£1,440/月，其中1 bedroom£1,100；2bedroom£1,450；3bedroom£2,140，主要是受到大学、金融业、政府机构、国际人口支撑，租赁需求长期比较稳定。
02 亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，7月租赁市场明显升温，而且与2025年同期相比，最大的变化不是“全国租金普涨”，而是市场重新分化。全国住宅租金中位数约705澳元/周，约3055澳元/月，同比上涨5.9%。悉尼市7月最强势的租赁市场，单季度上涨50澳元，是四年以来最大季度涨幅。悉尼目前出租房源数量比长期平均水平低约24.1%，是全国供应缺口最明显的城市之一。达尔文A$760/周，同比上涨11.8%，在澳大利亚八大首府城市中非常突出，而且达尔文稳定租赁空置率只有0.1%，几乎可以理解为房源一出来，很快就被市场消化。布里斯班租金持续追赶悉尼，A$700/周，与悉尼841澳元的差距已经缩小。布里斯班的驱动力有人口流入、就业增长、住房供应不足、生活成本相对悉尼更低、购房门槛依然较高等，因此属于高需求+租金追赶型市场。
新加坡方面，7月新加坡主流整租住宅月租约为S$3,000-4,500/月。2026年第二季度私人住宅租金上涨0.7%,高于第一季度的0.3%。截至2026年二季度末，私人住宅空置率为6.4%，二季度新增私人住宅约1,212套，未来几年预计还有约60,600套私人住宅进入市场。这意味着“租金上涨+房源增加”会同时出现。在CCR核心中央区，Q2CCR非有地住宅租金上涨1.2%，是三个区域中涨幅最高的，从“高端租金市场”来看，新加坡核心区依然非常强。在RCR其他中央区，主流公寓公寓S$3,500-6,500/月，是新加坡目前性价比比较高的租赁区域。在OCR中央区以外，Q2租金下降0.3%，与CCR形成了非常明显的反差，也就是说新加坡租赁市场并不是“全面涨租”，而是核心区强，外围区弱。
韩国方面，7月租赁市场明显偏强，首尔及首都圈成为上涨核心；全国全租价格继续上涨，而月租也持续走高。市场正在从传统的“全租市场”进一步向“全租+月租并行、月租占比提升”的结构转变。韩国月租家庭的平均月租存在非常明显的区域差异，首都圈约106.6万韩元/月，非首都圈约61.3万韩元/月，全国月租家庭的平均水平约在80万韩元/月上下的量级。值得关注的是，7月首尔全租首次突破7亿韩元，同比来看，首尔公寓全租价格已经上涨约7.6%。京畿道市韩国租赁市场的第二增长极，公寓全组上涨0.86%，明显高于全国0.53%，尤其是水原、龙仁、城南、高阳、华城、河南等首尔通勤圈。仁川租赁市场也在上涨，但明显弱于首尔，全租上涨0.32%，住宅整体全组0.21%，涨幅温和。釜山市韩国第二大城市，但与首尔相比，租赁市场明显弱一些。住宅整体全租上涨0.11%，处于温和上涨状态。
03 中国租赁市场发展动态
7月，重点监测TOP10城市租金环比8涨2跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1800元/月，环比不变。7月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为天津，跌幅3.75%，涨幅最大的TOP10城市为武汉，涨幅为34.07%。
04 租赁企业开业动态
保利和寓横琴店二期房源推出。7月1日，保利公寓官宣保利和寓横琴店二期房源正式推出，针对往返琴澳工作、求学的青年群体完成户型与配套全面升级。二期共144套，主推50-63㎡精装空间，户型设计注重空间利用率，适合单身青年及小家庭租住。
融通融寓深圳松园西店开业。7月3日，融通融寓深圳松园西店正式开业，是融通地产广东公司（央企长租公寓品牌）在罗湖区桂园街道布局的精品长租公寓。项目户型16-29平方米舒适单间，户型方正实用，部分设有独立明卫。全屋配齐品牌家电（空调、冰箱、洗衣机、热水器）及家具（床、沙发、衣柜），支持拎包入住。
高新资管旗下云居·朵寓长租公寓西安嘉会坊店开业。7月8日，高新资管下属长乐云居公司首个品牌——云居·朵寓长租公寓，在西安会嘉会坊正式开业。项目共设137间精装房源，分布于建筑3-9层。户型面积打造30-70平方米共5类主力户型，覆盖单人独居、好友同住、家庭陪读、企业员工宿舍等多元租住场景。
新黄浦·筑梦城北京首店试运营。7月10日，上海新黄浦实业集团旗下租赁住房品牌新黄浦・筑梦城在北京的首个项目已正式启动试运营，项目定名新黄浦・筑梦城昌平硅谷SOHO店，共计投放454套保障性租赁住房。项目由原硅谷SOHO-2号楼商办楼宇改造而成。项目建筑面积约30-70㎡，涵盖一居室（约30-50㎡）、二居室（约37-48㎡）、二室一厅（约66-70㎡）及三室一厅等。
上海张江达社lyf酒店启幕。7月10日，雅诗阁旗下转为千禧一代及追求自由生活方式人群打造的共享居住品牌，上海张江达社lyf酒店正式开业。酒店本质上是服务式公寓，地处张江科学城核心腹地，周边汇聚英伟达、AMD等国际科创企业，邻近上海科技大学、复旦大学张江校区、上海中医药大学等高校，兼具科创氛围与学术资源。酒店共150间客房，配备齐全，兼顾办公与居住舒适度。
武汉城建集团汉悦公寓·海口滨海壹号店正式启幕。7月12日，武汉城建集团旗下汉悦公寓·海口滨海壹号店正式启幕。项目共78套，户型涵盖精装一房（约52.5㎡）、两房（约70.6㎡）、三房（约91.4㎡）等多种户型，满足独居、小家庭及合租等不同居住需求。
浙江乌镇辉盛庭国际公寓试营业。7月15日，浙江乌镇辉盛庭国际公寓正式开启试营业。该公寓由雅达国际打造，辉盛国际（Frasers Hospitality）全权运营，是辉盛庭品牌在长三角地区的重要布局。项目共提供117间轻奢套房，以“枕水·隐逸”为设计理念，融合江南水乡建筑风格与现代居住体验，强调“家”的归属感。
方隅公寓上海闵行龙柏店正式开业。7月17日，方隅公寓宣布上海龙柏店正式开业。项目主要提供30㎡（高级一房）和35㎡（高级一房）的精装户型。项目租金30㎡约3600元/月，35㎡约4000元/月（租金通常包含宽带及物业费，无额外杂费）。
武汉城投安家乐寓·光谷广场店推出890套精品租赁房源。7月16日，安家乐寓·光谷广场店正式对外开放。项目推出890套精品青年公寓，户型面积约40-69㎡，涵盖精致单间、舒适一室一厅和轻奢套间，可适配单人独居、二人世界、家庭居住等多种场景。
深圳罗湖口岸CASA嘉舍开业。7月，万科集团长租公寓事业部（泊寓）推出全新长租公寓品牌首店。项目配备约550㎡的共享公区，包含轻奢大堂会客区、影音室、娱乐室、静谧阅读角/自习室、多功能会议室、活力健身区及休闲水吧台，满足住户的社交、休闲与办公需求。
雅诗阁安徽首家雅诗阁落子滨科城TOD。7月24日，合肥轨道TOD宣布，凯德投资旗下高端服务公寓品牌雅诗阁（Ascott）落子滨科城TOD，为安徽首店。项目总建筑面积约13.7万平方米，规划约220米超高层地标塔楼。房型规划175套单元，涵盖行政单房、一房、两房及三房套房等多种房型。
中山市东区柏苑路落地铂顿国际公寓项目。7月31日，中山翠亨集团与东呈集团旗下铂顿品牌再度达成合作，将于广东省中山市东区柏苑路落地铂顿国际公寓项目。项目位于中山市东区柏苑路，地处东区核心地段，周边政务机构、商务楼宇、商业配套集聚，商旅短租需求充沛。
宁巢杭州连签两项存量房合作协议，涉及454套房源。7月，安居宁巢公司在存量房产盘活领域里接连落子，分别与杭州文化广播电视集团、杭州临平城市建设集团有限公司签署房屋合作协议，以“市区联动、国企协同”模式推动存量房屋焕新升级，共涉及房源454套。
05 保租房人才公寓入市动态
7月，全国保租房与人才公寓入市整体呈现“供给增量显著、城市分化明显、产品以小户型为主”的态势。各地通过新建、存量盘活（非居改保、闲置厂房改造）等方式加速房源入市，以应对高校毕业生等新市民、青年人的租赁需求。
上海北杨智汇社区启幕。7月1日，徐汇全新保租房项目——北杨智汇社区正式启幕。其运营方是上海城方租赁住房运营管理有限公司，为上海国企（上海地产集团）旗下的住房租赁运营品牌。社区位于徐汇区华发路737弄、757弄，距地铁15号线朱梅路站约300米。社区规划了约 2700 套人才公寓，带来建面约22-93㎡一至三房，可满足单身、情侣、家庭全周期居住需求。
U厝第六个集中公寓落地福州仓山。7月1日，福州左海集团旗下长租品牌U厝公寓第六个集中式保障性租赁住房项目正式落地仓山区。该项目定名螺福公寓，已启动建设运营一体化工程总承包招标，由福州市战坂置业有限公司作为项目业主，概算总投资19315万元。螺福公寓位于仓山区螺福路与燕秀路交叉口东北侧，占地面积9228平方米，总建筑面积约27871.27平方米，规划建设3栋14层租赁住宅楼，采用设计、采购、施工、运营一体化总承包模式，工程限价13374.30万元，总工期719天。
招商蛇口杭州壹间公寓·谷尚园区保租房启动招租。7月7日，杭州西湖区招商蛇口杭州壹间公寓·谷尚园保障性租房住房近日已正式启动招租，共计推出185套房源。项目户型涵盖35㎡（北向一室开间）、45㎡（南向/东向一室开间）、47㎡（西向一室开间）、50㎡（西南/东南一居室）等多种户型，满足不同租住需求。
融通融寓重庆解放碑五一巷融寓保租房正式运营。7月10日，重庆市渝中区解放碑核心商圈五一巷9号融寓保障性租赁住房项目已正式运营，项目合计推出111套标准化租赁房源。项目总建筑面积3331平方米。项目主力户型为20-40平方米的单间配套，涵盖8种不同房型设计。
7月公寓榜单发布及分析
综述｜2026年7月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略降，监测均分分别达到达到56.54、86.08。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、方隅、宁巢公寓、壹间公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如方隅公寓上海闵行龙柏店正式开业；雅诗阁安徽首家雅诗阁落子滨科城TOD；安居宁巢连签两项存量房屋合作协议，涉及454套房源等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜7月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为壹间公寓、辉盛庭、华润有巢、贝壳海盐、铂顿公寓。如招商蛇口杭州壹间公寓·谷尚园区保租房启动招租；浙江乌镇辉盛庭国际公寓试营业；贝壳省心租在上海全面推出“0押月付”服务等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如浙江乌镇辉盛庭国际公寓试营业；京东7.5亿港元买下一幢学生公寓等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜7月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数和上月基本持平。
#综合分析#
房企系品牌全面聚焦小户型｜7月，以房企为代表的公寓品牌在加速聚焦小户型，是市场需求、政策导向、产品力提升和市场竞争等多因素共同作用的结果，体现出住房租赁市场向精细化、差异化发展的趋势。
招商蛇口壹间公寓·谷尚园区面积在35-40平方米之间。7月，招商蛇口壹间公寓在杭州开业的项目——壹间公寓·谷尚园区，属于小户型。项目房源面积在35至50平方米之间（涵盖35㎡北向一室开间、45㎡南向/东向一室开间、47㎡西向一室开间、50㎡西南/东南一居室等）。以一室开间和一居室为主，空间紧凑实用，适合单身青年、新市民及企业青年职工居住。
融通融寓深圳松园西店面积在16-29平方米之间。7月，融通融寓（融通地产）开业的项目深圳松园西店，该项目属于小户型。项目主要提供16-29平方米的精装单间（白领公寓），户型方正，部分带独立卫生间，全屋配齐家具家电，可拎包入住。项目为老旧居民楼改造的精装白领公寓，主打紧凑、实用的单间小户型，适合单人居住或短期过渡。
跨界资本交易市场活跃｜7月，跨界资本（非专业公寓运营商）在公寓交易市场表现非常活跃，呈现出“跨界资本加速入场、跨境交易频繁、资产整合加速”的显著特征。
七匹狼在包头成立房产运营服务公司。7月，七匹狼（福建七匹狼实业股份有限公司）在内蒙古包头市青山区全资设立包头尚盈房产运营服务有限公司，注册资本10万元，法定代表人余如。该公司经营范围为住宅租赁和非居住房产租赁，旨在盘活七匹狼在包头持有的大量商铺、写字楼等存量资产，通过统一管理和租赁运营，对冲物业持有成本，获取稳定现金流。这一举措是七匹狼在服装主业承压背景下，通过轻资产运营盘活存量资产的策略。
京东7.5亿港元买下一幢学生公寓。7月，京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited 以 7.5亿港元，收购了远东发展旗下捷彩有限公司（Charter Joy Limited）100%股权，从而买下位于香港油麻地上海街268号的原海景丝丽酒店，并将其改造为学生公寓。京东获得物业永久业权，远东发展（原业主）继续负责项目运营（管理期）三年，并承诺每年向京东支付4500万港元的保底收入。
苏新服务2.31亿元向华润置地旗下公司出售苏州金邻公寓。7月21日，苏新服务（02152.HK）全资子公司金狮大厦发展管理有限公司与华润置地（01109）间持全资持有的“有巢住宅租赁（苏州）有限公司”订立协议，以2.31亿元底价完成交易。项目共11幢建筑，包括10幢宿舍/公寓楼（每幢约7114.14平方米，合计1598间）及1幢约6917平方米的独立综合配套楼。
学生公寓迈向校企锁客｜7月学生公寓出现了明显的“校企合作锁定客源”趋势。公寓不再完全依赖市场散客出租，而是主动与大学建立住宿协议，以稳定的机构客源降低空置风险。这意味着学生公寓正在从传统住宿物业向“学校住宿供应商”转变。
华润隆地为浸会大学提供205个宿位。7月10日，华润隆地旗下博誉 Brim Youth学生公寓与香港浸会大学签署住宿服务协议。双方将于2026至27学年开展校企合作，为浸大学生提供205个宿位。据悉，此次合作涉及博誉学生公寓五个楼层共120个住宿单位，包括35间单人房及85间双人房。该公寓由华润隆地今年初斥约9.53亿元购入的葵涌酒店项目改造而成，整体提供约900个宿位。
深圳大学采购/租赁商品房作为宿舍。7月，深圳大学通过公开招标以8057.07万元租赁南山西丽汉园茗院264套住房（租期三年）用于2026级新生住宿。8月深圳大学大部采购意向，拟以5.336亿元，购置整栋商品房（要求距粤海校区和丽湖校区直线距离不超过8公里，建筑面积不低于22500平方米，至少满足1500人居住，且需为整栋全部购置）。
国企系品牌轻资产试水加速｜7月，随着住房租赁行业从“重资产扩张”向“轻资产运营”转型，国企系长租公寓品牌正从“建设者”向“运营商”加速转变，通过输出品牌、管理和服务能力，实现轻资产模式的规模化扩张。
中建·彩寓首个轻资产运营项目落地贵阳。7月3日，中建·彩寓近日成功中标贵阳云岩产业园二期7号楼和三期20号楼宿舍运营服务商项目，成为该长租公寓产品线首个轻资产运营项目。云岩产业园为贵州省唯一以生产性服务业为主导的省级经开区，聚焦人工智能、光电产业、软件和数字经济等产业，园区内配套有厂房、职工餐厅、运动场、超市等设施，入驻企业80余家。项目总建筑面积约1.6万平方米，共计406套房源，涵盖小单间、大单间等多种户型，主要面向园区青年科创人才提供居住服务。
安居宁巢连签两项存量房屋合作协议，涉及454套房源。7月27日，安居宁巢发布，安居宁巢公司在存量房产盘活领域里接连落子，分别与杭州文化广播电视集团、杭州临平城市建设集团有限公司签署房屋合作协议，以“市区联动、国企协同”模式推动存量房屋焕新升级，共涉及房源454套。此前，该公司已先后收购万科75套房源、上城区1232套房源。房源均为存量住宅与闲置安置房，目的是为了通过“市区联动、国企协同”模式盘活市属及区属国企存量资源，一身国有资产使用效率，为杭州保障性租赁住房体系建设提供支持。
公寓平台加速“去押化”月付模式｜7月，公寓市场的“去押化”趋势已从头部平台向行业扩散，信用免押、月付模式及机构保障成为主流服务标准，租客入住门槛显著降低，行业服务逻辑从“信任博弈”转向“服务消费”。
贝壳省心租在上海全面推出“0押月付”服务。7月23日，上海贝壳省心租宣布在上海全面推开“0押月付”服务，并同步推出最高30万元的服务保障体系。租客信用分达到650分及以上，即可通过信用免除押金，并享受按月付租金的服务。大幅降低租房前期资金压力（传统“押一付三”加中介费的前期支出约2.7万元，0押月付后首期支出降至约6000元，降幅约76%）。
无锡梁溪国企“溪寓”推出“0押金”入住。在毕业季无锡梁溪国企长租公寓“溪寓”，针对2026届应届毕业生及全国高校在小生，提供“0押金”入住（信用免押）或抵押金（如日租0押金）等优惠，同时结合降价（如单间月租降至1500元）等福利，以降低青年租房门槛。
本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData，36氪经授权发布。
