八年合作分手 雅居乐亏损2.67亿退出湖州滨江国际二期项目
从合作共赢到割肉离场，湖州一号项目用八年时间，见证了雅居乐的起伏人生。
4月22日晚，雅居乐发布公告，以9500万元的名义对价将湖州一号项目（雅居乐·滨江国际二期）50%股权，出售给原合作方中国房地产开发集团南通有限公司（下称“中房南通”），预计录得亏损约2.67亿元。
根据协议，这是一场典型的“承债式出售”，中房南通以项目公司欠付其的9500万元债务作为结付，雅居乐需在协议签订后六个月内出售目标物业，所得净额归其自身，未出售部分也将归雅居乐支配。
而这场没有现金流的交易，背后反映出了不仅是行业周期下项目去化困难，更折射出这家千亿房企在巨亏与债务双重挤压下，无奈断臂求生的真实图景。
项目缘起
雅居乐与湖州的缘分，始于2018年楼市的狂热周期。彼时的雅居乐正处于全国化扩张的巅峰，多元化布局高歌猛进，长三角作为核心战略区域，成为其重仓布局的重点
2018年2月12日，雅居乐旗下杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司，以11.201亿元的总价，竞得湖州市吴兴区凤凰东区湖开土2018-02号地块，楼面价为8305元/平方米，刷新当时区域地价纪录。
按照规划，该地块将打造雅居乐·滨江国际二期项目，总建面约13.05万平方米，涵盖高层、洋房、叠墅及商业配套，总户数约1262户，车位比达1:1.3，还配套建设大型康体馆、精品菜场等设施。
为分摊资金压力、降低开发风险，雅居乐于2018年6月成立项目公司浙江祥雅房地产开发有限公司，注册资本1.9亿元；同年11月，引入中房南通入股，双方各持50%股权，开启合资开发模式。
而这本是行业流行的“强强联合”，却未料成为了今日决策僵局的伏笔。
2021年6月，雅居乐·滨江国际二期正式取证开盘，然而此时楼市已进入深度调整期，首开去化率只有65%； 雪上加霜的是，2021年底项目一期交付时，因验收问题出现延期，直接影响了项目口碑，2022年4月二批次加推，仅去化了35%。
2023年底，项目全面竣工交付，但库存积压问题日益严重，截至4月22日最新公告日，仍剩余住宅172套、商业28套、车位423个，储藏室37间及2个体育馆，总可销售面积约为3.73万平方米，备案价总额6.26亿元，单位备案价为1.68万元/平方米，大量资金沉淀无法回笼。
与此同时，项目公司浙江祥雅财务方面也并不乐观，除税后亏损约1573.4万元，总资产约7.18亿元，资产净值仅1.37亿元，成为持续消耗雅居乐现金流的“负资产”。
项目的去化速度，自然也与产品定价、促销节奏有关，而这背后也折射出了双方各持50%股权的合资模式，在市场下行期的弊端。
公告有段话指出：“出售事项主要是由于买方与卖方对项目未来开发及经营的业务策略及营运方式存在分歧。卖方与买方未能就余下物业的出售时机及定价策略达成共识。”
此时的湖州项目，早已陷入“卖不动、管不了、亏不停”的死循环，不再是当初双方初识时的“香饽饽”，而是都想尽快脱手的“烫手山芋”。
项目缘起
雅居乐与湖州的缘分，始于2018年楼市的狂热周期。彼时的雅居乐正处于全国化扩张的巅峰，多元化布局高歌猛进，长三角作为核心战略区域，成为其重仓布局的重点
2018年2月12日，雅居乐旗下杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司，以11.201亿元的总价，竞得湖州市吴兴区凤凰东区湖开土2018-02号地块，楼面价为8305元/平方米，刷新当时区域地价纪录。
按照规划，该地块将打造雅居乐·滨江国际二期项目，总建面约13.05万平方米，涵盖高层、洋房、叠墅及商业配套，总户数约1262户，车位比达1:1.3，还配套建设大型康体馆、精品菜场等设施。
为分摊资金压力、降低开发风险，雅居乐于2018年6月成立项目公司浙江祥雅房地产开发有限公司，注册资本1.9亿元；同年11月，引入中房南通入股，双方各持50%股权，开启合资开发模式。
而这本是行业流行的“强强联合”，却未料成为了今日决策僵局的伏笔。
2021年6月，雅居乐·滨江国际二期正式取证开盘，然而此时楼市已进入深度调整期，首开去化率只有65%； 雪上加霜的是，2021年底项目一期交付时，因验收问题出现延期，直接影响了项目口碑，2022年4月二批次加推，仅去化了35%。
2023年底，项目全面竣工交付，但库存积压问题日益严重，截至4月22日最新公告日，仍剩余住宅172套、商业28套、车位423个，储藏室37间及2个体育馆，总可销售面积约为3.73万平方米，备案价总额6.26亿元，单位备案价为1.68万元/平方米，大量资金沉淀无法回笼。
与此同时，项目公司浙江祥雅财务方面也并不乐观，除税后亏损约1573.4万元，总资产约7.18亿元，资产净值仅1.37亿元，成为持续消耗雅居乐现金流的“负资产”。
项目的去化速度，自然也与产品定价、促销节奏有关，而这背后也折射出了双方各持50%股权的合资模式，在市场下行期的弊端。
公告有段话指出：“出售事项主要是由于买方与卖方对项目未来开发及经营的业务策略及营运方式存在分歧。卖方与买方未能就余下物业的出售时机及定价策略达成共识。”
此时的湖州项目，早已陷入“卖不动、管不了、亏不停”的死循环，不再是当初双方初识时的“香饽饽”，而是都想尽快脱手的“烫手山芋”。
出售由衷
湖州项目的承债式甩卖，绝非孤立事件，而是雅居乐系统性危机的冰山一角。
据雅居乐最新披露的财报数据指出，2025年，公司实现营收278.59亿元，同比减少35.7%；归母净亏损更是达到225.69亿元，同比增加25.3%，连续四年亏损；毛利率也进一步恶化至-17.6%。
核心业务销售彻底“失血”下，债务违约的藤蔓更是紧紧缠绕着雅居乐。截至2025年末，公司现金及银行结余（包括有限制现金）总额仅55.79亿元，但短期借款的规模便高达387.34亿元，资产负债率也攀升至89.53%。
尽管雅居乐的总借贷较2024年末减少21.11亿元，但其净负债比率却由2024年末的103.6%飙升至229.6%，财务风险急剧放大。
截至去年末，公司已有本金合计294.21亿元及利息13.05亿元的借款，因未能按期支付而构成违约，并触发了37.66亿元的银行及其他借款出现交叉违约。
在这样的背景下，雅居乐的核心战略只剩下一个--处置资产、回笼现金、止血续命，哪怕没有现金回款，哪怕要计提大额亏损。
2025年财报显示，2025年，雅居乐出售/终止确认附属公司的亏损约28.96亿元。
进入2026年后，雅居乐持续出售资产，3月11日，嘉里建设或相关人士以约4.3亿港元从接管人手中购入原由雅居乐持有的九龙塘龙圃别墅地皮，地块折价超5亿港元；3月27日，雅居乐以11.5亿元出售环保相关业务资产。
事实上，对于一家房企而言，其最核心的“保命根基”便是土储。
受持续停拿新地影响，雅居乐近年土储规模不断缩水。截至2025年末，集团于69个城市及地区拥有预计总建筑面积约2548万平方米的土地储备，较上半年末的2962万平方米减少了14%。
但值得一提的是，2026年一季度，雅居乐预售均价重回万元以上。截至2026年3月31日的三个月内，雅居乐累计实现预售金额约18.2亿元人民币，对应建筑面积约16.5万平方米，平均单价为1.10万元/平方米。
管理层方面，就在2025年年报发布的次日4月1日，雅居乐宣布创始人之一、陈氏五兄弟长兄陈卓雄，因已届龄退休及期望减轻工作负担，正式辞任非执行董事职务。
一纸离任公告，这位伴随雅居乐走过37年风雨的核心创始人，也彻底结束了其长达21年的董事生涯。
可即便元老离场，雅居乐依旧延续着根深蒂固的家族治理模式，陈卓林坐镇董事会主席兼总裁，陈卓喜、陈卓南等家族成员仍稳居董事席位。
或许华南五虎的集体浮沉与落寞，让不少亲历旧周期的行业从业者倍感唏嘘，但不可否认的是，他们的落幕，也正宣告着一个全新的房地产时代已然到来。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
