奢侈品牌渗透率上海第二，它为什么却挤不进顶级商圈？

站在徐家汇天桥连廊上向北眺望，370米高的ITC（徐家汇中心）T2塔楼已经封顶，玻璃幕墙在阳光下折射出天空的倒影。两座双子塔楼，将与地下六层空间、超大体量商业综合体一起，为徐家汇补上最后一块“顶级商务+重奢商业”的拼图。按照规划，ITC整体将于2026年迎来分阶段开业——一个更加立体的徐家汇，正在从图纸加速走进现实。

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在这座新地标拔地而起的同时，太平洋百货的旧址上，时隔近三年的“新六百YOUNG”在4月22日开始营业。新与旧、拆与建、升级与告别，在同一时空里交错发生。这不禁让人思考：一个走过三十年辉煌的“老牌商圈”，该如何在自我颠覆中寻找新生？

01.

从圈状商业的起点

到城市更新的深水区

在许多“老上海”的记忆里，徐家汇商圈的开端与“六百”密不可分。成立于1952年的第六百货商店，作为上海最早的“号码百货店”之一，是整个商圈的起点。

1990年代，伴随着上海地铁一号线的建设机遇，徐家汇迅速崛起，成为上海首个特色商圈。如今，这里拥有4条轨道线路辐射8个方向，坐拥20个地铁出入口，是全市出入口最多的地铁站之一。

与依赖自然汇聚形成的商圈不同的是，徐家汇商圈发展始终秉持的是“规划先行”的理念。以上海六百为基点，周边先后崛起多个地标性商业体： 

1991年，徐家汇首家自筹资金建设的百货商场汇联商厦开业；1993年，上海首家中外合资大型零售商业东方商厦亮相，同年12月，太平洋百货开业；1998年，美罗城成为徐家汇的全新地标建筑；1999年，当时国内规模最大的“shopping Mall”之一的港汇恒隆广场创下多个上海商业“第一”，上海独一无二的“圈状”商业集聚区逐渐成型。

但光环之下，隐忧渐起。面对电商的冲击、消费需求的分级以及新兴商圈的崛起，即便是徐家汇这样的“老克勒”也面临着增长的瓶颈。2023年8月，运营了30年的太平洋百货谢幕；2024年2月，屹立七十余载的上海六百正式闭店拆除。

事实上，徐家汇的自我更新早在2009年就已启动——美罗城五番街改造是第一批探路者。此后，商圈多个城市更新项目相继实施，30年发展历程中最大规模的更新改造进入“加速收获期”。原太平洋数码二期升级为“TPY中心”、原太平洋百货升级为“新六百YOUNG”、原上海六百转型为“新六百HUB”等改造项目稳步推进。

与此同时，徐家汇-01更新单元规划已于2025年公示。该地块是徐家汇中央活动区的核心区域，北邻衡复历史文化风貌区、西连上海交通大学科创板块、南接徐家汇体育公园，地缘优势显著。方案以“上海极具辨识度的国际级潮流消费中央活动区”为发展愿景，创新性提出“一心四翼双触角”的蝶型功能结构——以徐家汇空中绿环为“蝶身”，以四种主题色勾勒多元功能的“四翼”，分别串联历史文脉与科创活力的“双触角”。这标志着徐家汇商圈的发展从单点更新迈向系统重构的新阶段。

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02.

徐家汇商圈的商业成绩单

赢商大数据显示，截至2026年3月，商圈内共有商业存量10家，商业存量面积约38.4万方。从业态规模看，这里既有体量达12.3万方的港汇恒隆广场，也有仅0.7万方的独立百货上海汇联商厦；从发展周期看，项目跨度从1993年开业的东方商厦到2026年即将亮相的徐家汇中心，徐家汇的历史积淀和迭代活力可见一斑。

根据赢商网发布的《中国商圈商业力TOP100指数榜单》，徐家汇商圈在2025年位列全国第27位，稳居上海西南片区能级最高的商业中心地位。客流数据显示，商圈2025年全年日均客流量超24000人次。

从客群占比来看，徐家汇商圈的本地客群占比高达85.54%，是八大商圈中本地客群占比最高的商圈，这个数据背后折射出商圈与周边居民生活的高度融合，呈现出较强的‘生活主场’属性。

从细分业态占比情况来看，徐家汇商圈零售面积占比49.17%，远高于均值（40.8%），而餐饮（29.43%）、儿童亲子（3.24%）、生活服务（4.76% ）、文体娱（13.4%）等体验业态占比或低于均值、或基本与均值持平。这表明，徐家汇商圈是一个以零售为核心主导、餐饮配套稳定，但生活服务与文体娱乐体验相对薄弱的传统型核心商圈。其业态结构仍偏向商品消费，而在体验式消费、便民服务及休闲功能上尚有提升空间。

凭借徐家汇、徐汇滨江（西岸）等商圈的持续升级，尤其是港汇恒隆广场、西岸梦中心等商业体的发力，吸引了大量特色品质首店。据赢商网统计， 2025年徐汇区引入品质首店77家，在全市排名第三。仅次于静安区和黄浦区。

从品牌能级来看，徐家汇商圈的“顶奢浓度”并不低。赢商网大数据显示，商圈内引入的S级品牌门店数量达到54家，和陆家嘴商圈并列第二，占门店总数的7.3%，这一比例在八大商圈中仅次于南京西路，这意味着徐家汇商圈的品牌结构呈现出“高精尖”特征——虽然整体商业档次排名第五，但在最顶级的S级品牌渗透率上已超越多数商圈，跻身头部位置。

值得玩味的是，徐家汇商圈的新开店率19.46%在八大商圈中最低、新关店率16.61%倒数第二，但净开店率仍达到+2.85%，位列八大商圈第三。这反映出徐家汇商圈呈现出 “低开低关、稳中微增”的健康成熟态势——品牌更替频率虽不及南京西路活跃，但凭借极高的存量稳定性和正向的净流入，实现了“开店慢但关店更慢”的良性结构。

徐家汇商圈的商圈人口（7.83）在八大商圈中位列首位，表明商圈客群基础深厚、人口辐射能力强劲， 作为上海西南门户与城市副中心，其密集的常住人口与庞大的日均流动客流构成了消费市场的基本盘；而商业档次（9.24）、商业规模（7.89）、商圈活力（8.21）、交通配套（7.68）等数值在八大商圈中均排到第五位，反映出徐家汇商圈在商业能级上稳居上海市第一梯队，但在高端品牌集聚度、商业载体体量、首店经济活跃度及立体交通通达性等方面，与南京西路、小陆家嘴—张杨路等顶尖商圈仍存在一定差距。

03.

再造一个徐家汇：从 “百货战场”到“未来城市”

《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》对徐家汇商圈的期许，不仅仅是商业的繁荣，更是商旅文科体的高效融合，打造“闻名遐迩的世界级消费商圈”和“引领前沿科技的都市科创高地”。如今，这份蓝图正在加速变现。据赢商网不完全统计，今年徐家汇商圈将新增超35万方商业，增量逼近前三十年总和。

港汇恒隆广场

在刚刚过去的2025年，港汇恒隆交出了一份亮眼的成绩单。数据显示，港汇恒隆广场年内租赁收入同比增长2%，租户销售额大幅增长20%，成为恒隆地产旗下商场中销售额增幅最高的项目。更值得关注的是，商场保持着100%的满租率，在恒隆地产内地商场中处于领先位置。

在品牌引入方面，港汇恒隆广场以“首店经济”为引擎，大力丰富品牌生态，不再仅仅依赖传统重奢品类。据赢商网不完全统计，2025年商场共引入品质首店19家，覆盖家居、户外、珠宝、美妆、童装及轻食等多个细分赛道。

其中，丹麦家居品牌Georg Jensen全国首店、德国户外品牌VAUDE上海首店、比利时高级珠宝MONETA上海首店、法国高端童装KENZO KIDS上海首店、法国奢侈护肤香缇卡中国大陆首家精品店等均选择了港汇恒隆广场。美国户外品牌格里高利也在此开设全国首店，进一步充实了商场的运动户外矩阵。2025年内，商场运动品牌总数已超过40家，成为上海西南片区运动品牌较为齐全的商场，涵盖了滑雪、登山、网球、骑行等细分运动场景。

在国货美妆领域，花西子的上海首店（也是其全国首家购物中心店）落位B1层，与国际品牌比邻而居。此外，泡泡玛特旗下独立珠宝品牌popop的全国首店也在此亮相，连同老铺黄金的引入，大幅拉升了黄金珠宝品类的客流与销售。 

美罗城

与港汇恒隆广场深耕重奢与高端生活方式品牌的策略不同，同在徐家汇商圈、仅隔一条马路相望的美罗城，走出了一条差异化鲜明的年轻化路线。这座开业于1998年的商场，在近年来的调改中进一步夯实了“年轻、时尚、活力、潮流”的定位，保持15%至20%的品牌调整比例。据悉，商场从2010年起便启动了“上天入地”的改造工程，从地下一层的五番街开始，每一至两年改造一层楼，一直延伸到屋顶。

品牌引入方面，美罗城最核心的策略是向二次元文化方向深度发力。根据徐汇区官方披露的信息，美罗城通过引入SHONEN JUMP SHOP、LOFT、TAPIOCA、橡子共和国等高能级国内首店，以及LINE FRIENDS、三丽鸥、Yoooo shop等头部二次元品牌，形成了全国领先的二次元品牌矩阵。

场景调改同样是美罗城近年的重头戏。2025年6月，全国首家动漫主题影院在美罗城5至6楼正式揭幕，同步启用了创新型电影文化综合体“影元社HAPPY MALL”。

在营销活动和客流转化层面，美罗城也保持着高频的输出节奏。2025年国庆假期，商场以“五番YES！秋集”为主题，联合巨星传奇“周同学”IP打造主题快闪店、限定市集及“范特西”音乐主题店。2026年初，美罗城在六楼影元社新空间携手鹰角网络的热门游戏IP“明日方舟”推出限时主题特展。

超级地标ITC的落成

近年来，徐家汇最大的变量来自 “徐家汇中心”（ITC） 项目。2026年，这一被业界视为“浦西新地标”的巨无霸项目进入收官阶段，虹桥路地块年内竣工。随着虹桥路地块的入市，ITC这个总体量超70万平方米的超级综合体，将彻底改写徐家汇的商业天际线。它不仅带来了顶级办公、安达仕酒店等高端业态，更将徐家汇的商业版图向西延伸，与港汇恒隆形成“双核共振”。ITC的入市将撬动整个上海西南片区的商业能级，真正实现“再造一个徐家汇”的愿景 。

从“百货为王”的圈状商业原点，到如今港汇恒隆、美罗城、ITC、新六百YOUNG等“多轮驱动”的多元化矩阵，徐家汇的转型可谓努力。但一个令人玩味的现实却是，在顶奢渗透率上海第二的同时，它却始终距离顶级商圈有些距离。

徐家汇的业态结构中，零售占比较高，而文体娱乐、生活服务等体验型业态明显偏弱；新开店率在八大商圈中垫底，也暴露出品牌迭代的活力不足。换句话说，徐家汇是一个“高端但不够丰富、稳定但不够活跃”的商圈。

但这也正是它的想象空间所在。随着ITC落成、新六百YOUNG入市、空间重构加速，徐家汇正在从“高渗透”走向“高能级”的跃迁中。站在2026年的起点回望，这座走过三十年的老牌商圈，未来值得期待。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：Jessie，36氪经授权发布。