Zara老板，晋级全球头号地产亿万富豪

原来零售的尽头是房地产。Zara老板阿曼西奥·奥特加（Amancio Ortega）低调构筑起全球规模最大的房地产财富版图，涵盖写字楼、风电场等诸多类别，遍及美国加州至韩国等地。伴随这些资产而来的，还有可观的税收优惠。

去年11月，西班牙服装业亿万富豪阿曼西奥·奥特加以约8.5亿美元现金，收购温哥华历史悠久的加拿大邮政大厦。这座大型科技综合体占据整整一个街区，拥有超百万平方英尺的办公空间，租户正是亚马逊。这笔交易创下了加拿大史上最大单笔写字楼出售纪录。

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这也是行事低调的Zara创始人去年完成的第13笔地产收购。

这位身家1410亿美元的西班牙富豪去年累计斥资超30亿美元，在8个国家的10座城市购入7栋写字楼、2家酒店、2处工业地产、一座高端零售综合体、一栋公寓楼，还拿下英国一家大型港口运营商49%的股份。

全球顶级富豪正纷纷将巨额资金投入房地产领域。

甲骨文联合创始人拉里·埃里森（Larry Ellison）持有近30亿美元的地产，包括夏威夷拉奈岛、加州与佛罗里达州的酒店，以及一处棕榈滩庄园；对冲基金大亨肯·格里芬（Ken Griffin）近年也在佛罗里达、法国、伦敦和纽约豪掷近20亿美元购置豪宅。

但说到在地产投资上的出手力度，无人能及现年90岁的奥特加。

2001年，他将Zara母公司、全球最大服装零售商Inditex在马德里证交所上市。此后，奥特加已累计斥资约240亿美元，在近百个市场购入216处房产，至今仅出售10处。这一投入规模甚至超过了亚马逊创始人杰夫·贝索斯（Jeff Bezos）向旗下火箭公司蓝色起源投入的约200亿美元。

《福布斯》查阅了9个国家的企业备案文件、土地登记记录、新闻公告，结合房地产数据库Regrid与Real Capital Analytics的数据，绘制出奥特加地产帝国的全貌。这些资产的估值约250亿美元，覆盖13个国家的超200处物业，使他一举成为全球头号地产大亨，资产组合价值超过最成功的开发商——澳大利亚的哈里·特里古博夫（Harry Triguboff，232亿美元）和美国的唐纳德·布伦（Donald Bren，192亿美元）。

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奥特加是铁路工人之子，14岁便在一家衬衫店打杂。

上世纪60年代，他与当时的妻子、裁缝罗萨莉娅·梅拉（Rosalía Mera）在自家客厅做起家居长袍和内衣生意。1975年，二人创立Zara，十年后组建Inditex。两人1986年离婚，但梅拉此后仍担任董事至2004年，持股直至2013年去世。

奥特加从Inditex上市的2001年起进军房地产。在那次IPO中，他出售公司13.5%股份，套现11亿美元，随后便成立控股公司Pontegadea。通过这家公司，他买下家乡加利西亚的卡萨诺瓦斯马术俱乐部（Club Hípico Casas Novas），他的女儿玛尔塔正是在这里学习马术。此后25年间，他持续扩张地产组合，资金主要来自Inditex每年的巨额分红（《福布斯》估算，2001年IPO后奥特加所获税后分红总计约280亿美元），同时也将租金收益再投资于新收购项目。

两位曾与奥特加旗下公司合作、不愿具名的地产经纪人向《福布斯》透露，奥特加偏爱以全现金、无负债方式收购地标物业，且极少出售。Pontegadea的2024年财报（可查的最新资料）显示，公司总负债仅3.9亿美元，仅占总资产的2%。这样的杠杆水平在地产尤其是商业地产行业几乎前所未闻。

“他和大多数地产投资者截然不同，手里仿佛有用不完的钱，”一位经纪人表示，“他偏爱低风险资产，不走那种买入后再翻新的路线，而是收购市场上顶级的‘收藏级资产’，更像是只买顶级艺术品的收藏家。”

他的标志性收购包括：马德里43层的毕加索大楼（2011年，5.4亿美元）、伦敦俯瞰绿园的地标建筑德文郡大厦（2013年，6.71亿美元）、西雅图亚马逊所在的特洛伊街区80万平方英尺办公综合体（2019年，7.4亿美元），以及多伦多金光灿灿的加拿大皇家银行广场（2022年，9.16亿美元）。奥特加旗下多数写字楼与商业地产均由蓝筹巨头长期承租，例如亚马逊、苹果、Meta、耐克、Spotify等，自然也少不了Zara；他还向亚马逊、联邦快递、家得宝和沃尔玛出租仓储空间。

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奥特加的重磅收购

1.皇家银行广场，9.16亿美元

加拿大多伦多｜2022年

2.加拿大邮政大厦，8.5亿美元

加拿大温哥华｜2025年

3.邮政大楼，7.85亿美元

英国伦敦｜2019年

4.特洛伊街区综合体，7.4亿美元

美国西雅图｜2019年

5.阿德尔菲大厦，7.13亿美元

英国伦敦｜2018年

“他们收购的是防御型地产，也就是位于城市、位置优越、不可替代的优质地段，能长期稳定出租，”另一位经纪人说道，“这些租户都是上市公司，市值数千亿美元，根本不用担心倒闭风险。”

奥特加有别于他人的另一大特点是长期持有物业。

房地产数据库Real Capital Analytics信息显示，他仅处置过10栋建筑。“他们收购资产的初衷是永久持有，而其他投资者通常持有5至10年。Pontegadea的地产投资逻辑完全不同，追求的是长期现金流。”

这也让Pontegadea得以抵御地产估值波动与市场环境变化的冲击，尤其是在当前商业地产、尤其是写字楼市场低迷的阶段。

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奥特加成为全球顶级地产大亨，并非单纯出于对楼宇和仓库的偏爱，更是一套精明的税务策略——25年间累计为他省下约8亿美元税款。

在西班牙，实施多年的财富税，叠加2022年出台的针对富豪的团结税，让闲置现金成为一种税务负担。每年12月31日，西班牙政府都会核查超级富豪的银行账户核算税额。财富税与团结税最高税率为3.5%，且需在股息税、资本利得税之外另行缴纳，征税范围涵盖所有资产与现金，包括控股公司持有的资产与现金。

不过税法对家族企业设有重要豁免条款：相关人员只要满足持股不低于5%、担任管理职务、能证明控股公司有实际业务等条件（奥特加在Pontegadea的情况完全符合），将现金投入经营性资产而非闲置在银行账户，便可免税。

《福布斯》估算，2001年以来，奥特加通过将分红再投资于港口、太阳能与风电场、电信、基建公司及数十处地产，已节省约8亿美元财富税。伦敦税务与财富管理公司Blevins Franks税务顾问拉克尔·普拉扎（Raquel Plaza）表示：“这是Pontegadea地产版图扩张的关键因素之一。”

加拿大安大略省多伦多，加拿大皇家银行广场的标志性金色幕墙。奥特加于2022年收购该大楼。图片来源：PHOTO BY ROBERTO MACHADO NOA/LIGHTROCKET VIA GETTY IMAGES

奥特加还巧妙规避了另一项大额税务负担。

他通过Pontegadea而非个人直接持有Inditex股份，得以绕开西班牙最高30%的个人股息红利税率。根据西班牙税法，本土企业持有本地子公司5%以上股份且超过一年，可享受税收豁免——而Pontegadea对Inditex的持股正属于这种情形，因此奥特加每年的巨额分红仅需缴纳1.25%的税费。2021年之前，该类分红完全免税，意味着他在过去二十年累计近150亿美元的早期分红，很可能未缴分文税款。

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整体来看，这一免税政策25年间为他节省了约70亿美元股息税。Pontegadea发言人向《福布斯》表示，奥特加与Pontegadea会就其他收入缴税，且Inditex分红在分配给股东前已完税，因此无需再次扣缴，以免被双重征税。

尽管Pontegadea是全球资产规模最大的家族办公室之一，但其全球8个办事处仅有约90名员工。董事会仅有四人：奥特加本人、第二任妻子弗洛拉·佩雷斯·马尔科特（Flora Pérez Marcote）、二人之女、现任Inditex董事长玛尔塔·奥特加（Marta Ortega），以及长期担任控股公司首席执行官的罗伯托·西贝拉（Roberto Cibeira）。另一位老将何塞·阿尔瑙（Jose Arnau）已于去年10月卸任董事。Pontegadea代表拒绝安排奥特加、西贝拉或阿尔瑙接受《福布斯》采访。

西贝拉2020年罕见地接受《金融时报》专访时称，Pontegadea “不追求超高回报”，而是“寻求能提供防护、产生稳定现金流、维持资本价值的投资”。他当时估计，公司95%的物业位于“优质地段”，例如各大城市高端商圈。阿尔瑙在同场采访中补充道：“我们有巨额分红需要再投资，因此规模扩张到我们当初未曾预想的程度。”

而奥特加的分红还在持续增长。今年5月和11月，他将分两笔获得创纪录的38亿美元Inditex分红。他显然已经在忙着规划这笔资金的用途：2月，澳大利亚资产管理公司麦格理宣布，联合Pontegadea与一家澳大利亚养老基金，以80亿美元收购上市进出口物流企业Qube Holdings。

目前尚不清楚奥特加将出资多少，但他大概率会赶在西班牙年末税务截止日前，找到更多途径把这笔不日将入账的现金花出去。

本文译自：https://www.forbes.com/sites/giacomotognini/2026/04/10/zaras-billionaire-cofounder-amancio-ortega-is-now-the-worlds-richest-real-estate-baron/

本文来自微信公众号 “福布斯”（ID：forbes_china），作者：Giacomo Tognini、Gigi Zamora；翻译：Lemin，36氪经授权发布。