上海长宁宅地只是预热，徐汇长桥还没拍就已经先抢起来了

备受关注的上海长宁区内环内宅地终于出让。

这是近15年来出让的首宗长宁区内环内宅地。过去15年间，该区域仅出让4宗宅地且均位于内环外，内环内宅地供应长期断层。

此次出让的地块是2025年5月控规局部调整后新增出来的住宅地块。

2026年3月30日，经过41轮竞拍，地块最终由保利发展以59.22亿元竞得，溢价率6.4%，平均楼板价约7.77万元/平方米。

值得注意的是，在长宁宅地尚未正式开拍前，保利发展就已在在上海市建设工程交易服务中心接连发布两则招标计划公告，计划总投资150亿元，用于建设长宁和徐汇长桥两宗宅地。

除了此次竞得的长宁内环内宅地，徐汇长桥地块预计于4月21日举行的第三轮土拍中出让。

该地块起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米，地块容积率1.8，限高36米，2026年2月才由商办用途调整为住宅，封顶溢价限制为40%（约37亿元），未来大概率将打造低密滨江住宅。

除了保利发展之外，截至发稿前，上海城投也在上海市建设工程交易服务中心发布了徐汇长桥地块的招标计划公告，预计总投资50亿元。

从徐汇滨江近年来的市场热度及这两家企业预留的“溢价”空间来看，徐汇长桥地块还没开始拍，就已经先热了。

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2026年3月30日，上海二批次土拍收官，本批次仅长宁内环内一宗宅地开拍，但市场关注度颇高。共计吸引华润&新长宁、保利发展、金茂三家房企参与。

经过41轮竞拍，地块最终由保利发展以59.22亿元竞得，溢价率6.4%，成交楼板价77697元/平方米。

回顾长宁区土地出让历史，过去15年间，区域仅出让4宗宅地且均位于内环外，内环内宅地供应长期断层。作为核心板块，中山公园板块景观、交通优势突出，却因新房稀缺、品质参差不齐，难以满足高端改善需求。

2025年5月，长宁区控规调整，将该地块部分商办用地改为住宅用地，要求配建不少于4500平方米公共服务及文体设施，以“15分钟社区生活圈”倒逼“居住+配套”一体化设计，成为核心亮点。

作为长宁内环多年来罕见的宅地补仓，地块无同类竞品的挤压，房企可更专注于产品本身的打磨，无需为抢占市场份额压缩品质投入。

可以看到，尽管该地块具备得天独厚的先天优势，但在客观上，该地块也存在地形不规则、周边部分区域城市界面老旧等开发难点，这就要求房企跳出传统开发模式，在楼栋排布、户型设计、社区规划上精准发力。

比如针对不规则地形，需通过科学排布楼栋，兼顾采光、通风与空间利用率，避免浪费土地资源；针对周边旧界面，可通过社区外立面设计、周边景观衔接，实现项目与板块环境的和谐共生，甚至带动周边界面优化，让痛点成为产品差异化设计的突破口。

对比附近项目来看，最近的住宅项目是位于地块东侧不到1公里的信达信安里（静安区），当前高层售价在13万元/平方米左右，再远一些的康定壹拾玖则售价高达17万元/平方米。

保利发展若能以地块开发为契机，联动区域相关部门，对周边老旧路段、闲置空间进行同步优化，将产品打造与城市界面升级深度绑定，既能让项目自身成为板块颜值与品质的标杆，更能让地块痛点真正转化为板块价值跃升的核心动力。

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在此次二批次土拍之后，上海2026第三批次土拍将于4月21日启动。

从出让公告来看，三批次共有3幅地块即将上市，分别是徐汇长桥、普陀石泉、金山新城三宗纯宅地，总起拍底价为65.49亿元。

三宗宅地中，关注度最高的是徐汇区长桥街道地块，起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米。

该地块容积率1.8，限高36米，2026年2月才由商办用途调整为住宅，地块周边交通便捷，距离上海植物园、黄浦江岸线均步行可达，大概率将被打造成低密滨江住宅。

徐汇长桥地块备受关注的原因除了地块本身质量较高之外，还源于保利发展及上海城投在上海市建设工程交易服务中心接连发布的招标计划公告。

首先是保利发展，在长宁内环内宅地开拍前接连发布两则招标计划公告，计划总投资150亿元，用于建设徐汇长桥和长宁内环内两宗宅地。

公告内容显示，保利发展计划总投资150亿元，用于建设徐汇长桥和长宁内环内两宗宅地。其中目前已经竞得的长宁内环内宅地计划总投资金额100亿元，未来即将开拍的徐汇长桥宅地预计总投资50亿元。

按徐汇区长桥街道地块起拍底价26.4亿元、封顶溢价限制40%（约37亿元）来看，保利发展为其留足了溢价空间。

在保利发展发布后不久，3月26日，上海城投也在上海市建设工程交易服务中心发布了徐汇长桥地块的计划公告，同样计划总投资50亿元。

如此一来，至少有两家企业对徐汇长桥宅地“势在必得”，徐汇长桥宅地或将引发多家知名开发商的激烈竞争。

2026年上海第一、二批次土拍整体相对理性克制，但从之前广州马场地块及杭州上城区等热点地块的竞争来看，核心城市优质地块仍是必争之地。

随着核心地段优质宅地的推出，市场热度也有望进一步提升，最终呈现“总量缩量、局部高热”的特征。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。