三月上海二手成交量要爆了，但后面…

如果上海三月的二手房成交要超过3万套，这是什么概念？这一定是一个很夸张的数字。

我入行的时候，我的师傅和我说，上海二手房你只要盯住一个数字就可以了：月均2万套。如果成交连续三个月低于2万套，那么市场就可能开始冷了；如果持续三个月在2万套以上，那么热度就还算不错。2万套基本上是上海楼市的一个基准线。所以楼市能到3万套可以说是非常夸张的数字，我记忆中上海楼市就没几个月能有这样的数据。

好，那知道了数据之后，然后呢？

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其实从去年12月开始，整个上海楼市的走势一直不错，二手房成交一直保持在比较高的位置。这带来的第一个变化，其实也是积极的变化，就是整个挂牌量终于下来了。

二手市场之所以走势不稳定，就是因为卖房的比买房的多。业内一直有个吐槽就是，二手房是越卖越多——夸张的时候市场数据攀升到17万套，正常的也有15万套左右。那经历了连续几个月的成交，如今整个挂牌量下滑到了13万套。这个数据的回落直接导致了那种恐慌性砸盘的现象越来越少了，市场的焦虑情绪也少了很多，这是最关键的。

另外，对于这个二手房市场，整体的底部成交正在被快速地夯实。上海有段时间是一手热、高端热，从而导致了二手房市场的不稳定。但是这一轮3万套的成交，最多的成交在底部。大家最为担心也是最焦虑的老破小成交，目前正在被夯实，这部分的成交占据了市场70%的份额。这一次的沪7条直接刺激的就是这部分需求，大部分外来从业者都在夯实上海的基座成交需求。

第三个，毫无疑问，楼市里的热钱也越来越多了。做了简单的测算，3万套成交意味着一个月楼市有多少钱？按照最少的200万一套来测算也有600亿，直白来看，一个月上海房地产就有千亿现金在飘，一年就是万亿规模。这就是此时上海热钱汹涌。降低首付直接导致的银行的钱流入房地产。各位应该也注意到，前阵子有个比较低调的政策，就是对商业性用房，首付比例也从5成变成了3成，本质上也是这样的变化。就像我一直以来和大家强调的：只要二手房有流动性，只要钱在楼市里活跃，那么市场就不会有大的泡沫风险。

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好了，说完乐观的，那么客观的呢？为数据高兴，也要看到数据背后真实的一面。

3万套确实是一个非常了不起的数字，而且上海已经连续半年的成交在2万套以上了。那么，是不是就可以直接判定楼市已经回暖了呢？目前还得不出这样的判断。一个很重要的原因，就是此时楼市的判断标准变了。

以前为什么觉得2万套的成交是基准线？一个很重要的标准就是这个月均2万套对应的是8万套左右的挂牌量，核心判断是市场的挂牌量能够满足几个月的去化。保持在3个月到4个月的去化，那么市场就是相对比较稳定的。因为上海楼市一直以来都比较稳健，所以前前后后的成交量基本上在2万套左右都是健康的，大家也习惯用这个数字来判断。

但是现在楼市的挂牌量已经变了，哪怕是现在回落到13万套，也还是比较高的挂牌。这也是为什么其实月均成交在2万套已经很久了，但市场依然体感没有感觉热的根本原因——就是现在的挂牌量还是比较高。哪怕是13万套，哪怕后面每个月都是3万套的成交，也要4个月以上的时间才能去化。所以现在的楼市还没有到热的程度。所以下一个关键指标就是：如果整体的挂牌能够下滑到10万套左右了，那么严格意义上楼市寒冬算是彻底地远离我们了。

但是在另外一个维度，我对整个2026年挂牌量回落到10万套非常有信心。其中一个很重要的原因，就是市场对于二手房持有标准也发生了变化。

目前在市场上200万总价老破小的买家里，出现了一种投资客。这种投资客和以往所有的投资客不太一样，他们不太关注房价的波动，甚至能够接受价格的继续下滑，但是他们持续关注的是房子的租售比。对于他们而言，他们购买老破小资产核心期待的是长线回报价值，也就是租金收入。一个很重要的原因就在于，现在市面上几乎没有太高利率的投资产品，存款利率都已经到1%了。这也就意味着与其存在银行，不如买一套房子，只要租售比在1%以上，对于他们来说整体的回报率就足够了。

这也是为什么这些人率先出现在200万以下总价的老破小。第一是因为这样的总价可控，第二是这些房子还是城市核心地段，只要简单装修翻新一下，整体的租金回报还是非常可观的。所以此时的投资客关注租售比大过于房价波动，这个趋势下也让市场多了不少的长持需求。这其实也是现在上海愿意回购二手房的一个重要原因。我们跟踪了徐汇一些二手房回购的动作，发现整体的回购价和真实二手房非常接近，甚至有些还高于市场成交价。这背后就是基于他们的测算来自租售比。上海二手房的整体回暖，租售比的提升真的功不可没了。这件事会推动市场孵化出新的需求，未来的投资客也不再仅仅围绕着价格论，多余房产更多的会进入租赁市场保持供应，从而成为另一种生态平衡。

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以上都是明牌了。那么上海楼市只剩下一个关键问题：就是当老破小需求占据主要比例，大部分老破小房东开始解套，那么这部分客户会不会置换重新进入楼市，再去买房？这点很关键，也就决定了楼市的传导链条有没有可能从下往上传导。只有这样楼市才有可能是全面回暖，代表着信心的全面回升。如果没有这样的传导链条，那么市场的需求终究有一天会消耗完毕。

现在的情况已经非常明显了，低总价的在快速地走量，楼市之前的最大问题已经解决了。需要看的是这部分需求有没有往上传导。首先，有一个初步结论：开始传导了吗？目前还没有。我重点问了几个服务总价在1000万左右的二手房板块，得到的反馈是：还是很不活跃，几乎还没多少成交。会往上传导吗？有可能的，但是需要时间。

我知道我的文字上海各级领导日常都有关注，所以认真说：现在市场和政策的所有的注意力需要全力放在置换人群身上。如果三个月后市场的成交热度还是只在200万总价段，那么其实就是一个不太好的信号。这意味着传导链断了，卖掉老破小的客户没有再重回楼市。

我真心提一个建议：只要在半年内同时完成买房和卖房动作的客户，我觉得整体的交易税费都可以进行减免。包括给到同时在买房以及卖房的客户，中介费也可以有什么国补或者区补。鼓励大家换房，鼓励大家向上置换。宣传广告语我都想好了：用一笔中介费，同时完成买和卖，划算。

只要这部分人的需求被激活，那么楼市整个一个回暖那就一定会是板上钉钉。

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那回到一开始标题上所说的问题。毫无疑问，整个成交量已经夯实，而房价是否维稳本质上就看这个链条什么时候被彻底打通。上海个体的买房周期在3个月以上，目前整个市场热度正在以3个月为周期，一层总价一层总价地往上。如果顺利的话，开始是500万，然后是800万，然后是1000万，然后一步一步。整个链条走完需要整个2026年全年来等待。

之前已经成功预测过上海二手房什么时候夯实，而对于房价回暖的年份应该就在2027年的1月。先把这句话放在这里，明年1月的时候我们再拿出来看下。

所以现在的楼市到底怎么样？其实很好。我们应该开心——本来最难的老破小接盘的问题，伴随着限购取消以及房价下滑，现在已经有了充足的购买力。而现在剩下的，依然需要时间来等待。

但是不论如何，春天来了。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。