养老院成存量酒店“百搭”资产

在广州番禺的一家养老院花园里，一对老年夫妇正跟着社工做晨操。半小时后，两人端着早茶回到双人套房，这是他们去年从香港搬来的日常，是数10万港人北上养老的生活片段。另一边，酒店业正陷入存量内卷周期，众多老酒店被摆上拍卖桌，急于出手盘活。当老龄化浪潮遇上存量酒店变革，一场酒店+养老的适老化生意正在悄然发生……

酒店式养老院与高端酒店冰火两重天

这对老年夫妇入住的是一家多方位借鉴五星级酒店服务标准的康养品牌——富力颐安·广州国际颐养社区，属于富力集团。巧合的是，社区成立的那一年，富力集团便开始陆续出售自己的酒店资产。

为什么说，这家养老社区处处能见五星级酒店的影子？

在餐饮服务上，沿用五星级酒店用餐标准，与世界500强餐饮企业法国索迪斯合作，聘请五星级酒店行政主厨担任餐饮顾问，提供中西餐结合、自助与点餐结合的餐饮方案，注重营养均衡、口味适老，定期更新菜单，满足长者个性化需求。

客房里，护理床、呼叫铃、防滑地板、防眩光照明、圆角家具等适老化设施一律配备，确保长期居住舒适，与五星级酒店对客房设施的高标准配置无异。

还有定期清洁和维护，保持床单、毛巾等用品的干净整洁，提供五星级酒店拥有的洗衣、叫醒等服务，一切为了长住生活需求。

服务层面，员工统一着装，保持仪容整洁、端庄、佩戴工牌等，符合五星级酒店对员工仪容仪表的需求，但服务对象不再是短期行色匆匆的旅客，而是长期居住行动不便的老人。

拥有20多年五星级业主身份的富力集团，早已摸透五星级酒店的运营逻辑，用适老化的语言，搬进养老社区，为长住者提供了高品质、舒适、安全的养老环境。去年，社区入住率突破91%，证明了富力集团酒店式康养品牌的不错成绩。

剧本的另一边，富力的酒店资产却一直在亏本甩卖。2024年9月富力集团旗下主营房地产业务的富力地产发布公告，旗下68家酒店因为债务问题，陆续进入拍卖程序。目前，富力地产至少有10家酒店通过司法拍卖或转让完成处置，而大多都以拍卖亏损收场。

北京万达嘉华酒店出售价较收购成本亏损653万元；福州威斯汀酒店成交价较评估缩水30%；泉州、长沙、郑州等地富力万达文华酒店均以低于评估或收购价拍卖。还有最近7折起拍的东莞东城万达文华酒店、昆明富力万达文华酒店……

一边是入住率攀升的酒店式康养品牌，一边是低价出售的高端酒店资产包，同一个集团看似冰火两重天的烦恼，却给了不少先锋企业大胆尝试的契机。

养老院成为存量酒店资产“百搭”

10万港人北上养老仅仅只是窥见了中国养老市场的一角。截至2025年末，全国60周岁及以上人口达3.2亿，占总人口23%，65周岁及以上人口2.2亿，占15.9%。庞大的老年人口基数为养老院提供了潜在的需求基础。

然而，老年人口增长并不等同于养老需求的扩张，我国养老观念仍处于传统与现代交织的多元化发展阶段，且呈现出以下三大趋势：传统家庭养老观念虽仍普遍，但正随家庭结构变化而弱化；独立自主需求增强，社区居家结合模式受青睐；专业服务付费意愿上升，超七成家庭愿为情感陪伴、适老化改造、医疗护理等刚需买单，带动专业社区养老院快速增长。

面对3亿养老人口的居住需求，养老社区/养老院该建在哪，成为市场亟须解答的课题。不少前卫的酒店投资人已率先行动。一位专业酒店业内人士向空间秘探透露，港人北上养老现象火热后，一些投资人专赴广东挑选五座城市，并在每座城市中挑选100家酒店，大规模改造成养老公寓。

这些被选中改造的，往往是空置率逐步攀升，业主急于脱手甩卖的存量酒店。截至2025年，中国存量酒店数量已突破35万家，客房规模达1700万间。高端市场则分化更加显著，在存量端，大批高端酒店陷入法拍、流拍、关停、闲置困局。

当空置率攀升的酒店遇上蓬勃发展的银发经济，有哪些酒店加入了养老服务？又是怎么改造的？

/ 整体改造“生活商业”感酒店

不得不承认，市面上不少养老院选址偏僻，入住率常年不高。在大城市，由于中心城区土地资源紧张、租金高昂等原因，部分民办养老机构选择在近郊或远郊建设，空置率高达50%以上，其中位置偏僻、交通不便的机构空置率更高。

在农村乡镇，由于人口分散不均，养老院多集中在乡镇政府所在地或人口相对集中的村落，但整体仍远离老年人原居住地。数据显示，部分农村乡镇养老院入住率不足20%，难以吸引老年人入住。核心问题是养老院选址远离老年人原居住地，而坐落于城市商务区、生活街道旁的存量酒店恰恰可以解决这一问题。

前身是北京西城区的准四星级酒店“新北纬饭店”被改造成首厚大家·友谊养老社区，离天坛公园、陶然亭公园、永定门仅1公里，对于习惯住在在这里附近的老北京来说，极大地保留了活动区域的熟悉感。

四川省属国企川投集团将成都老城区一栋7层老旧酒店改造为养护院。在保留原建筑的同时，将客房升级为适老化公寓，大堂则改建成健康管理中心，餐厅变为营养膳食厨房，配套医疗护理服务，实现“医养”结合。

值得一提的是，这类项目通常将整栋酒店深度改造，按养老机构标准拿证运营，改变了原酒店的目标客群。而优越的地理位置与浓厚的生活气息，正是许多老年人熟悉且安心的理想养老之所。

/ 轻改造“适老化”转型酒店

除距离老年人原住宿区较近的存量酒店外，一些需要转型的高端酒店同样成为改造目标。近年来，这类酒店因设施老化、定位过时或市场变化，空置率与营收双双下滑。但大部分投资者并未选择整体进行适老化改造，而是采用轻改造模式。

一方面，高端酒店原有客群以商务旅客和短期游客为主，而养老院的目标群体是长期居住的老人，若完全转型可能会流失掉酒店的主要客群。另一方面，全部翻新改造成养老院成本并不低，需要引进医疗设备、配备护理产品及培养专业护理人员等均需持续投入。而部分改造既能在控制成本的同时，利用酒店现有资源（如餐饮、安保等）提供基础服务，又能实现收益多元化。

可以肯定的是，高端住宿市场需求正呈现多样化。商务客群中，短期商务出行的客人仍需传统的酒店标准化服务，如便捷的入住退房、客房服务等。而养老公寓这种长住模式可稳定部分客源，应对酒店业存在的季节性波动。

君澜巴马赐福湖度假酒店便是其中的典型，最初酒店于2019年开业，定位养生休闲度假酒店。四年后，在保留原有酒店住宿的功能上，针对养老需求进行部分适老化改造。在设施方面，增加了无障碍通道、扶手、紧急呼叫系统等。在服务上，提供健康养生餐饮、养生休闲活动组织（如太极、书法等），为老人提供定制化旅居养老套餐。

本质上，这种不大改硬件，在软件上做升级，配备基础养老设施，打包养老套餐的思路，既能完成养老转型，又将成本缩减到最低，是大部分高端酒店的适老化手段。

此外，头部酒店集团也在积极布局酒店适老化。洲际酒店集团旗下的假日酒店提升老年人服务体验，如假日酒店3.0点亮版针对老年人胃口对餐饮进行升级，提供紫薯、南瓜和粗粮等。锦江酒店（中国区）挑选首批试点酒店进行适老化硬件升级，还联合锦江旅游推出“酒店+旅游线路”等适老化旅居产品，吸引银发客群。

强劲的养老需求叠加酒店业资产的结构性变革，使带有养老属性的住宿产品成为酒店资产的“百搭”选择。无论是城市商圈、生活街区中的酒店，还是需要转型的高端酒店，都在承接这股需求，为自身注入更多元的客群。

20%的投资回报率或成风口

回到资本视角，在养老需求蓬勃与酒店存量周期的交汇下，商业地产收购、改建需要算清的不只是酒店适不适合改成养老院，而是具有养老属性的住宿产品是否值得投资，多少年会回本的现实问题。而在双向缺口的催化下，养老院或将成为下一轮投资风口。

/ 成本预期可控

从成本层面看，改造成养老院并非需要大费周章地修建主体部分，而是重点改造内部公共空间，进行功能重组和设备更新，这使得改造的成本不仅可控，还大幅降低。

以芜湖乐青荟 · 国信颐养院为例，养老院原先为一家闲置高端酒店。改造过程中，建筑外立面将保持原貌，仅做清洗和局部修补。外立面门窗检测后，有80%可经加固维修后继续使用；原水电消防评估后，保留60%可利用部分；原酒店客房通过局部改造后，约40%可继续利用。一套成本预期估算下来，工程造价远低于新建或完全拆除后养老院的建设费用，有效控制成本预期。

仔细算下来，酒店转型养老住宿，主要成本包括适老化改造、医疗康养设备投入、专业人员引进培训等。对于酒店自身而言，成本投入不大，关键在于酒店自身精准定位与功能上的升级。

一套成本优势下来，酒店改造成养老院的投资回报率可达15%—25%，远高于传统酒店10%以下的利润率。此外，政策端也在同步发力，推出各类适老化补贴政策，若结合政策补贴，回报周期将会进一步缩短。

/ 收益种类多元

有别于酒店服务，老年人对居住环境的高要求，注定了养老院包含了居住、餐饮、康复护理、娱乐休闲等所有功能。它不是一个简单的临时住宿，也不是医疗机构，而是一个能让老年人长期居住的场所。

这也就意味着，养老院的收益种类会更加多元，除了床位费、护理费这些一般费用，还包括健康管理服务、康复理疗、文化活动、养生餐饮等增值服务。与酒店不同，养老院的平均客单价更高，客户停留时间更长，也就是说待的时间越久，越能催生出更多增值服务需求。

以中等规模养老院（200张床位）为例，增值服务收入一般占总收入的10%—20%。若按年总收入1356万元计算，增值服务年收入约135万元-271万元。高端养老院比例则更高，通过提供高端增值服务（如定制化医疗、高端康复等），单人月收费可达1万—3万元。

反观酒店，以一线高端酒店为例，平均房价可能在1000-3000元/晚，入住率若按70%计算，年客房收入可达数千万元，餐饮、会议等服务通常占30%—50%。除此之外，其他增值服务则占比很小，没有太多盈利空间。

/ 现金流长期稳定

从宏观层面来看，酒店虽受旅游、商务等活动影响，但需求具有较强的周期性和波动性，且客源结构以短期为主，复购率相对较低。

而养老院客户一旦入住，通常会在机构中长期居住（平均5—7年甚至更久），形成稳定的客户基础，续住率高，现金流持续性较强。更关键的是，养老院的用户粘性往往更强。即使因为经济周期、季节变化而产生的市场波动，老人仍需要基本的照护服务。

也就是说，与酒店这种短期消费不同，养老服务是一种长期服务的关系。直观的数据也能看出，一家200张床位的养老院，若入住率为80%，年稳定现金流可能在1000万—2000万元；而同规模的酒店，年现金流可能因入住率，而波动在500万—15000万元之间，但稳定性则远低于养老院。

一位老人选择一家养老院，双方可能会形成10年，甚至20年的关系。长期稳定的入住关系为养老院带来持续的现金流，这恰好为遭受经济波动，亟须脱手存量酒店的业主，提供了一份安全的资产转型保障。

空置率超30%的商务酒店、冷清的五星级度假村，多次流拍的老牌酒店……传统酒店客房价格连年下滑，而转型后的适老化酒店却入住率大幅跃升。这些看似割裂的场景，实则是3亿老年人向35万家存量酒店发出的变革信号。

适老化改造不仅是盘活存量资产的可行路径，更是酒店业应对老龄化社会、寻找新增长点的战略选择。当35万家存量酒店瞄准3亿老年人的需求，当酒店集团纷纷布局养老赛道，这片沉睡的蓝海才真正开始被撬动。

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧，36氪经授权发布。