5年“复出”：苏宁酒店生死录！

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧，36氪经授权发布。

去年，苏宁电器集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）虽破产重组尚未完成，但今年年初旗下38家公司的重整计划已获法院裁定批准，并终止实质合并重整程序，这意味着苏宁集团避免了破产清算，迈出从危机转向新生的关键一步。一周后，绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓正式开门迎客，成为苏宁集团沉寂五年后，在酒店领域交出的最大单体项目。伴随新酒店开业，这个未倒下的“苏宁帝国”正在准备复出？旗下酒店资产又会走向何方？

五年来最大单体酒店

时隔五年后，苏宁集团迎来了首个最大单体酒店项目。近期，绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓开业，总投资金额为7.5亿元，项目坐落于绍兴市越城区镜湖新区核心地段，是绍兴市政府与城市中心的所在地，这里是商业与文化的交汇点。

酒店整体设计深植于绍兴深厚的古越文化与水乡风情，并巧妙融入现代设计美学，灵感则源自书圣王羲之的《兰亭集序》，将“曲水流觞，饮酒赋诗”的雅集场景融入，通过书法艺术的笔墨意趣、虚实留白等元素，重构现代空间中的温柔雅聚氛围，让消费者仿佛置身于古代温柔的诗意栖居之地。

酒店由苏宁置业集团投资建设，希尔顿集团负责经营管理，拥有347间配置齐全的现代客房及长住套房，面积从38平方米的舒适客房至271平方米的尊贵套房不等。房内配置蓝牙音响、电动窗帘及智能控光系统，还搭配Crabtree & Evelyn®瑰珀翠高端洗浴备品等各种客房细节。

奇怪的是，自2020年下半年开始，苏宁集团的债务危机便已出现，并在2021年至2023年间逐步加剧，直到2025年进入重整程序。在此期间，苏宁集团的各种在建项目停滞、品牌合作中断、资产处于处置与收缩边缘，但为何2026年开年以来，却重资产投资开了一家酒店？

实际上，绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓与苏宁广场相邻，双方共同构成一个商业综合体。但该商业综合体已停工搁置多年，是2017年苏宁置业以总成交价24.06亿元摘得的绍兴市越城区（镜湖）中心区8号地块项目。该地块位于绍兴市商业黄金地段与中心区域，用地面积近20万平方米，规划总建筑面积近62万平方米。

当时，苏宁置业计划投资打造集轻奢购物中心、五星豪华酒店及高端住宅等于一体的城市智慧商业综合体——绍兴苏宁广场，是其规划绍兴商业的首个商业综合体。然而，疫情、债务危机接踵而至，使得该项目停滞多年。甚至由于商业项目未有实质进展，附近的房价也连带有所下跌。

不过，据苏宁内部有关人士透露，在集团在重整、引资期间，已引入中信金资作为战略投资者入场，在9.8亿元的共益债中，有4.4亿元的续建资金一次性到账，用来保障后续的项目建设。

对现在的苏宁置业来说，这个2013年推出的商业地产项目——苏宁广场，其定下的业态组合扩张策略（商场+酒店+住宅），已经在前期的拿地、基础设施建设等方面产生大量沉没成本，若继续停工则损失巨大。本着对绍兴旅游人次、人均消费水平位于浙江省前列等市场潜力的信任，苏宁置业必须计划推进项目重启才有可能产生回报。

与此同时，绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓率先开业，也标志着这个被搁置数年的大型商业盘活重启，后续购物中心部分的苏宁商业也计划今年开业，附近的住宅也同步销售。

低位锁定存量物业窗口期

既然绍兴项目是苏宁广场连带的配套商业，那最新苏宁破产重整进度中，还剩下多少苏宁广场？里面还有多少存量物业能让酒店盘活？

在苏宁集团最近的破产重整计划中，苏宁的2387亿债务进入信托清偿阶段，中信金融与东方资产联合体拟投的80亿元共益债，并完成框架部署。苏宁系资产被划分为“保留运营”与“处置变现”两大板块，其中“保留运营”板块聚焦优质核心资产，包括苏宁置业在南京、无锡、徐州、镇江的5个已建成的商业综合体。值得一提的是，这5家商业综合体2024年的合计租金收入超12亿元。

苏宁置业官网显示，其目前拥有15个商业综合体项目。不过由于苏宁集团经历大规模破产重整等变动后，苏宁广场及苏宁易购广场的建设和运营情况受之影响较大，仅5家商业综合体被录入首批公益债权支持盘活范围。

苏宁置业的15个商业综合体项目中，已建成并投入运营项目有8个占比超过一半，形成逾百万平方米的核心商圈资产包。从区域分布来看，项目覆盖南京、福州、成都等新一线城市核心商圈，资产稀缺性显著。

在已建成的项目中，存量物业凭借过硬的硬件标准与核心商圈的稀缺占位，展现出穿越周期的资产韧性。福州苏宁广场2025年全年客流量突破2300万人次，连云港项目荣获CCFA金百合购物中心五星认证，成都苏宁广场奥特莱斯实现年销售额约12.5亿元……这些运营数据共同印证其优质存量物业持续创造价值的能力。

值得关注的是，尽管苏宁置业倾向于与国际酒店集团合作开设酒店，但多家酒店推进进程缓慢吃力。其中，项目整体烂尾、资金问题、产权纠纷、市场环境、竞争压力、运营准备不足等因素使得不少国际酒店项目停摆。

即使促成了国际酒店项目，苏宁也在资金压力与行业调整的双重背景下，选择剥离酒店板块。去年无锡、徐州、镇江苏宁广场的国际酒店原凯悦品牌，摘牌转型后换成苏宁自营品牌“银河”，导致其与国际品牌合作的比例下降。不过从战略层面看，此举是苏宁在面临压力和地产波动背景下的战略调整，既节省了品牌管理费用又保留了酒店运营权。

既然如此，为何希尔顿反其道而行之，在苏宁破产重整期间选择与苏宁置业深度合作？背后是其逻辑清晰的商业思路：一方面，中信金资的共益债支持已获得司法优先权益保障，法律风险可控；另一方面，希尔顿以战略投资者的身份低位锁定核心城市的稀缺商业位，待市场复苏后享受资产重估与品牌管理费的双重收益。

对酒店集团而言，此时介入相当于用低位困境资产价格收购正常运营价值。而苏宁广场普遍位于城市商圈核心，周边配套成熟，酒店GOP（毛利率）能顺利度过爬坡期，相比起新建酒店3—5年的培育周期，这类优质物业资产能为酒店提供更稳定的现金流。

因此，尽管苏宁置业旗下商业综合体建设情况艰难缓慢，但这正是低位锁定其存量物业的窗口期，背后赌的是对中国核心城市稀缺地段商业长期价值的笃定。

“豪华业主”这些年的酒店梦

早期的苏宁从家电零售起家，为什么与酒店发生关系，是因为其蓬勃的地产开发野心。苏宁的第二次转型，也就是公司成立的第二年，作为商业地产开发的“苏宁置业”便诞生了，也是苏宁酒店及度假村的母公司。

2005年，苏宁拿下钟山27洞球场，这是中国现存的第一座高尔夫球场，培育了中国第一代球童。向前回溯70年，宋美龄就在此处打球外交。一年后，南京苏宁索菲特钟山高尔夫酒店启幕，同年南京苏宁索菲特银河大酒店同步开业。一座南京城，连开两座索菲特，直接登上当地报纸头条，自此苏宁的豪华业主之路正式开始。不过，2016年南京苏宁索菲特钟山高尔夫酒店关停并投入10亿元全面升级，现已换牌自营奢华酒店。

尝到了品牌影响力与收益增长的甜头后，苏宁继续加速扩张。

2010年，苏宁置业与凯悦酒店集团签署合作协议，连签四家酒店，分别为南京苏宁柏悦酒店、无锡苏宁凯悦酒店、徐州苏宁凯悦酒店和镇江苏宁凯悦酒店。但南京柏悦酒店项目未落地，大楼建设至今未动工，处于搁置状态，而另外3家凯悦已在去年换牌成“银河”。

同年3月，又一次与雅高国际酒店集团签约合作，分别推出连云港苏宁索菲特大酒店、南京新街口苏宁诺富特酒店和南京玄武苏宁诺富特酒店。

随后几年签约的酒店相继开业，2011年位于苏宁总部选址的南京玄武武宁诺富特酒店开业，据说是苏宁手中盈利能力最强酒店之一，号称诺富特旗舰店。目前，该酒店在OTA平台的单房晚最高价还能维持近1000元，资产保值属性强。2014年，南京新街口苏宁诺富特酒店开业，其中的小黄人套房一经开出，便有人连续住上10天，火爆一时。

2015年苏宁继续拓展商业地产板块，着手布局行政公寓领域。同年开在新街口诺富特旁边的南京苏宁雅悦行政公寓开业，填补了新街口服务式公寓市场空白，其口碑延续至今。OTA平台搜索发现其单房晚价在150元左右，与中高端酒店价格相当，性价比高。同年，连云港苏宁索菲特酒店与无锡苏宁凯悦酒店相继开业。

一年后，君悦签约入驻苏宁睿城，计划楼高187米，设有400间/套客房左右，但据资料，该项目尚未开业，后续并未在公开渠道有明确更新。

而2017年开业的上海苏宁宝丽嘉酒店，在经营仅四年后便传出出售消息，彼时已显露出苏宁资金链紧张的信号。该酒店耗资约50亿元打造，开业时备受瞩目，成为美国拉斯韦加斯之外全球第二家宝丽嘉品牌酒店，堪称上海奢华酒店的代表之作。然而，根据兴业银行特殊资产经营平台2023年披露的信息，该酒店评估价值已降至32.2亿元。如今三年又过，资产尚未处置完成，其市场价值可能已进一步缩水。

可以发现，苏宁酒店发展至今，始终未能摆脱地产开发附庸思维，即便早年成功引入JW万豪、凯悦等国际品牌，其本质仍是服务于物业估值与综合体的配套逻辑。这种地产思维导致酒店板块缺乏独立的造血能力，一旦母公司资金陷入破产重整，就是牵一发而动全身。

还有做酒店的野心吗？

民营地产的狂飙时代，终究还是落幕了。苏宁作为曾经零售业头部企业，因为想实现零售领域的全覆盖，因此布局了很多产业，但构建商业地产毕竟去化慢，对自我运营和现金流管理的考验极大，一旦母公司资金链断裂，其酒店自然也跟着遭殃。

如今，苏宁破产重组后，其酒店资产主要被纳入“苏宁债务重整专项信托”，一部分保留运营类资产，由新苏宁集团有限公司承接，继续用于酒店业务运营管理，说明苏宁并未想要放弃酒店业务。

一部分划分为处置变现类别，由南京众城资产管理有限公司负责在规定时间内（一般为2年内）进行处置，包括股权转让、资产拍卖等方式回收资金。如上海苏宁宝丽嘉酒店，因酒店耗资巨大且运营成本高，亟须通过市场化方式寻找买家或合作伙伴进行资产盘活。

一边保留酒店运营管理，一边处置酒店资产，可见苏宁正处于优化资产结构，聚焦核心业务的战略调整阶段。那么从长远来看，破产重整后的苏宁在酒店领域是否仍有野心？此次绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓项目，是否预示着它的复苏？苏宁后续又会怎么做？

/ 盘活综合体存量物业

绍兴项目曾因资金等问题停滞多年，此次开业是通过重组、引资等方式重新启动，意味着苏宁依旧能在破产重整期间，有将项目落地与推动的决心和能力。而类似苏宁置业旗下的商业综合体还有不少存量酒店物业，这些物业是酒店运营的基础载体，一旦被成功盘活，可能带来不少资金来源。

同时，苏宁置业在商业综合体中积累的丰富经验，包括招商、营销、物业管理等方面。这些可直接应用于酒店运营，如利用综合体营销资源为酒店开展联合推广活动。存量物业团队还能与酒店运营团队协同工作，提高运营效率和服务质量。

/ 重塑品牌矩阵定位

最新数据显示，苏宁旗下运营酒店数量约10家左右，自营品牌有定位中端商务酒店，主打都市精选商务服务的苏宁雅悦，是苏宁目前开设数量最多的自营品牌。

定位中高端城市商务度假酒店的苏宁臻悦，但其首店上海国际旅游度假区苏宁臻悦酒店开业后发展乏力，于2023年换牌为诺富特，目前该品牌处于停滞状态。此后开业的徐州苏宁臻悦酒店也已换牌成徐州苏宁银河酒店。还有本来与凯悦合作换牌后的自营品牌苏宁银河，目前只覆盖无锡、镇江、徐州三地。

可以发现，苏宁旗下苏宁雅悦、苏宁臻悦定位不够清晰，品牌在市场中缺乏明显的差异化优势。尽管苏宁尝试发展自有品牌，但与国际一线酒店品牌相比，其在市场认知度、服务标准和客户忠诚度方面仍存在差距，苏宁银河甚至有过渡品牌的意味，尚未形成强大的品牌号召力。或许，在逐步摆脱破产重组的过程中，苏宁会再次梳理旗下酒店品牌，并优化其定位。

/ 存量资产服务式公寓化

目前，苏宁的大部分酒店资产已划入信托，苏宁仅保留管理权，若想要将存量酒店资产改造成服务式公寓，决策权在信托受益人手中并非苏宁。同时，苏宁自身已没有资金投入改造，绍兴项目还需9.8亿元共益债才能复工，而以一套100平方米的精装服务式公寓为例，改造成本高达15万—30万元，这对已资不抵债的苏宁来说难以承受。

而中信这类提供共益债的金融机构，在取得控制权后，更有可能将停滞的酒店项目改造成服务式公寓，这些机构具备“募投管退”的能力，可引入专业运营商实现资产增值。华住、锦江等本土酒店集团可通过低价收购未完成的存量酒店项目，将其纳入自身公寓品牌体系（如华住城家、锦江憬黎等）。这些拥有成熟会员体系、中央采购和数字化系统的酒店集团改造成功概率高，单房成本可控。

苏宁酒店资产二十年的沉浮，恰是中国商业地产从规模扩张转向价值深耕的缩影。其重整之路暗中揭示了一个逻辑：在存量时代，优质的区位与硬件资产一直都是能穿越周期的关键筹码。对酒店品牌而言，处于调整期的苏宁似乎成为拿下其优质物业的好时机。至于苏宁是否复出尚未可知，不过当地产思维让位于资管思维，那些被债务裹挟的存量资产，或许会迎来更健康的生长周期。