2025年11月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData，36氪经授权发布。

11月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响，租金持续下降，尤其在新增供給快地区（如奧斯汀、丹佛），反映市場从“房东市场”向租客端转移；欧洲市场租金仍持续高位；亚太地区则显示规模稳步扩张，租金在淡季延续下行，但集中式長租公寓企业規模持续增长。

美国方面，最新统计显示，美国11月前50主要城市0至2房型的租金中位数约1,693美元、年减1%，且已连续第28个月呈现年减走势，反映租赁市场正从“房东市场”转向更偏向租客的一端。另一份全美租金追踪数据亦显示，11月全美租金中位数降至1,367美元，单月月减1.0%，年减1.1%。市场人士指出，11月本属租赁淡季，但今年10月至11月的回落幅度高于去年同期，显示淡季效应之外，供给面压力正在放大租金调整。供给端是本轮租金走弱的关键驱动。区域表现则呈现明显分化，近年供给扩张最快的阳光地带与美国西部内陆都会区，降幅相对显著。以11月年减幅居前者观察，奥斯汀(-6.6%)领跌，其后依序包括丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)、圣地牙哥(-3.5%)、拉斯维加斯(-3.0%)，以及休士顿、迈阿密、圣安东尼奥(皆约-2.7%)等。

希腊方面， 希腊租房市场将迎来一次具有里程碑意义的制度重塑：从2026年起，租客支付房租的方式将全面改变，现金付款将正式退出历史舞台。这一改革旨在遏制长期存在的“黑租金”乱象，但在实施细则尚未完全公布的情况下，已在市场与会计机构间引发广泛关注与大量咨询。按照新规，继续以现金方式支付房租将对双方都带来直接经济后果。对房东而言，若租客未通过银行账户支付房租，房东将失去法律允许的5%房租税务减免，该优惠用于抵扣房产损耗与折旧。对租客而言，若未通过银行方式支付房租，将失去每年11月发放的 全年房租补贴，并将无法领取未来所有由国家提供的与租赁相关的津贴和补助。随着改革进入倒计时，希腊房产业主联合会（POMIDA）发布通告，列出改革后必须遵守的关键事项：所有新签与延期租约都必须明确写明通过银行支付房租，并标注房东IBAN。自2026年1月1日起，房租只能打入出租人名下的银行账户，不得再打给第三方账户。房东必须通过AADE系统在线申报其收租账户。若使用联名账户，房东须为首位账户持有人，以便税务比对。多位房东共持房产时，每人必须申报各自的收款账户，除非新规明确允许统一收款。随着希腊租赁制度进入强监管阶段，租客与房东都需要迅速适应新的操作模式。预计此次改革将显著打击黑租金行为，并彻底改变希腊租房市场的运作方式。

荷兰方面，11月，荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场；新的租赁法规预计明年初实施，旨在控制租金，但目前投资者仍以大房子为主，给首次购房者带来机会，整体市场紧张与政策影响并存。

02 亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面， 从11月25日起，澳大利亚维多利亚州的租赁市场将迎来一系列重大变革。这项旨在增强租客权利、规范租赁行为的新法规，将从五个关键方面重塑房东、中介与租客之间的关系，为全州数百万租房者提供更强的法律保障。首先，备受关注的"无过错驱逐"将被全面禁止。新规规定，即使在固定租期结束后，房东也必须提供正当理由才能要求租客搬离，这极大地增强了租客的居住稳定性。其次，通知期限被大幅延长。无论是房东因正当理由要求租客搬离，还是在租约期满后上调租金，都必须提前90天通知租客，而此前的规定仅为60天。这一变化给予了租客更充足的时间来应对变动。第三，对租金竞价的禁令将变得更为严格。新法不仅重申禁止房东收取超过一个月的预付租金，还明确禁止房东或中介引导、鼓励租客报出更高的租金价格，旨在遏制租赁市场中的恶性竞价行为。第四，物业的最低标准要求被前置。以往，房东只需在租客入住时确保物业达标即可。但新规要求，物业在挂牌招租前就必须完全符合所有最低标准。例如，从12月1日起，所有出租物业的室内窗帘拉绳必须被安全固定，以消除潜在的安全隐患。最后，这些改革共同致力于为租客提供更全面的权利保护、更可靠的租约与财务安全，以及更有保障的居住环境。同时，政府机构也指出，新规将为房东提供更清晰的责任指引和更规范的物业管理流程。

新加坡方面，房地产市场交易网SRX和99.co数据显示，11月份的公寓单位租金微跌0.1%。其中，核心中央区和其他中央区的公寓单位租金按月分别下跌0.4%和0.3%；中央区以外则小幅上涨0.2%。整体公寓单位租金年比则上涨2.3%。同期有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比则增加5.6%。组屋市场方面，11月的租金止跌回升，月比上涨0.5%；其中，三房式和四房式单位的租金分别上涨1.4%和0.1%；五房式和公寓式组屋租金分别微跌0.1%和1.8%。整体而言，11月份的组屋单位租金年比上涨1.8%。

韩国方面，据韩国不动产院最新数据，今年1~11月，首尔公寓月租金上涨了3.29%，创下2015年有相关统计以来的最高涨幅。2024年首尔公寓月租以2.86%的涨幅刷新历史纪录，今年涨幅首次突破3%。11月，首尔公寓平均月租金为147万6000韩元连带保证金1亿9479万韩元（约合人民币租金7000元），相当于全韩4口之家中位收入（609万8000韩元，约合人民币30000元）的24%。这意味着月租家庭的每月租金占到收入的4分之1。在美国，月租如果超过收入的30%会被认定为“生计维持危机”（affordability crisis），政府公共租赁住房的租金不超过收入的30%。韩国也十分有必要基于居住福祉考虑采取相关措施。

03 中国租赁市场发展动态

11月，重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45%。11月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为成都，跌幅6.93%，唯一涨幅的TOP10城市为三亚，涨幅为0.92%。

04 租赁企业开业动态

11月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下： 

合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区正式开业。11月7日，合肥安居集团旗下租赁社区“承寓·臻境”在合肥滨湖省府东板块正式开业，项目由上海路、扬子江路、南京路等主干道环绕，公交密集覆盖，可快速通达全城。社区提供49-101㎡多元精装户型，涵盖一居至两居，实行国企直租，免中介费、服务费，押一付一。资料显示，合肥安居集团已在蜀山、包河、滨湖、新站等区域布局高品质租赁社区，累计房源超5.7万间，持续为青年群体提供核心板块、配套完善的租住选择。

合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕。11月，合肥馨乐庭庐阳公寓酒店正式启幕。作为馨乐庭品牌在合肥投入运营的第二家物业，标志着品牌从蜀山区延伸至庐阳区，进一步扩大了在合肥的版图布局。物业拥有182间客房，从精致的35㎡豪华单房公寓到宽敞的90㎡两居室套房，多元户型可满足不同住客的居住需求。

重庆两江新区龙盛xin智寓开业。11月11日，重庆两江新区龙盛新城鱼复片区人才公寓——龙盛xin智寓宣布正式开业，首批465套精装房源面向周边企业人才开放入住。项目由重庆两江投资集团鱼复公司开发建设，辰寓负责运营，位于果园港国际枢纽经济产业园内，交通及商业配套成熟。公寓面积段23-42平方米，全屋环保装修并配齐家电，可实现拎包入住。

武汉光谷青年公寓之寓·云创开业。11月12日，位于武汉光谷生物城生物创新园二期的青年公寓之寓·云创正式开业，784套房源开启签约，作为保障性租赁住房项目，旨在服务周边企业员工住房需求。公寓总建筑面积4.3万平方米，共2栋楼，提供430套32-57平方米单间、291套48-78平方米单间及63套34-80平方米Loft户型。

武汉城建汉悦公寓峯璟开业。11月13日，武汉城建集团宣布旗下租赁住房品牌“汉悦公寓”新项目峯璟正式开业，首批60套房源同步入市，面向新市民及青年群体。房源均为一室一厅，面积51.17-57.51㎡，配齐品牌家电与家具，实现拎包入住。

上实城开阡·集创社区推240套LOFT公寓。11月13日，上海国企上实城开宣布，旗下保障性租赁大盘阡集·创社区新增一幢LOFT公寓楼，一次性投放240套房源，面积37-51平米，精装交付，月租优惠后2600-3150元，可拎包入住。规划房源1932套，涵盖开间至三室及LOFT多元户型，本次推出的两种LOFT各120套。

越秀星寓首家上海门店正式开业。11月18日，越秀旗下长租公寓品牌“越秀星寓”首家上海门店——杨浦互联宝地店正式开业，标志着其全国化布局首次落地长三角核心城市。项目由越秀地产与保利发展联合开发的保利越秀·和樾天汇社区内存量物业改造，合计房源规模未披露，定位为上海市保障性租赁住房。

中建幸孚家公寓上海松江店开业。 11月18日，中建幸孚家公寓海尔智谷店在上海市松江区海尔智谷产业园正式开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米，定位服务G60科创走廊青年人才。

招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业。招商蛇口宣布旗下长租公寓品牌“壹间公寓”在上海松江泗泾的9号公馆项目于11月18日正式开业。该项目由招商蛇口招商伊敦华东事业部操盘，整体建筑面积约4.5万㎡，规划租赁住房约900套，定位为服务上海主城区外溢青年人才及产业客群。户型以30-65㎡一室及两室为主，首批房源已启动预租，租金水平参考周边市场价。

魔方公寓多家新店开业。11月，长租公寓头部品牌魔方公寓宣布近期将在长三角及大湾区连续布局，上海、江苏、广州等地均有多家新店同步开业，如上海小木桥店、中山北路地铁站店、徐汇华发路店，广东珠海南屏科技园商都店等，进一步充实长三角核心城市群租住供给，为城市年轻白领与产业人才提供高品质的居住解决方案。预计到2025年底，魔方公寓在长三角的房量总数将突破5万间，持续夯实长租市场头部地位。

西安安居集团乐漾公寓首店开业。11月28日，西安安居集团旗下全资子公司安居资产公司在浐灞生态区桃花潭地铁口推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，其首发项目桃花潭乐漾公寓同步投入运营，标志着这家国企全面进军长租公寓赛道。项目距地铁3号线桃花潭站步行约10分钟，共640套精装房源，面积32-84㎡。

宁巢公寓九和路店开业。11月28日，杭州上城区九和路九和人家西侧约30米，宁巢公寓九和路店正式开业，面向企业员工提供195间35-40㎡通透四人间，单铺月租390元起，项目紧邻地铁1号线九和路站。

憬黎服务公寓广东中山首店签约。广东中山泓信中心与憬黎服务公寓（TULIP LODJ）正式签约。此次合作，标志着泓信中心——这座融合生态产业办公与独家潮玩商业的活力生活枢纽，完成区域高品质旅居配套的全面升级，通过“以居引商”模式，进一步构建精英人才 “从乐业到安居”的全周期场景体系，为加速吸引新质企业集聚提供新动能，与憬黎品牌共同打造山脚下的品质旅居生活，满足产业片区乃至跨城通勤精英人才中长期居住需求的同时，还将承接近年粤港澳大湾区Staycation热潮，为中山生态康养旅居注入差异化体验。

城家瑞贝庭签约北京两大核心物业。城家成功签约北京朝阳大悦城瑞贝庭公寓酒店与北京通州瑞贝庭公寓酒店两大项目。两家均为在营品牌酒店翻牌，且都位于北京核心板块，一个在朝阳文创腹地，一个在通州副中心商圈。

05 租赁住房配租动态

11月，多地保租房和人才公寓入市，满足多元租住需求。

武汉：湖北路桥大厦保租房项目预计明年交付，共1368套房源。11月3日，武汉经开区沌阳街道新华园一路附近的湖北路桥大厦保障性租赁住房项目预计2026年交付入住，由联投湖北路桥承建，总建筑面积7.94万平方米，含5栋高层住宅、1栋幼儿园及配套商业，建成后将为武汉经开区提供1368套高品质租赁房源。项目定位青年群体，主力户型30-50平方米，涵盖一室一厅、两室一厅，可实现拎包入住。

泉州市区11月起推出593套青年人才租赁住房。泉州市住建局披露，乐居安达、乐居春华、乐居兰苑B区三个项目于11月至12月陆续推出593套青年人才租赁住房，以落实人才人口“双增”行动。首批100套定于11月15日上线，洛江乐居安达与丰泽乐居春华各推50套；第二批493套于12月10日上线，其中乐居春华新增337套，乐居安达再推64套，丰泽乐居兰苑B区首次推出92套。申请对象为2025年5月16日及以后首次在泉州就业创业且本人及家庭在中心市区无房、未享其他住房优惠的人才，需具备全日制大专及以上学历、中级及以上职称或高级工以上职业资格，可通过闽政通APP线上申请。

济南柏然人才中心保租房项目交付钥匙，提供2729间公寓。济南城市建设集团所属春晓置业开发的柏然人才中心保障性租赁住房项目正式启幕并交付钥匙，标志着济南西客站片区首个园区型保租房全面投运。项目位于槐荫区西客站片区，总建筑面积约15.5万㎡，地上11.4万㎡，建设2729间公寓，并配置9140㎡商业及1131个地下车位，由柏然美居住房租赁有限公司运营。

深圳前海珑湾国际人才公寓启用，首批544套高端住房开放配租。11月4日，深圳前海首个国际人才社区——珑湾国际人才公寓正式启用，总建筑面积15万平方米，规划1028套高端人才住房，面向在前海注册或实际经营的法人机构中的外籍人才、港澳台人才、高级管理人才及高端专业人才开放申请。项目位于前海桂湾核心区，自带1.2万平方米商业配套，引入香港逸兰酒店及管理团队，提供酒店式服务。启用当日同步启动常态化配租，首批开放T2栋544套服务式公寓，户型涵盖75平方米一房、88平方米1+1房及150平方米三房，月租统一155.9元/平方米。

泉州城建集团将上线100套青年公寓。11月12日，泉州城建集团宣布，面向新泉州青年群体的首批100套精装公寓于11月15日正式上线，房源分布于中心市区乐居安达和乐居春华两大项目。乐居安达位于洛江区安达路与万华街交叉口东南，首批推出50套88㎡两室两厅，后续再加推64套，合计114套；乐居春华位于丰泽区霞普路与普贤路交叉口东侧，首批推出50套，户型为66㎡一室一厅及81㎡两室两厅，第二批计划加推337套，总计387套。

11月公寓榜单发布及分析

#ABN指数分析#

综述｜2025年11月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到58.02、88.61。 

搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业；城家瑞贝庭签约北京两大核心物业；魔方公寓多家新店开业等一度成为行业上榜热搜事件。 

媒体指数｜11月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎。如广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议；招商蛇口旗下长租公寓项目上海壹间·泗泾9号公馆开业；宁巢公寓九和路店开业等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如黑石拟售9000套高端公寓；凯德3折收购北京顺义商业独栋，拟改服务式公寓等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。 

投资人指数｜11月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降。

#综合分析#

租赁住房大宗交易市场活跃｜11月，中国租房住房大宗交易市场持续活跃，成为资本关注焦点。

黑石拟售9000套高端公寓。11月7日，美国另类资管巨头黑石集团（BX）被传启动两项重大资产处置：一是打包出售约9000套高级住宅单元，二是清算2019年斥资18亿美元收购的养老地产组合，账面亏损逾6亿美元。

中原投资3.35 亿收购香港Bonham Residence，启动第二个学生宿舍项目。11 月，中原投资以约 3.35 亿港元收购位于香港西营盘、毗邻香港大学的 Bonham Residence，并计划再投 6500 万港元 改装为约 170–200 床位 的学生宿舍，预计 2026 年 9 月以 CampusOne Communities 品牌开业。

商改租盘活存量商业市场｜11月，多地通过商改租等多种形式盘活本地存量市场，加大保租房和高端公寓的供给。

昆明五华区拟收购并改造中天龙泉湾广场，新增604套保租房。云南省公共资源交易信息网披露《中天龙泉湾保障性租赁住房项目设计施工一体化》招标计划，昆明市五华区岗头村片区将新增604套保障性租赁住房。项目合同估算价2353.73万元，拟收购并改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，改造后总建筑面积约2.32万平方米。近年来，昆明持续加大保障性租赁住房供给，通过存量资产盘活方式完善住房保障体系。

深业集团深圳科技工业园大厦7-12层物业改为保租房。11月6日，深业集团所属科技园公司宣布，其位于深圳南山创新大道的深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目正式取得南山区政府颁发的保障性租赁住房认定书，成为2025年南山区首个获批的社会主体投资存量改造案例。根据公开资料整理，本次改造面积1万平方米，提供216间精装公寓，主打单间及一房一厅，面向周边科技从业者，预计投用后出租率不低于95%，投资回收周期约3年。

三亚拟将国际旅游岛人才创业基地项目1056套住房转型为保租房。11月14日，据三亚发布公众号消息，三亚市住房和城乡建设局近日披露关于保障性租赁住房项目认定的公示，拟将国际旅游岛人才创业基地B13地块1—5号楼1056套住房转型为保障性租赁住房。公示时间为2025年11月14日至2025年11月20日。

凯德3折收购北京顺义商业独栋，拟改服务式公寓。凯德集团完成对北京顺义新国展区域和光瑞府独栋商业项目的收购，计划将其改造为服务式公寓，并引入旗下“馨乐庭”品牌。交易对家是保利+华润联合体项目公司。该项目将采用酒店化运营模式，预计较传统公寓可实现更高坪效，其净营运收入（NOI）回报率预计达5-5.5%。目前双方已完成初步协议签署，将于15-30天内完成付款及正式交割。此次成交单价约为当时楼面价的30%。凯德将负责后续装修及特行审批，开发商代建。

企业公寓成大厂标配福利｜11月，有多家大厂推出自己的公寓，长租公寓越来越成为头部大型企业的标配福利。

美团推出骑手公寓 首批600人入住。11月，美团宣布首批“骑手公寓”将在北京、深圳、重庆等地交付，600名骑手月内入住，租金低于市场价50%以上。根据公开资料整理，北京天坛附近公寓单间月租700元，同区域同类房源约1500元；公寓设单人间、多人间及家庭房，配独立卫浴、洗衣机、饮水机与24小时热水，美团同步发放租房补贴以锁定低价。

小米武汉青年公寓启动2026年中竣工。11月，小米位于武汉的青年公寓项目正式启动，计划2026年中期竣工，届时将以远低于市场价的优惠租金向小米员工开放。根据公开资料整理，该项目延续北京、南京青年公寓模式，旨在缓解员工住房压力。小米方面透露，公寓建设已选出16位员工代言人，全程参与户型设计、功能体验及配套优化，目标打造舒适高效便捷的居住空间。武汉项目被视为小米人才配套升级的关键一步，竣工后预计可提供千余套房源。

高端服务式公寓全面入场｜11月，高端服务式公寓板块建设活跃，多家企业积极布局高端板块，确保公寓产品更多元化产品供给。

第一太平戴维斯：11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势。11月20日，第一太平戴维斯发布香港住宅租赁市场报告指出，11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势，各价格区间需求稳健，市场活跃度显著提升。其中，中半山月租低于10万港元的单位成交显著增加，成为市场主力；高端板块则集中于月租10万港元以上、大面积且配备高端设施的新建豪宅，吸引高净值租客关注。

广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议。11月27日，广东—新加坡合作理事会第十五次会议在广州举行。会上，广州城投集团和雅诗阁中国签署战略合作协议，正式宣布建立战略合作伙伴关系。此次合作基于双方在城市建设运营与国际服务公寓管理领域的优势资源，充分发挥各自在项目开发、品牌管理、市场运营等方面的核心能力，重点聚焦服务式公寓、长租公寓、乐龄公寓等住宿业项目及配套业态开展深度合作。同时，会上双方还确定了将依托广州城投集团旗下地标级商业物业资产，携手打造集高品质居住环境、一流服务设施和国际化运营管理于一体的高端服务式公寓项目，为广州核心区域引入国际化居住产品和服务。

泛太平洋扩大东南亚服务式公寓业务布局。泛太平洋酒店集团签署管理协议，正式将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，持续扩大其在东南亚的服务式公寓业务布局。项目位于马尼拉大都会商业金融区的双塔建筑群内，将提供169间服务式套房。该项目计划于2027年开业，将成为马尼拉大都会区涵盖办公与零售业态的综合体开发项目的重要组成部分。泛太平洋酒店集团指出亚太地区长住需求持续攀升，并概述了加强该领域竞争力的2.0版本战略。集团已更新其服务式公寓理念，重点关注适合长住的居住元素与运营特色。

品牌公寓进入轻资产严选模式｜11月，多家长租公寓头部企业被曝出清退租客舆情，品牌方也通过权威渠道发声，只是进行房源结构战略性优化。一些头部品牌一遍关店，一边开新店情况说明，头部品牌正在逐步实现轻资产严选模式。

长租公寓进入“严选”模式。部分头部公寓运营商本质仍是二房东模式，先承租整栋楼宇进行统一装修，再自主分租运营。由于不持有物业，它其实就是靠着赚差价和规模来实现盈利。一旦出租率下滑、业主撤租或融资受阻，容易出现问题。受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，企业选择关闭此类门店，属于“战略层面的主动战线收缩”。目前长租公寓市场，进入第二次深度调整期，经过数年洗牌，行业格局逐渐清晰，目前市场化长租公寓领域形成以自如、魔方公寓为代表的头部阵营。其中，自如以分散式运营为主，通过整合个人业主房源进行标准化装修后出租；魔方公寓则聚焦集中式模式，通过租赁整栋物业改造为标准化公寓楼运营，两者凭借差异化模式占据行业重要地位。但长租公寓头部品牌已经不再执迷于规模化，而是立足深耕优质好店，不久的将来，长租公寓将进入“严选模式”，优胜劣汰公寓产品将成为常态。

轻资产托管成主流。长租公寓商业模式逐渐向轻、重两端转移，采用包租模式的机构数量显著收缩，采用轻资产托管和重资产自持模式的市场占比逐渐提升，但是由于重资产门槛较高，包租模式消失的份额逐渐被轻资产托管取代，成为当前市场的主流选择。如万科泊寓向全行业发布招募加盟商的消息，释放出房企系公寓也开放加盟的信号。泊寓最为行业头部规模运营商以重资产入局，借中资产扩张，最终向极轻资产转型；以包租模式起家的魔方公寓，招股说明书中资产规模占比达66%，完成D轮融资后，便宣布开启轻资产战略计划，加速其轻资产战略布局。

11月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响，租金持续下降，尤其在新增供給快地区（如奧斯汀、丹佛），反映市場从“房东市场”向租客端转移；欧洲市场租金仍持续高位；亚太地区则显示规模稳步扩张，租金在淡季延续下行，但集中式長租公寓企业規模持续增长。

美国方面，最新统计显示，美国11月前50主要城市0至2房型的租金中位数约1,693美元、年减1%，且已连续第28个月呈现年减走势，反映租赁市场正从“房东市场”转向更偏向租客的一端。另一份全美租金追踪数据亦显示，11月全美租金中位数降至1,367美元，单月月减1.0%，年减1.1%。市场人士指出，11月本属租赁淡季，但今年10月至11月的回落幅度高于去年同期，显示淡季效应之外，供给面压力正在放大租金调整。供给端是本轮租金走弱的关键驱动。区域表现则呈现明显分化，近年供给扩张最快的阳光地带与美国西部内陆都会区，降幅相对显著。以11月年减幅居前者观察，奥斯汀(-6.6%)领跌，其后依序包括丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)、圣地牙哥(-3.5%)、拉斯维加斯(-3.0%)，以及休士顿、迈阿密、圣安东尼奥(皆约-2.7%)等。

希腊方面， 希腊租房市场将迎来一次具有里程碑意义的制度重塑：从2026年起，租客支付房租的方式将全面改变，现金付款将正式退出历史舞台。这一改革旨在遏制长期存在的“黑租金”乱象，但在实施细则尚未完全公布的情况下，已在市场与会计机构间引发广泛关注与大量咨询。按照新规，继续以现金方式支付房租将对双方都带来直接经济后果。对房东而言，若租客未通过银行账户支付房租，房东将失去法律允许的5%房租税务减免，该优惠用于抵扣房产损耗与折旧。对租客而言，若未通过银行方式支付房租，将失去每年11月发放的 全年房租补贴，并将无法领取未来所有由国家提供的与租赁相关的津贴和补助。随着改革进入倒计时，希腊房产业主联合会（POMIDA）发布通告，列出改革后必须遵守的关键事项：所有新签与延期租约都必须明确写明通过银行支付房租，并标注房东IBAN。自2026年1月1日起，房租只能打入出租人名下的银行账户，不得再打给第三方账户。房东必须通过AADE系统在线申报其收租账户。若使用联名账户，房东须为首位账户持有人，以便税务比对。多位房东共持房产时，每人必须申报各自的收款账户，除非新规明确允许统一收款。随着希腊租赁制度进入强监管阶段，租客与房东都需要迅速适应新的操作模式。预计此次改革将显著打击黑租金行为，并彻底改变希腊租房市场的运作方式。

荷兰方面，11月，荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场；新的租赁法规预计明年初实施，旨在控制租金，但目前投资者仍以大房子为主，给首次购房者带来机会，整体市场紧张与政策影响并存。

02 亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面， 从11月25日起，澳大利亚维多利亚州的租赁市场将迎来一系列重大变革。这项旨在增强租客权利、规范租赁行为的新法规，将从五个关键方面重塑房东、中介与租客之间的关系，为全州数百万租房者提供更强的法律保障。首先，备受关注的"无过错驱逐"将被全面禁止。新规规定，即使在固定租期结束后，房东也必须提供正当理由才能要求租客搬离，这极大地增强了租客的居住稳定性。其次，通知期限被大幅延长。无论是房东因正当理由要求租客搬离，还是在租约期满后上调租金，都必须提前90天通知租客，而此前的规定仅为60天。这一变化给予了租客更充足的时间来应对变动。第三，对租金竞价的禁令将变得更为严格。新法不仅重申禁止房东收取超过一个月的预付租金，还明确禁止房东或中介引导、鼓励租客报出更高的租金价格，旨在遏制租赁市场中的恶性竞价行为。第四，物业的最低标准要求被前置。以往，房东只需在租客入住时确保物业达标即可。但新规要求，物业在挂牌招租前就必须完全符合所有最低标准。例如，从12月1日起，所有出租物业的室内窗帘拉绳必须被安全固定，以消除潜在的安全隐患。最后，这些改革共同致力于为租客提供更全面的权利保护、更可靠的租约与财务安全，以及更有保障的居住环境。同时，政府机构也指出，新规将为房东提供更清晰的责任指引和更规范的物业管理流程。

新加坡方面，房地产市场交易网SRX和99.co数据显示，11月份的公寓单位租金微跌0.1%。其中，核心中央区和其他中央区的公寓单位租金按月分别下跌0.4%和0.3%；中央区以外则小幅上涨0.2%。整体公寓单位租金年比则上涨2.3%。同期有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比则增加5.6%。组屋市场方面，11月的租金止跌回升，月比上涨0.5%；其中，三房式和四房式单位的租金分别上涨1.4%和0.1%；五房式和公寓式组屋租金分别微跌0.1%和1.8%。整体而言，11月份的组屋单位租金年比上涨1.8%。

韩国方面，据韩国不动产院最新数据，今年1~11月，首尔公寓月租金上涨了3.29%，创下2015年有相关统计以来的最高涨幅。2024年首尔公寓月租以2.86%的涨幅刷新历史纪录，今年涨幅首次突破3%。11月，首尔公寓平均月租金为147万6000韩元连带保证金1亿9479万韩元（约合人民币租金7000元），相当于全韩4口之家中位收入（609万8000韩元，约合人民币30000元）的24%。这意味着月租家庭的每月租金占到收入的4分之1。在美国，月租如果超过收入的30%会被认定为“生计维持危机”（affordability crisis），政府公共租赁住房的租金不超过收入的30%。韩国也十分有必要基于居住福祉考虑采取相关措施。

03 中国租赁市场发展动态

11月，重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45%。11月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为成都，跌幅6.93%，唯一涨幅的TOP10城市为三亚，涨幅为0.92%。

04 租赁企业开业动态

11月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下： 

合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区正式开业。11月7日，合肥安居集团旗下租赁社区“承寓·臻境”在合肥滨湖省府东板块正式开业，项目由上海路、扬子江路、南京路等主干道环绕，公交密集覆盖，可快速通达全城。社区提供49-101㎡多元精装户型，涵盖一居至两居，实行国企直租，免中介费、服务费，押一付一。资料显示，合肥安居集团已在蜀山、包河、滨湖、新站等区域布局高品质租赁社区，累计房源超5.7万间，持续为青年群体提供核心板块、配套完善的租住选择。

合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕。11月，合肥馨乐庭庐阳公寓酒店正式启幕。作为馨乐庭品牌在合肥投入运营的第二家物业，标志着品牌从蜀山区延伸至庐阳区，进一步扩大了在合肥的版图布局。物业拥有182间客房，从精致的35㎡豪华单房公寓到宽敞的90㎡两居室套房，多元户型可满足不同住客的居住需求。

重庆两江新区龙盛xin智寓开业。11月11日，重庆两江新区龙盛新城鱼复片区人才公寓——龙盛xin智寓宣布正式开业，首批465套精装房源面向周边企业人才开放入住。项目由重庆两江投资集团鱼复公司开发建设，辰寓负责运营，位于果园港国际枢纽经济产业园内，交通及商业配套成熟。公寓面积段23-42平方米，全屋环保装修并配齐家电，可实现拎包入住。

武汉光谷青年公寓之寓·云创开业。11月12日，位于武汉光谷生物城生物创新园二期的青年公寓之寓·云创正式开业，784套房源开启签约，作为保障性租赁住房项目，旨在服务周边企业员工住房需求。公寓总建筑面积4.3万平方米，共2栋楼，提供430套32-57平方米单间、291套48-78平方米单间及63套34-80平方米Loft户型。

武汉城建汉悦公寓峯璟开业。11月13日，武汉城建集团宣布旗下租赁住房品牌“汉悦公寓”新项目峯璟正式开业，首批60套房源同步入市，面向新市民及青年群体。房源均为一室一厅，面积51.17-57.51㎡，配齐品牌家电与家具，实现拎包入住。

上实城开阡·集创社区推240套LOFT公寓。11月13日，上海国企上实城开宣布，旗下保障性租赁大盘阡集·创社区新增一幢LOFT公寓楼，一次性投放240套房源，面积37-51平米，精装交付，月租优惠后2600-3150元，可拎包入住。规划房源1932套，涵盖开间至三室及LOFT多元户型，本次推出的两种LOFT各120套。

越秀星寓首家上海门店正式开业。11月18日，越秀旗下长租公寓品牌“越秀星寓”首家上海门店——杨浦互联宝地店正式开业，标志着其全国化布局首次落地长三角核心城市。项目由越秀地产与保利发展联合开发的保利越秀·和樾天汇社区内存量物业改造，合计房源规模未披露，定位为上海市保障性租赁住房。

中建幸孚家公寓上海松江店开业。 11月18日，中建幸孚家公寓海尔智谷店在上海市松江区海尔智谷产业园正式开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米，定位服务G60科创走廊青年人才。

招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业。招商蛇口宣布旗下长租公寓品牌“壹间公寓”在上海松江泗泾的9号公馆项目于11月18日正式开业。该项目由招商蛇口招商伊敦华东事业部操盘，整体建筑面积约4.5万㎡，规划租赁住房约900套，定位为服务上海主城区外溢青年人才及产业客群。户型以30-65㎡一室及两室为主，首批房源已启动预租，租金水平参考周边市场价。

魔方公寓多家新店开业。11月，长租公寓头部品牌魔方公寓宣布近期将在长三角及大湾区连续布局，上海、江苏、广州等地均有多家新店同步开业，如上海小木桥店、中山北路地铁站店、徐汇华发路店，广东珠海南屏科技园商都店等，进一步充实长三角核心城市群租住供给，为城市年轻白领与产业人才提供高品质的居住解决方案。预计到2025年底，魔方公寓在长三角的房量总数将突破5万间，持续夯实长租市场头部地位。

西安安居集团乐漾公寓首店开业。11月28日，西安安居集团旗下全资子公司安居资产公司在浐灞生态区桃花潭地铁口推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，其首发项目桃花潭乐漾公寓同步投入运营，标志着这家国企全面进军长租公寓赛道。项目距地铁3号线桃花潭站步行约10分钟，共640套精装房源，面积32-84㎡。

宁巢公寓九和路店开业。11月28日，杭州上城区九和路九和人家西侧约30米，宁巢公寓九和路店正式开业，面向企业员工提供195间35-40㎡通透四人间，单铺月租390元起，项目紧邻地铁1号线九和路站。

憬黎服务公寓广东中山首店签约。广东中山泓信中心与憬黎服务公寓（TULIP LODJ）正式签约。此次合作，标志着泓信中心——这座融合生态产业办公与独家潮玩商业的活力生活枢纽，完成区域高品质旅居配套的全面升级，通过“以居引商”模式，进一步构建精英人才 “从乐业到安居”的全周期场景体系，为加速吸引新质企业集聚提供新动能，与憬黎品牌共同打造山脚下的品质旅居生活，满足产业片区乃至跨城通勤精英人才中长期居住需求的同时，还将承接近年粤港澳大湾区Staycation热潮，为中山生态康养旅居注入差异化体验。

城家瑞贝庭签约北京两大核心物业。城家成功签约北京朝阳大悦城瑞贝庭公寓酒店与北京通州瑞贝庭公寓酒店两大项目。两家均为在营品牌酒店翻牌，且都位于北京核心板块，一个在朝阳文创腹地，一个在通州副中心商圈。

05 租赁住房配租动态

11月，多地保租房和人才公寓入市，满足多元租住需求。

武汉：湖北路桥大厦保租房项目预计明年交付，共1368套房源。11月3日，武汉经开区沌阳街道新华园一路附近的湖北路桥大厦保障性租赁住房项目预计2026年交付入住，由联投湖北路桥承建，总建筑面积7.94万平方米，含5栋高层住宅、1栋幼儿园及配套商业，建成后将为武汉经开区提供1368套高品质租赁房源。项目定位青年群体，主力户型30-50平方米，涵盖一室一厅、两室一厅，可实现拎包入住。

泉州市区11月起推出593套青年人才租赁住房。泉州市住建局披露，乐居安达、乐居春华、乐居兰苑B区三个项目于11月至12月陆续推出593套青年人才租赁住房，以落实人才人口“双增”行动。首批100套定于11月15日上线，洛江乐居安达与丰泽乐居春华各推50套；第二批493套于12月10日上线，其中乐居春华新增337套，乐居安达再推64套，丰泽乐居兰苑B区首次推出92套。申请对象为2025年5月16日及以后首次在泉州就业创业且本人及家庭在中心市区无房、未享其他住房优惠的人才，需具备全日制大专及以上学历、中级及以上职称或高级工以上职业资格，可通过闽政通APP线上申请。

济南柏然人才中心保租房项目交付钥匙，提供2729间公寓。济南城市建设集团所属春晓置业开发的柏然人才中心保障性租赁住房项目正式启幕并交付钥匙，标志着济南西客站片区首个园区型保租房全面投运。项目位于槐荫区西客站片区，总建筑面积约15.5万㎡，地上11.4万㎡，建设2729间公寓，并配置9140㎡商业及1131个地下车位，由柏然美居住房租赁有限公司运营。

深圳前海珑湾国际人才公寓启用，首批544套高端住房开放配租。11月4日，深圳前海首个国际人才社区——珑湾国际人才公寓正式启用，总建筑面积15万平方米，规划1028套高端人才住房，面向在前海注册或实际经营的法人机构中的外籍人才、港澳台人才、高级管理人才及高端专业人才开放申请。项目位于前海桂湾核心区，自带1.2万平方米商业配套，引入香港逸兰酒店及管理团队，提供酒店式服务。启用当日同步启动常态化配租，首批开放T2栋544套服务式公寓，户型涵盖75平方米一房、88平方米1+1房及150平方米三房，月租统一155.9元/平方米。

泉州城建集团将上线100套青年公寓。11月12日，泉州城建集团宣布，面向新泉州青年群体的首批100套精装公寓于11月15日正式上线，房源分布于中心市区乐居安达和乐居春华两大项目。乐居安达位于洛江区安达路与万华街交叉口东南，首批推出50套88㎡两室两厅，后续再加推64套，合计114套；乐居春华位于丰泽区霞普路与普贤路交叉口东侧，首批推出50套，户型为66㎡一室一厅及81㎡两室两厅，第二批计划加推337套，总计387套。

11月公寓榜单发布及分析

#ABN指数分析#

综述｜2025年11月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到58.02、88.61。 

搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业；城家瑞贝庭签约北京两大核心物业；魔方公寓多家新店开业等一度成为行业上榜热搜事件。 

媒体指数｜11月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎。如广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议；招商蛇口旗下长租公寓项目上海壹间·泗泾9号公馆开业；宁巢公寓九和路店开业等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如黑石拟售9000套高端公寓；凯德3折收购北京顺义商业独栋，拟改服务式公寓等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。 

投资人指数｜11月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降。

#综合分析#

租赁住房大宗交易市场活跃｜11月，中国租房住房大宗交易市场持续活跃，成为资本关注焦点。

黑石拟售9000套高端公寓。11月7日，美国另类资管巨头黑石集团（BX）被传启动两项重大资产处置：一是打包出售约9000套高级住宅单元，二是清算2019年斥资18亿美元收购的养老地产组合，账面亏损逾6亿美元。

中原投资3.35 亿收购香港Bonham Residence，启动第二个学生宿舍项目。11 月，中原投资以约 3.35 亿港元收购位于香港西营盘、毗邻香港大学的 Bonham Residence，并计划再投 6500 万港元 改装为约 170–200 床位 的学生宿舍，预计 2026 年 9 月以 CampusOne Communities 品牌开业。

商改租盘活存量商业市场｜11月，多地通过商改租等多种形式盘活本地存量市场，加大保租房和高端公寓的供给。

昆明五华区拟收购并改造中天龙泉湾广场，新增604套保租房。云南省公共资源交易信息网披露《中天龙泉湾保障性租赁住房项目设计施工一体化》招标计划，昆明市五华区岗头村片区将新增604套保障性租赁住房。项目合同估算价2353.73万元，拟收购并改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，改造后总建筑面积约2.32万平方米。近年来，昆明持续加大保障性租赁住房供给，通过存量资产盘活方式完善住房保障体系。

深业集团深圳科技工业园大厦7-12层物业改为保租房。11月6日，深业集团所属科技园公司宣布，其位于深圳南山创新大道的深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目正式取得南山区政府颁发的保障性租赁住房认定书，成为2025年南山区首个获批的社会主体投资存量改造案例。根据公开资料整理，本次改造面积1万平方米，提供216间精装公寓，主打单间及一房一厅，面向周边科技从业者，预计投用后出租率不低于95%，投资回收周期约3年。

三亚拟将国际旅游岛人才创业基地项目1056套住房转型为保租房。11月14日，据三亚发布公众号消息，三亚市住房和城乡建设局近日披露关于保障性租赁住房项目认定的公示，拟将国际旅游岛人才创业基地B13地块1—5号楼1056套住房转型为保障性租赁住房。公示时间为2025年11月14日至2025年11月20日。

凯德3折收购北京顺义商业独栋，拟改服务式公寓。凯德集团完成对北京顺义新国展区域和光瑞府独栋商业项目的收购，计划将其改造为服务式公寓，并引入旗下“馨乐庭”品牌。交易对家是保利+华润联合体项目公司。该项目将采用酒店化运营模式，预计较传统公寓可实现更高坪效，其净营运收入（NOI）回报率预计达5-5.5%。目前双方已完成初步协议签署，将于15-30天内完成付款及正式交割。此次成交单价约为当时楼面价的30%。凯德将负责后续装修及特行审批，开发商代建。

企业公寓成大厂标配福利｜11月，有多家大厂推出自己的公寓，长租公寓越来越成为头部大型企业的标配福利。

美团推出骑手公寓 首批600人入住。11月，美团宣布首批“骑手公寓”将在北京、深圳、重庆等地交付，600名骑手月内入住，租金低于市场价50%以上。根据公开资料整理，北京天坛附近公寓单间月租700元，同区域同类房源约1500元；公寓设单人间、多人间及家庭房，配独立卫浴、洗衣机、饮水机与24小时热水，美团同步发放租房补贴以锁定低价。

小米武汉青年公寓启动2026年中竣工。11月，小米位于武汉的青年公寓项目正式启动，计划2026年中期竣工，届时将以远低于市场价的优惠租金向小米员工开放。根据公开资料整理，该项目延续北京、南京青年公寓模式，旨在缓解员工住房压力。小米方面透露，公寓建设已选出16位员工代言人，全程参与户型设计、功能体验及配套优化，目标打造舒适高效便捷的居住空间。武汉项目被视为小米人才配套升级的关键一步，竣工后预计可提供千余套房源。

高端服务式公寓全面入场｜11月，高端服务式公寓板块建设活跃，多家企业积极布局高端板块，确保公寓产品更多元化产品供给。

第一太平戴维斯：11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势。11月20日，第一太平戴维斯发布香港住宅租赁市场报告指出，11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势，各价格区间需求稳健，市场活跃度显著提升。其中，中半山月租低于10万港元的单位成交显著增加，成为市场主力；高端板块则集中于月租10万港元以上、大面积且配备高端设施的新建豪宅，吸引高净值租客关注。

广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议。11月27日，广东—新加坡合作理事会第十五次会议在广州举行。会上，广州城投集团和雅诗阁中国签署战略合作协议，正式宣布建立战略合作伙伴关系。此次合作基于双方在城市建设运营与国际服务公寓管理领域的优势资源，充分发挥各自在项目开发、品牌管理、市场运营等方面的核心能力，重点聚焦服务式公寓、长租公寓、乐龄公寓等住宿业项目及配套业态开展深度合作。同时，会上双方还确定了将依托广州城投集团旗下地标级商业物业资产，携手打造集高品质居住环境、一流服务设施和国际化运营管理于一体的高端服务式公寓项目，为广州核心区域引入国际化居住产品和服务。

泛太平洋扩大东南亚服务式公寓业务布局。泛太平洋酒店集团签署管理协议，正式将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，持续扩大其在东南亚的服务式公寓业务布局。项目位于马尼拉大都会商业金融区的双塔建筑群内，将提供169间服务式套房。该项目计划于2027年开业，将成为马尼拉大都会区涵盖办公与零售业态的综合体开发项目的重要组成部分。泛太平洋酒店集团指出亚太地区长住需求持续攀升，并概述了加强该领域竞争力的2.0版本战略。集团已更新其服务式公寓理念，重点关注适合长住的居住元素与运营特色。

品牌公寓进入轻资产严选模式｜11月，多家长租公寓头部企业被曝出清退租客舆情，品牌方也通过权威渠道发声，只是进行房源结构战略性优化。一些头部品牌一遍关店，一边开新店情况说明，头部品牌正在逐步实现轻资产严选模式。

长租公寓进入“严选”模式。部分头部公寓运营商本质仍是二房东模式，先承租整栋楼宇进行统一装修，再自主分租运营。由于不持有物业，它其实就是靠着赚差价和规模来实现盈利。一旦出租率下滑、业主撤租或融资受阻，容易出现问题。受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，企业选择关闭此类门店，属于“战略层面的主动战线收缩”。目前长租公寓市场，进入第二次深度调整期，经过数年洗牌，行业格局逐渐清晰，目前市场化长租公寓领域形成以自如、魔方公寓为代表的头部阵营。其中，自如以分散式运营为主，通过整合个人业主房源进行标准化装修后出租；魔方公寓则聚焦集中式模式，通过租赁整栋物业改造为标准化公寓楼运营，两者凭借差异化模式占据行业重要地位。但长租公寓头部品牌已经不再执迷于规模化，而是立足深耕优质好店，不久的将来，长租公寓将进入“严选模式”，优胜劣汰公寓产品将成为常态。

轻资产托管成主流。长租公寓商业模式逐渐向轻、重两端转移，采用包租模式的机构数量显著收缩，采用轻资产托管和重资产自持模式的市场占比逐渐提升，但是由于重资产门槛较高，包租模式消失的份额逐渐被轻资产托管取代，成为当前市场的主流选择。如万科泊寓向全行业发布招募加盟商的消息，释放出房企系公寓也开放加盟的信号。泊寓最为行业头部规模运营商以重资产入局，借中资产扩张，最终向极轻资产转型；以包租模式起家的魔方公寓，招股说明书中资产规模占比达66%，完成D轮融资后，便宣布开启轻资产战略计划，加速其轻资产战略布局。