2026年2月亚洲（中国）长租公寓发展报告

2月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

2月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据显示，房租类指数年增长率涨幅持续趋缓，由于2月正值农历新年，中国及亚洲租金同比呈现下跌趋势，但欧美租金依然处于高位，全球租金价格总体仍呈现高位态势。

美国方面，美国租赁市场持续降温。最新数据显示，全国租金中位数已降至四年来最低水平，并连续第30个月呈现下降趋势。不过，加州湾区等部分高需求市场，租金仍维持高位，甚至持续上升，显示全美租屋市场出现明显分化。房地产网站Realtor.com发布的2月租赁报告指出，全国租金中位数为1,667美元，较去年同期下降29美元，跌幅1.7%，為2022年3月以来最低水平。15个主要城市租金，较疫情高峰期已下跌超过10%。从房型来看，单间、一房及两房公寓租金全面下降，其中两房公寓中位数为1,844美元（年减近2%），一房为1,548美元，单间为1,393美元。尽管如此，目前租金仍较2020年疫情前高出14.2%，但较2022年夏季高点已回落约5.1%。

2月各地租金中位数方面，亚特兰大为1,543美元（年减2%）、凤凰城1,247美元（年减4.4%）、拉斯维加斯1,423美元（年减1.8%）。租金最低的城市为奥克拉荷马市（Oklahoma City）为983美元，其它如阿拉巴马伯明翰（Birmingham）、俄亥俄州哥伦布（Columbus）等城市，亦维持在1,200美元左右水準，多个南部与中西部城市租金低於1,500美元。相较之下，加州仍属全美租金最高区域之一。圣荷西—森尼维尔—圣塔克拉拉都会区，租金中位数达3,331美元，年增近2%，并连续28个月上升；旧金山为2,768美元；南加州的圣地亚哥都会区的租金中位数為2,626美元。

意大利方面，禧年结束后，越来越多业主退出短租民宿市场，转而将房源投向长期租赁领域。

根据意大利房屋租赁平台SoloAffitti的预测，今年年底前，罗马非核心城区的租金可能会下降10%，市中心区域的租金则基本保持稳定。同时，面向本地居民和上班族的房源数量明显增加。意大利房地产中介咨询公司Logim Real Estate分析称，多重政策与市场因素叠加，推动大量业主退出度假短租市场。主要原因包括新的市政民宿管理条例、打击非法住宿的专项工作组成立、禧年活动结束，以及最新财政预算法案引入的税收新政等。数据显示，罗马历史中心城区的短租房源减少8%；在Eur、Flaminio、Trieste-Salario、Monteverde和Bologna等近市中心片区降幅达20%至25%；而在旅游吸引力相对较弱的市郊区域，降幅甚至达到35%。

根据租赁平台SoloAffitti的数据，面向在罗马生活或工作的居民的租赁房源正在增加，不过价格在中心城区依然相对坚挺。房地产中介平台Tecnocasa的数据则显示罗马租金仍在上涨，原因在于需求持续旺盛，而市场供给依然不足。业内观察显示，旅游类投资在近几个月降温，资本开始流向学生及上班族租赁市场。

英国方面，英国的私租市场（Private Rented Sector, PRS）在2026年已进入一个相对稳定的发展阶段。经过疫情后几年的租金高速增长，2025年的涨幅已显著放缓，供需关系有所改善，但整体供应仍处于短缺状态，导致租金继续温和上涨。根据Rightmove、Zoopla、HomeLet和ONS（Office for National Statistics）等权威机构的最新数据，2026年初的租金增长率已降至2-3%区间，这远低于2022-2024年的高峰期（曾超过9%）。HomeLet Rental Index显示，2026年2月的英国平均租金为£1,301/月（较上月微降0.1%，但同比上涨2.0%）；排除伦敦后，平均租金为£1,120/月（同比上涨1.8%）。伦敦的平均租金则达到£2,067/月（同比上涨2.0%，但部分月份出现小幅回落）。这些数据反映出市场正从需求主导转向更平衡的状态，但结构性短缺问题依然存在，尤其是对留学生和新移民等群体而言，租房竞争仍较为激烈。

02 亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面，2月份，澳洲各首府城市的租赁市场持续走紧，大多数城市的房屋和公寓空置率都有所下降。2月房屋租赁市场整体趋紧，但租金成长情形喜忧参半。珀斯是当月表现最佳的城市，公寓租金上涨了 1.8%，其次是阿德莱德，上涨了 0.9%，墨尔本上涨了 0.8%。其他所有首府城市的公寓租金均有所下降，其中布里斯班下降了 0.5%，达尔文下降了 1.2%，坎培拉下降了 1.3%，雪梨下降了 1.9%，霍巴特下降了 2.2%。与房屋类似，首都城市的公寓空置率在本月大多有所下降，反映了2月份通常的季节性影响，大多数公寓空置率仍然明显偏低，表明可供出租的房产持续短缺。

新加坡方面， 新加坡2月份非有地私宅租金和交易量由升转跌，环比分别下跌0.2%和25.5%。分析指出，租赁活动放缓主要是碰上农历新年，市场较为淡静，而非基本面走弱。

房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）发布的预估数据显示，2月有4995个私宅单位租出，较1月的6708个单位明显减少。租金方面，代表中档私宅的其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的大众化私宅租金，分别下跌0.5%和0.4%。代表高档私宅的核心中央区（CCR）的租金则上涨0.8%。与一年前同期相比，私宅整体租金涨幅为2%。高档私宅、中档私宅和大众化私宅的租金分别同比上升2.3%、1.5%和1.6%。从各地区来看，最受租客欢迎的是大众化私宅，交易量占总数的35.6%；中档私宅和高档私宅的交易量占比分别是33.8%和30.6%。组屋租赁市场同样放缓，交易量环比下跌20.1%，共租出2239个单位，比1月份的2802个单位少。虽然交易量下跌，但整体租金环比上升0.3%。成熟住宅区租金环比增长0.5%，非成熟住宅区租金则下跌0.1%。三房式、四房式和公寓式组屋租金涨幅介于0.3%至1.8%；五房式单位租金跌0.4%。同比来看，组屋租金整体增长1.3%，成熟区和非成熟区租金增幅分别达1.6%和0.9%。

韩国方面，随着春季搬家季节的到来，首尔租赁市场的租赁缺货现象正在加剧。 政府连日压迫多住宅者，以江南核心地为中心，公寓出售量增加，但全租房却连日减少。据KB房地产透露，以2月23日为准，首尔全租供需指数比前一周上升了3.5个百分点，达到170.3。 全租供需指数是反映全租市场需求和供给的指标,用1~200之间的数字表示。 如果低于标准值100,就意味着供应充足,但如果超过100,就意味着供应不足。平均全租房价格也呈上升趋势。 据首尔房地产信息广场透露,今年1月首尔平均租赁交易金额为6亿3321万韩元,比去年同期(5亿7696万韩元)上涨了9.7%。 据统计,目前还剩下申报期限的2月全租交易平均值也以当天为基准,为5亿9541万韩元,比去年同期高出5%。

03 中国租赁市场发展动态

2月，重点监测TOP10城市租金环比7涨3跌。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1680元/月，环比下降1.18%。2月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为三亚，跌幅4.76%，涨幅最大的TOP10城市为天津，涨幅为10.3%。

04 租赁企业开业动态

2月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下：

星域行政公寓首店落子广州西关。2月8日，珠江实业集团旗下珠江商管与珠实地产携手，于珠实•西关都荟正式开放全新打造的星域•行政公寓首店。作为珠江实业集团旗下不动产价值管理者，珠江商管此次落子广州西关核心板块，聚焦中高端企业人才长期旅居赛道，项目瞄准中高端企业人才长期旅居市场，通过产品与服务创新，提供特色旅居解决方案。

憬黎酒店及服务公寓成都首店开业。2月10日，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）合资品牌——憬黎酒店及服务公寓（TULIP LODJ）成都首店启幕。成都熊猫基地动物园憬黎酒店及服务公寓地理位置优越，项目共设客房131套，每间客房均配备洗衣机及冰箱，部分长住房型更设有餐厨配套，长短住皆宜，匹配家庭亲子、商务旅居、朋友欢聚等多元场景。

江苏无锡雅诗阁双品牌项目启航。2月10日，江苏无锡雅诗阁梁溪科技城服务公寓与无锡雅院梁溪科技城公寓酒店正式启航。项目位于无锡主城北部的梁溪科技城，是无锡推动城市更新与产业升级的核心片区。无锡雅诗阁梁溪科技城服务公寓拥有120套套房，涵盖从行政单房到两房豪华套房的多种户型。无锡雅院梁溪科技城公寓酒店锚定当地都市青年与科创人才群体。项目拥有336套简约客房，涵盖多种户型，配备齐全。目前，雅诗阁品牌已在中国25座城市布局55家物业；雅院亦于9座城市拥有15个项目，并于2025年推出特许经营合作模式。

中建·彩寓广州天河车陂店正式启幕。2月，中建·彩寓（车陂店）在广州天河区车陂街道正式启幕。公寓户型多元，面积涵盖15-35㎡，有单间、复式、一房一厅等多种选择，并配备全屋智能设施与共享社交空间。该项目采用政企合作模式，将闲置村民自建房与村集体幼儿园改造为高品质长租公寓，成为天河区存量资产活化标杆。

base佰舍北京第三店落户奥体中心，设78套公寓。2月底，base佰舍官方微信发布消息，其在北京的第三个项目——佰舍LITE - 奥体中心店正式亮相。公寓由一栋5层建筑构成，内部设有78套公寓空间，房型多样，能够满足不同人群的居住需求。根据公开资料整理，这是base佰舍继此前项目后在北京市场的进一步拓展。

05 租赁住房配租动态

2月，春节前后，多地保租房和人才公寓有序入市，各省市也确立了十五五保租房建设规划，租赁市场呈现多品种公寓和保租房全方位供给状态，满足不同人群多元租住需求。

西安推出三个保租房项目，提供2732套房源。2月，西安市住房和城乡建设局发布通告，正式推出丽登印象城、宏远新城、希望里•滦溪三个保障性租赁住房项目，总计提供2732套房源，聚焦解决新市民和青年人的住房困扰。 相关报名分配工作已全面启动，报名时间从2月6日持续至2月11日，主要面向无自有住房且未享受其他政策性住房保障的人群。

昆明安居集团与万科泊寓联合推出444套保租房。2月，昆明首个引入国内知名长租公寓品牌参与运营的保障性租赁住房项目——惠青家·泊寓斗南店开放样板房。该项目由昆明安居集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓联合打造，位于呈贡区彩龙街。项目预计于年中全面投入运营，将为昆明新市民、青年人提供444套精装修租赁住房。房源户型涵盖62平方米至92平方米的一居室和两居室，可实现“拎包入住”，并配备智能安全系统与管家服务。

福建福州罗源上市首批国企直租保障房。2月2日，福建福州罗源县首批由国企统一运营的保障性租赁住房正式投入市场。超200套房源分布在3个小区，面向新市民、青年群体开放申请，可“拎包入住”。根据公开资料整理，后续当地还将推出罗源湾滨海新城等5个小区近500套房源，完善“保障+市场”的住房供应体系。

贵阳筑巢公寓下麦西店正式启用。2月，贵阳人才集团宣布旗下保障性租赁住房新项目——筑巢公寓下麦西店正式启用，位于观山湖区金朱西路，紧邻轨道交通1号线下麦西站，旨在缓解青年人才“安居难”。项目提供56套房源，面积42至80平方米，含单间至两室一厅，配齐家电家具，租金960至1600元。符合条件的专科、本科、硕士、博士可分别申请每月200元、200元、400元、800元租房补贴，最长18个月。目前贵阳人才安居公司已布局14个筑巢公寓项目，房源6480套。

深圳新推出1182套保租房，分别位于龙华、盐田。2月，深圳加大保障性租赁住房供应，龙华、盐田两区共推出1182套保租房。其中，龙华福城片区信城缙熙园一次性释放432套单身公寓，作为龙华首个纯保障房社区，主打36平方米户型。盐田变电站综合改造项目规划750套保租房，采用“合作开发+回购”模式，位于地铁沿线，配套完善，预计2026年交付。

2月公寓榜单发布及分析

#ABN指数分析#

综述｜2026年2月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略降，监测均分分别达到56.24、86.12。 

搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是憬黎、雅诗阁、万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如憬黎酒店及服务公寓成都首店开业；江苏无锡雅诗阁双品牌项目启航；昆明安居集团与万科泊寓联合推出444套保租房等一度成为行业上榜热搜事件。 

媒体指数｜2月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为龙湖冠寓、雅诗阁、万科泊寓、旭辉瓴寓、自如。如龙湖冠寓4.0标杆产品落户济南量子谷店；广州安居集团发布长租公寓品牌“悦享生活”；base佰舍北京第三店落户奥体中心，设78套公寓等报道都是重点宣传方向。 

新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如贵阳筑巢公寓下麦西店正式启用；首单长租公寓机构间REITs获受理等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。 

投资人指数｜2月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数略有上升。

#综合分析#

租赁式社区引领多元租房体系｜2月，由于春节假期，全国住房租赁市场新增供应节奏有所放缓，不过一线城市供给总体保持稳定，市场上从租赁社区到青年公寓以及高端服务式公寓产品多元呈现，构成多元租房体系。

租赁式社区主导供给，多元租房体系完善布局。2月，城投宽庭张江社区二期项目入市，供应房源3180间，成为本月最大体量项目。租赁式社区成为2月市场供给的主要产品线，这些项目平均规模较大，功能配套完善，持续满足市场对家庭化、长期化稳定租住的需求。除此之外，青年公寓、人才公寓也对分散式市场做了很好的补充。高端服务式公寓也成为租赁市场的重要组成部分，2月多个项目入市，如上海的上海虹桥瑞士酒店公寓190套、北京的佰舍LITE-奥体中心店78套。此类项目主要定位于满足高端商务人士的租住需求，完善了租赁市场的产品谱系。

广州安居集团发布长租公寓品牌“悦享生活”。2月，广州安居集团长租公寓品牌“悦享生活”正式发布。品牌定位“全程陪伴，全周期保障”，依托存量资源盘活与城市更新经验，紧扣人才发展，构建“一张床”“一间房”“一个家”的阶梯式居住支持体系。该品牌旗下项目分布于越秀、荔湾等广州核心区域，包含多个标杆项目及分散式房源。针对企业引才留才痛点，其提供专业化定制安居方案，目前已携手小鹏汽车等20余家企业落地员工安居定制服务。

国资平台发力市场化品牌补位｜2月，国家队继续强化“主角”意识，多个租赁住房项目呈现出“国资平台压舱、专业机构助攻”的鲜明特征。

地方国企系成主力，多个项目签约新开。2月，地方国企系城投宽庭、贵阳筑巢、天津轨交等涉及项目新开，广州安居发布“悦享生活”品牌，珠光集团发布“琴澳青年城”品牌，郑州城发安居市场化项目郑寓首店成功签约。从项目投资运营主体来看，各地国企平台公司成市场供给的绝对主力。城投宽庭、天津轨道交通集团、奉发集团、西湖投资集团、西安安居集团、杭州安居集团等地方国资企业，在2月通过新建和改建等方式集中推出了多个保障性租赁住房项目。

龙湖冠寓4.0标杆产品落户济南量子谷店。2月，龙湖集团旗下长租公寓品牌龙湖冠寓济南量子谷店正式营业。该项目契合济南保障性租赁住房政策导向，为冠寓4.0标杆产品，主要服务齐鲁软件园周边科创青年。济南量子谷店紧邻齐鲁软件园与商务CBD，周边有山姆店、万达等成熟商圈，生活配套齐全。公寓配备品牌家电，打造3000L以上超大收纳空间。截至目前，龙湖冠寓已在全国30余座城市布局300余家门店，累计管理规模数超12.7万间。在国资平台筑牢供给底盘的同时，市场化专业运营机构也在各自擅长的领域精准发力。龙湖冠寓、base佰舍等市场化机构从不同产品线分别发力，与国资平台形成了错位互补的供给格局。

保租房REITs板块逐步成熟｜2月，市场首单长租公寓类资产的机构间REITs，目前，国内虽已发行8单保租房REITs，长租REITs板块逐步成熟。

首单长租公寓机构间REITs获受理。2月28日，据上交所官网显示，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划正式申报并获受理，该项目原始权益人为China Multifamily I Holdings,China Multifamily II Holdings,China Multifamily III Holdings, ChinaMultifamilyHighlandHoldings和上海博胤安厦商业管理有限公司，计划管理人为中金公司，拟发行金额为8.24亿元。据了解，这是市场首单长租公寓类资产的机构间REITs。“博邻blinq”是博枫资产管理旗下致力于打造品质生活的服务式公寓品牌。作为定位中高端市场，面向高净值目标人群的服务式公寓。

保租房REITs板块整体小幅回调。克而瑞长租监测显示，2月，受春节假期后市场流动性调整及宏观利率波动影响，保租房REITs板块整体呈现小幅回调态势。8只产品全线收跌，跌幅在1%至4.4%之间。其中，厦门安居和华润有巢跌幅相对较大，超过过4%，而上海地产表现相对抗跌，跌幅约0.1%；从各REITs收盘价涨幅表现来看，国泰海通城投宽庭保租房REIT较发行价涨幅约38.2%，涨幅最高。

TOD保租房建设规模加大｜越来越多的保租房项目进入核心地段、交通要道，真正发挥出其租赁价值，2月，多个城市加大TOD沿线保租房建设，为市民打造出更便捷的租住生活场景。

成都轨道TOD计划2026年推出3000余套保租房。2月27日，据成都轨道城市投资集团披露，2026年TOD项目累计开工面积将突破700万平方米，建设规模继续位居成都全市前列。作为重要的民生工程，成都轨道TOD的保障性租赁住房建设正稳步推进。据悉，2026年成都轨道TOD计划推出3000余套保租房，首次在成华区、新都区、双流区等区域投运，多个项目迎来开业“倒计时”。未来，成都轨道TOD将进一步完善TOD保租房产品体系，为新市民打造全新租住生活场景。

天津首个TOD保租房津铁·礼寓正式运营。2月27日，天津首个TOD保障性租赁住房项目“津铁・礼寓”正式开启运营。该项目由天津轨道交通集团开发建设，坐落于地铁11号线佟楼站上盖，可实现与地铁的“零距离”换乘。项目首批开放的东侧1、2号楼已完成交付并开放登记，共计提供144套保障性租赁住房。西侧项目目前正进行地下室施工，预计2027年全面交付。

学生公寓市场或有新商机｜2月，中国内地和港澳等地均有学生公寓紧缺的现状依然没有改变，根据亚洲旅宿大数据监测数据显示，目前中国学生公寓市场缺口未来5年或将达到10万间，长租市场或将迎来新商机。

香港观塘中富中心拟改学生宿舍，涉及4.1万平方呎楼面。2月3日，香港观塘鸿图道86号的中富中心提出规划申请，拟将现有商厦全幢改装为学生宿舍。根据公开资料整理，该物业占地约5000平方呎，为10层高商厦，此次改装涉及4.1万平方呎楼面，规划设置117间客房，房间面积最小为55平方呎，最大294平方呎，同时将配备自习室、健身房等配套设施。该申请是在香港“城中学舍计划”框架下提出，该计划旨在通过简化规划程序，鼓励将市区商厦改装为学生宿舍，以增加宿位供应。

香港“城中学舍”已获25宗申请 涉及5100个舍位。2月4日，香港发展局联同教育局于2025年推出的“城中学舍”计划传来新进展。截至2月4日共接获25宗申请，涉及约5100个宿位，且全部申请均符合资格。据介绍，25宗申请对应的项目大多数位于市区，包括红磡、观塘、深水埗和上环。其中两宗涉及私人土地上兴建新学生宿舍，其余都是改装现有建筑物，大部分涉及整座改装。目前，相关负责方正按计划下放宽的发展管制程序推进审批，有关部门正全速处理申请。在工业地带的现有工厦或重建新厦均不符合参与条件。位于非工业地带，例如商业或其他指定用途的商贸地带，涉及计划拆卸和重建，或已经整座改装非工业用途的申请，可按现行安排参与计划。另外，香港政府早年推出的宿舍发展基金，目前仍然有7个资助项目处于施工阶段，涉及6500多个宿位。这些项目分属香港城市大学、香港大学、香港中文大学、香港理工大学，其中中文大学占3个项目、理工大学占2个项目，其余两所大学各1个项目，预计未来数年将陆续落成投用。

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData，36氪经授权发布。