“路易号”靠岸5个月，上海高端商业的风向变了
太古地产最近可谓“春风得意马蹄疾”。
据彭博社援引知情人士透露，LVMH集团正与太古地产洽谈，计划在上海兴业太古汇开设一间DIOR门店，预计最早可能于2027年开业，选址将毗邻“路易号”。
尽管已停泊近半年，“路易号”至今仍热度不减。在刚结束的第八届进博会上，LVMH集团大中华区总裁吴越分享了一组数据：“2025年6月25日‘路易号’诞生以来，‘船’边街头每日聚人群高达十七万，整个街区日均人流有五十万。”
这座让兴业太古汇足足等待了两年的三层独栋，不仅带动项目前三季度零售大涨41.9%，也毫无疑问是今年上海高端商业的高光时刻，凝结了过去两年魔都高端商业的全部情绪——谨慎、观望、再出发。
而热度之外，还有更多细微的信号在出现——新的项目在入市，老的项目在迭代，商圈的重心在竞合中轻微移动。
如果把时间线拉长一点，会发现，上海的高端商业，正进入一轮“重构周期”。
逆势扛压，港资商场彰显韧性
上海的高端商业，必须从港资项目看起。它们是这座城市顶级零售的标杆，也是周期波动中最稳定的力量。
兴业太古汇的变化最具代表性。2025年，它的关键词是逆势的“主动出击”。
硬件上，北广场的硬件改造，是这场升级的起点——实现了从负一层至二层的多首层功能。
兴业太古汇北广场改造| 来源：太古地产
负一层以美妆大道为解法，动线末端通过开设阿嬷手作、泡泡玛特等流量品牌避免北热南冷的情况；首层完成Loewe转正与Ferragamo回归，同时引入多个潮奢品牌作为更多重奢落地前的过渡。全国首家直营Rolex也将移位至石门一路侧的双层独栋开设旗舰店；二层中厅在DIOR试水快闪后，由Acne Studios接档限时岛柜。包括Polo Ralph Lauren在内的多家轻奢与设计师品牌也陆续完成扩店与落位。
限定快闪的DIOR | 来源：项目微博
值得一提的是，兴业太古汇还在下半年将南广场的出入口东移了半幅铺位，拉开了项目南侧升级的序幕。
在大刀阔斧的调改力度下，是否能如期迎来DIOR的入驻，以及未来如何平衡长期运营能力与短期流量红利，将是项目升级的关键。
新鸿基与恒隆旗下的两大顶级项目同样在今年展现强大抗压能力。
国金中心首层一拖二区域在完成Valentino上楼与Fendi移位后终于迎来Brunello Cucinelli时隔数年的回归，相较早年在二楼男装次动线的位置，如今的占位足见品牌业绩的强劲与自信。同时，Chanel进一步扩店至三层，并将带来上海第二间尊享沙龙，这也是项目首个跨越三层的巨幅门店。
恒隆广场随着Prada的回归再次集齐六大成衣品牌。由于首层铺位紧张，Prada在首层岛柜的基础上又在四层增设沙龙精品店。
目前项目四楼已开设Louis Vuitton、Loro Piana、Zegna、Prada四家品牌沙龙，并在三楼原健身房铺位引入全国第二家Chanel尊享服务工坊，这不仅满足了核心客群的消费体验与私密性需求，也实现了高楼层大面积铺位的高效利用。
上海恒隆广场首层的Prada | 来源：上海恒隆广场
此外，老铺黄金恒隆广场新店引发凌晨排队热潮并创下新店销售纪录。
在今年恒隆行政总裁卢韦柏接受Mall先生的专访中，就点名提到了老铺黄金超越传统奢侈大牌的业绩。此次进驻门槛极高的恒隆广场，既反映出市场对于品牌的高度认可，也是港资奢场在黄金消费热潮下灵活调整的体现。
灵活调整的另一案例还有港汇恒隆广场，本就具有黄金品类基础的港汇成为上海首个引入老铺黄金的港资商场并不让人意外，而将On昂跑下移至北座首层原沛纳海、万国表等组成的腕表区，以及将始祖鸟下移至南座首层原Jimmy Choo、Thom Browne与Giada铺位的调整，则更体现项目顺应市场趋势的“务实”。
重心微移：南京西路“甩开”徐家汇？
如果说港资决定了这座城市的商业定力，那么商圈的变迁，就决定了它的能量流向。
过去一年，上海的高端商业地图发生了微妙的偏移——南京西路重心开始东移，徐家汇的双奢版图陷入收缩。
作为上海高端商业的风向标，南京西路商圈向来是各大开发商的角斗场。
原先人气较弱的东段随着兴业太古汇“路易号”带来的现象级客流已经盘活，张园一期则向策展型商业转型，具有历史底蕴的石库门建筑群如今更容易受到品牌的青睐。
而中段的恒隆广场正不遗余力地抬高整段南京西路的上限，建筑面积约3080平米的三期扩建部分于六月顺利封顶，预计将在明年下半年开幕。
上海恒隆广场三期扩建效果图 | 来源：恒隆地产
同时，有消息传闻恒隆地产取得了梅龙镇广场的商业运营权，商业部分计划于2027年初开业，并将引入一家国际顶尖品牌酒店。
如果消息属实，届时恒隆广场的商业面积将达到与兴业太古汇相当的12万平米，为目前受面积限制而缺席的品牌与业态提供充足的入驻空间。
相较于东段的崛起，西段的静安寺区域呈现有人欢喜有人忧的局面。
静安嘉里中心充当广告牌许久的Burberry原位终于在年初揭幕全新上海罗意威之家，Loewe的移位升级是守住项目定位的关键一搏，不进则退的存量竞争下总是需要一些魄力。
而一街之隔的芮欧百货则显得尤为落寞，主力合作伙伴开云集团旗下的Gucci、Saint Laurent、Balenciaga接连撤出，恒隆的潮奢新动线也动摇了芮欧二楼部分重叠品牌。
但浓厚的小众设计师品牌氛围依然撑起了芮欧在南京西路的独特定位。不论能否重回巅峰，至少从Khaite中国首店落地首层还是能够看到芮欧一以贯之的品味与坚守本心的勇气。
徐家汇商圈的发展，则多了点犹豫。One ITC自八月起先后关闭了Valentino、Celine、Tiffany&Co.等六个奢侈品牌，最近又传出Louis Vuitton将于11月26日结束运营的消息。
原本作为showcase的One ITC，未能坚持到将现有品牌转场至姗姗来迟的ITC Maison的那一天。
这当中有客观原因导致的建设进度延期，也有咫尺距离的港汇持续升级带来的市场空间挤压，徐家汇能否支撑两个重奢项目还需打个问号。
而在当下这个节点，ITC Maison的竞争对手除了港汇，还包括三公里外正在如火如荼建设的香港置地旗舰项目西岸中環，甚至是稳步提档的兴业太古汇……
奢侈品牌普遍收缩门店规模的背景下，ITC Maison的最终呈现需要走一段坚守长期主义的路程。
此外，商圈的“马太效应”在下行周期显得尤为突出。
虹桥-古北商圈的尚嘉中心与南京东路商圈的大丸百货都在今年关闭多个品牌，K11的Cartier遗憾离场让淮海中路商圈的夜晚黯淡几分……
从之前的兴业太古汇与静安嘉里中心到如今的芮欧百货与K11，空置的主力铺位被用作广告牌来过渡的情况，在核心区流转不停。
此消彼长之下，上海正逐渐形成以南京西路为核心，陆家嘴、徐家汇、淮海中路与前滩多点开花的高端商圈格局。
上述商圈似乎也见证并传承着这座城市的发展与变迁——南京西路与淮海中路秉持上海长久以来经典、繁荣的气质，陆家嘴与徐家汇是上世纪九十年代起迅速崛起的商业中心，前滩与西岸则代表着上海最年轻、最具活力的面孔。
百货淡出，奢牌渠道的再选择
这一年，奢侈品牌与百货之间，正在从亲密无间的战友，变成相道珍重的“再见爱人”。
今年二月，Gucci关闭芮欧百货与大丸百货两家具有标志性外立面的门店，一度将奢侈品市场的寒意推至大众面前，后续Bottega Veneta与江诗丹顿也撤出了大丸百货，项目则以此为起点启动了转型的步伐。
与此同时，连卡佛百货开启局部改造，陆家嘴中心的老佛爷百货也由四层缩减至两层。尽管奢侈品牌转投购物中心早有趋势，但今年百货业态的疲态格外明显，使得他们逐渐从上海高端商业项目的第一阵营中淡出。
不仅如此，曾经作为精品百货核心竞争力的二线奢侈品牌与小众设计师品牌集合也面临着周期性的挑战，不少“可买可不买”的顾客选择投向高端户外品牌寻求情绪补足，这无疑对项目在认识客群与选品把控上提出了更为严苛的要求。
实际上，包括大丸百货、久光百货、第一八佰伴在内的传统百货，其重心早已转向更具优势的高化、黄金等品类，与高端购物中心形成错位竞争，同样能够实现亮眼的销售额。
对于高端购物中心而言，VIC客户对全球奢侈品购买量的贡献日益攀升。加强与这部分消费者的紧密联系既是奢侈品牌维持业绩的关键，也是商场作为消费载体需要发力的重点。
恒隆广场、国金中心、前滩太古里等头部奢场均在场内设置专供商场高阶会员休憩的VIC空间，并定期推出各类社交服务与品牌活动，通过提升顾客对品牌的了解促进转化，无形中也增强了顾客与商场之间的粘性。
在这点上，恒隆广场每年仅对邀约客人开放的HOME TO LUXURY周年庆典更是将满足VIC客户的情绪价值做到了极致。
参考国内其他城市依然保持良性增长的百货，也都或多或少在经营理念上向高端购物中心靠拢，进而更好地发挥百货业态在品牌齐全度与折扣力度上的优势。
从“浓”到“淡”，奢侈品的情绪回调
如果说商场和百货的主题词是“变”——改空间、调业态、换重心；那么高端品牌的策略就是“守”——守核心商圈、守VIC客户、守经营坪效。
回顾各大奢侈品集团今年公布的业绩情况：
LVMH集团前三季度有机收入下降2%，其中时尚与皮具部门收入下降6%，腕表与珠宝部门增长1%；开云集团前三季度有机收入下降12%，其中核心品牌Gucci已经连续10个季度下跌；历峰集团2026财年上半年有机收入增长10%，其中珠宝部门大涨14%，专业制表部门下滑2%；Hermes集团展现超强的抗风险能力，前三季度有机收入增长9%；Prada集团则依靠Miu Miu的强劲动力实现连续19个季度的增长。
总体而言，奢侈品市场持续承压，但第三季度的表现已好于上半年，最差的日子似乎已经过去。
当目光聚焦到单个品牌，不难发现Versace、Balenciaga等推崇大胆表达而风格张扬的“浓”的品牌在下行周期更易处于劣势；相对应的Loro Piana、Brunello Cucinelli、Loewe等给人松弛、低调印象的“淡”的品牌则取得了亮眼的增长。
上海国金中心Loewe扩店 | 来源：上海ifc商场
究其原因，是经济环境影响大众心理，进而推动时尚在不同风格的品牌间流转。
经济蓬勃时期的“个性主义”表达，在下行周期显得有些聒噪。而对未来收入不确定性增加的消费者，则倾向购买能够陪伴更长时间，且不易被时尚浪潮淘汰的“安全牌”——这种追求克制、隽永的购买决策也折射了对稳定财富与阶层安全的追求。
这样的流转下，在上行周期开设了大量“浓系”品牌的商场可能会面临不小的风险，若未能及时调整品牌矩阵以适应时尚趋势的变化，人气流失甚至大量掉铺的情况在所难免。
不过无论浓淡，走在两端的品牌全球业绩通常限于二十亿欧元上下，那些真正能穿越周期的巨型奢侈品牌，是能在两端之间相对稳定的“中性力量”。
当然，这种灵活性决定了它们必须直面经济情绪波动背景下的风格修正，但这并不意味着可以在短期内更换多任风格迥异的设计师，品牌形象模糊只会让顾客无所适从。
风格之外，业绩下滑也反映在品牌零售网络的调整。
“跌跌不休”的开云集团旗下Gucci、Saint Laurent、Bottega Veneta、Balenciaga与McQueen各减少一至两家门店，Marni、Jimmy Choo、Thom Browne等设计师品牌纷纷关闭低效门店。
目前在上海市区仍维持超过六家门店的高级时装品牌仅有Louis Vuitton、Moncler与Ferragamo。
硬奢则更为疲软，历峰集团关闭ifc、iapm与K11三家沛纳海，江诗丹顿、积家与万国表各减少一家门店，Cartier与LVMH集团旗下包括Tiffany&Co.、Bvlgari与Chaumet在内的顶级珠宝品牌均有撤店。
从特点上来看，上述关闭的门店或是开设在未能形成奢侈品集群效应的项目，或是位于热门商场的冷门位置。
不难看出，逐渐理性的奢侈品牌开始放弃一部分叫好不叫座的门店，而将更多注意力放在扩建、翻新那些坪效更高的门店。
结语
展望未来，从代表城市名片的顶级奢场，到锚定全客层的旗舰购物中心——扩建、提档、入市，踩准节奏、适应趋势、领导变革者才能突出重围。
而在此起彼伏的竞逐中，上海高端商业的走向依然充满无限可能。
正因百花齐放，所以令人着迷。一时的寒风总会吹落几片花瓣，但在富有生命力的土壤上，每一个优秀的商业体都在努力探寻新的机遇与方向，等待在下一次复苏时呈现更好的姿态，反哺于这座城市。
本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：马尔文，36氪经授权发布。
