一批民企，重启拿地
城投拿地占比，是土地市场的一个风向标。透过这个数据的高低，可以窥见土拍的冷热。
过去几年，城投的拿地占比一直维持在高位。 据克而瑞数据，2024年全国城投拿地占比达到51%，同比2023年又提升了7个百分点。克而瑞跟踪的30个核心城市，城投拿地占比更是达到64%。
而从今年前三季度的数据来看，尽管城投拿地占比依然维持在高位，但和此前相比已有所下降。 1-9月份，城投拿地建面占全国土地出让建面的49%，较2024年同期相比下降9个百分点；拿地金额占全国土地出让金总额的35%，同比下降3个百分点。
这对于低迷的房地产市场来说，无疑是一个难得的积极变化。
01
城投拿地占比整体下降
但不同区域土拍热度差异巨大
判断一个区域土地市场的冷热，通常有两个维度： ①土地出让金规模及增速；②城投拿地占比； 出让金规模增长，且拿地主体以市场化企业为主，说明市场活跃度高，预期好。
华西证券的研究报告显示，前三季度共有七个省/市土地出让金规模达到千亿元以上，分别是江苏、浙江、广东、山东、北京、上海、四川。
不过，这些省/市城投拿地的比例并不一致。
北京和上海土地出让金分别为1205、1131，较去年同期相比均为正增长。城投拿地占比也都比较低，分别是北京8%、上海16%。 浙江和广东土地出让金同比增速均在10%以上，且城投拿地占比也不算高，分别是浙江24%、广东25%。 江苏、山东、四川城投拿地占比较高，尤其江苏达到了66%。
而土地出让规模不足千亿的地区中，吉林、安徽、江西等地城投拿地占比均过半。城投与市场化房企之间的拿地比例呈现跷跷板效应，城投拿地占比高意味着市场化房企土拍参与度低。反之亦然。
通过这份表格不难看出，不同城市的土拍热度差异巨大。
那么，今年以来城投拿地建面及金额占比双双下降，又是什么原因造成的？
一方面，过去几年城投拿地以托底为主，开工率整体偏低。这些未开工土地占用了不少资金。克而瑞的数据显示，截止今年5月份城投仅在30个重点城市的未开工地块建面就达到3.6亿元平方米。
在中央“化债+控隐债”的双重要求下，城投的重心已转向“存量资产盘活”，对于新增拿地的积极性有所下降。
另一方面，土地供应“缩量提质”，各地加大优质地块的供应力度，吸引了国央企及部分民企竞相出手，房企拿地积极性上升，城投“兜底”需求也就降低了。
这对于构建一个更为健康的土地市场，具有积极意义。
02
热点城市土地成交占比再提升
土地供应“控量提质”特征明显
从前三季度的土地出让来看，不同区域的行情分化仍在加剧。热点城市土地“控量提质”效果尤为明显。
1、不同城市的拿地主体比例不一，可以看出经济面较好的省市，地城投拿地占比普遍较低，而大部分的中西部地区城投拿地占比较高。
2、全国住宅成交呈现出明显的“控量提质”的趋势。
中指研究院的数据显示，前三季度全国300城住宅用地成交建面3.0亿㎡，同比下降8.1%，土地出让金却同比增加了11.6%，达到1.33万亿元。这意味着，土地的成交均价上涨了。
这是高能级城市高单价地块成交占比增加所带来的影响。
一方面，房企扎堆高能级城市拿地，土地出让金TOP20城市的出让金额占到全国的61%，集中度创下历史新高。这20个城市，除了南通和扬州外，其余均为一二线城市。
另一方面，各地纷纷拿出了压箱底好货。优质地块推动土地成交单价走高。
今年以来，多个热点城市都诞生了单价地王。 例如，上海出让的徐汇衡复风貌区地块，是近年十年来风貌区出让的首宗纯宅地，含金量之高不消多说。成交楼面价达到20.03 万元/㎡，打破全国宅地单价最高记录。
深圳七月份出让的前海桂湾地块，位于前海金融核心区，所在区域已四年未有宅地出让。成交楼面价8.06 万元/㎡，成为深圳市最新的单价地王。
另外，北京海淀树村、杭州蒋村等地块的出让，也都刷新了所在城市的单价记录。
这些地块，吸引了众多房企竞夺，溢价率也是一路走高。其中，最高的是杭州蒋村地块，溢价率高达115.4 %；深圳前海桂湾地块溢价率也达到86.1 %；其余两宗地块溢价率都在20%以上。
这并非特例。
事实上，今年高能级城市的土地溢价率整体都在抬升。克而瑞的数据显示，上半年30个重点城市今年前7个月土地平均溢价率为 26% ，较过去两年 几乎是 成倍增长。
与此同时，土地呈现出“小型化+低密化”的整体特征。
数据显示，前三季度全国出让的宅地，单宗平均建面由 2022 年的 9.1 万㎡降至 6.3 万㎡，而且有约68%的地块容积率都没超过2.0 ，这个数据同比去年又提高9个百分点。 核心城市+核心板块+低容积率+高溢价，这些地块天然自带“改善”乃至“豪宅”的基因。可见，地方响应中央“好房子”战略，以优质的“面粉”为做出“好面包”奠定基础。
03
市场化力量回归
优质地块吸引民企下场
前三季度拿地主力依然是国央企。不过，在核心城市供地提质、限购限贷松绑等多重利好的刺激下，一批民营房企也跑步入场。已公开成交信息中，今年的土拍市场出现至少两类“新面孔”：
一类是首次公开拿地的新面孔。 如2025年上海第七批次土拍就吸引了1家混合所有制企业，2家民企参与，两者都是首次涉足上海。其中， 宇诚集团是一家来自浙江的房企， 浙江精工钢结构集团有限公司 则是精工钢构的子公司，主业是钢结构工程。两家企业在这轮土拍中各自斩获一宗土地。
另外，市场还出现一批新生力量。 例如华玺房地产开发有限公司成立于今年1月份。5月份便在温州拿了一宗占地23604㎡的小型地块，容积率仅1.05，成交楼面价8,836元/㎡，溢价率达到40.38%。
成立于今年4月份的合达房地产开发有限公司，次月摘得福州长乐区一宗宅地。还有福州市长乐区骏宸投资有限责任公司，也是成立的次月就摘地。显然都是冲着拿地而来的。
此外，还有昌久置业、祈源地产、京颐置业、鼎诚智和、文启星途、凯誉汇、永鑫达、宏宇地产等等今年都是首度亮相土拍市场。
而贝壳旗下的开发平台贝好家，在前几年练手之后，今年首度尝试独立拿地，9月份以10.76亿元的总成交价摘得成都锦江区金融城三期H12地块。据公开信息，这总地块将全流程由贝好家亲自操盘，独立完成拿地、定位、设计到营销全流程。
另一类是时隔多年重新拿地的老牌/区域民企。 比如，敏捷一口气拿下广州番禺4宗宅地；海成在重庆主城区连下4子，永丰嘉信击退一众央企，以23%溢价夺得长沙洋湖地块，此外还有成都澳南、成都兴唐房地产等等……
民企所拿地块特征也很明显，基本只盯着一线及强二线核心板块，而且地块小型化、低密、低总价，资金压力较小，且盈利模型清晰。
这些房企，大多已经在土地市场“空窗”2年甚至更久，此番重启拿地，一方面可能是因为库存见底，另一方面，也说明土地市场的吸引力在回升。
虽然整体仍是点状复苏的状态，但民企的出手信号意义大于体量。他们的回归，为房地产市场注入一剂新的活水。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。
