代建“红海”中 旭辉建管第三季度再签约17个项目

旭辉在重点发力的代建业务，于竞争“红海”中仍保持着一定的新拓速度。

据旭辉建管披露，2025年第三季度，公司成功签约17个优质代建项目。据悉，这些项目分布在全国多个省份，覆盖华北、东北、华东、华南及西南地区。 

具体来看，旭辉建管于三季度拿下的项目主要在华北及华东两个区域。其中江苏省签约数量最多，达到4个项目，河北省和天津市各有3个项目，浙江省2个，辽宁、湖北、安徽、四川和广东省各1个。

很显然，旭辉建管的业务已逐渐实现全国化布局。截至三季度末，旭辉建管2025年新增在管项目71个，累计在管项目超260个，累计项目覆盖城市超80个，累计在管总建面超3800万平米。另据披露，旭辉建管千帆计划发展合伙人近550个，推荐项目近360个。

业务复委

观点新媒体获悉，在半年度工作会议上，旭辉建管总裁刘冰洋指出，房地产行业深度调整期下，超百家房企涌入代建赛道，未来行业将呈增速放缓、利润走低、头部集中的新常态。他强调，唯有深谙行业规则、回归服务本质，凭借专业能力盘活项目，兑现经营结果，方能在激烈的竞争中保持优势。

据悉，截至上半年末，旭辉建管项目当中国资/政府代建项目占比51%，复委项目占比达25%。此外，在公司核心经营指标方面，回款增长近60%，销售额激增160%，利润率同步提升。

复委项目一定程度上体现了旭辉建管与合作方的合作黏性。

以旭辉建管在南通的代建项目为例，该公司于8月成功中标的南通市通州区R2023-012地块项目，这是是继南通文璟府之后，旭辉建管与神辉置业的二度合作。

无独有偶，旭辉建管在7月拿下的大连帝诚小窑湾项目，这是在大连江山如院项目之后，旭辉建管和大连帝诚建设集团再度携手的一个项目。

该项目位于大连市金普新区小窑湾商务区核心板块，北临玄德路，东接黄海东路，总建筑面积约8.5万平方米，旭辉建管在该区域已打造大连江山樾，江山如院等多个项目。

基于此前信任基础，帝诚小窑湾项目将由江山如院团队继续操盘，该项目将打造成为大连首个新国标四代宅产品。

三季度内，旭辉建管也布局了新的区域。比如9月，旭辉建管中标成都青白江区国资住宅项目，该项目也是旭辉建管首次进驻成都市场。

资料显示，该项目位于青白江老城板块的化工北路上，占地约61.66亩，属于住宅+商业混合用地（其中商业占比为10%-20%），委托方为国资背景的成都陆港兴辰置业有限公司。

红海竞争

但目前现状是，代建行业面临越来越激烈的竞争。

近期，旭辉建管首席产品官孙睿智分享称，代建规模持续多年保持增长，但增长有所放缓；竞争加剧利润增加，Top5的企业规模占比去年是55%，今年仅46%，更多企业进入这个行业；管理费也从当初3%~5%的管理费，到今年，1%~2%的管理费占比超过一半，行业已经从蓝海卷到红海。

代建行业竞争加剧会影响规模，代建费率下行，而人力成本相对刚性，也会压缩利润空间。

以上市公司绿城管理为例，2025上半年该公司的营业收入同比下滑17.7%，归母净利润同比下滑48.9%，体现着代建行业目前所面临的竞争压力。

孙睿智提及到，行业危机中同样具备机会，比如好房子方面，旭辉建管从去年开始做了很多产品线上的尝试，包括对于中式产品线、海派产品线、四代宅场景、长租公寓投融管退等方面的尝试和落地。

观点新媒体了解到，旭辉建管具备一定四代宅打造经验。截至目前，旭辉建管于苏州、佛山、西安等城市已有多个四代宅项目在建。今年，旭辉建管在苏州主城区落地的首个四代宅产品蠡棠森屿，项目首开即售6.3亿元。

值得关注的是，在旭辉建管与沈阳泰富置业房地产联合纾困的首个资产重组项目--沈阳奥体城市更新项目上，旭辉建管也是以四代宅产品为该项目破局。

孙睿智表示，在存量盘活上，通过市场化的运作，实现市场盘活和项目重启是代建公司专业价值的体现。

业务规模快速增长的同时，旭辉建管的服务业态也在不断多元化，涵盖住宅、商业、产业园区等多元业态。

据了解，自2021年成立以来，旭辉建管在短短四年间就实现了迅猛发展，这背后也是旭辉集团在战略上的调整支持。

8月中旬，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业。

他所说的二次创业，是要有新的模式、新的业务，更明确提出旭辉集团将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。

在旭辉集团体系内，旭辉建管作为轻资产平台的战略地位日益凸显，在转型过程中，轻资产的代建是旭辉控股业务发展的重点方向。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。