网签超3亿元，泷悦玖宸以“院子”创北京别墅市场成交新纪录

未来可栖·2025年09月29日 18:43

半山院子，万物和鸣

北京新房，稳稳上扬。从别墅市场看，位于门头沟的电建泷悦玖宸，首期推出的56套别墅，去化率超过70%，开盘仅半月，网签就实现27套，成交金额高达3.01亿元，斩获北京别墅销售面积、套数、金额三冠王！

图源：天朗房研网

而回顾2025年上半年，新房市场同比去年均呈上涨趋势。成交套数达18563套，同比上涨23.89%；成交面积超238万㎡，涨幅为23.39%；总成交额更是大涨29.7%，达到了1459.95亿元，创下三年来同期的最好业绩。

在这场热闹声浪上，不少产品展现出惊人的市场号召力。比如“黑马爆款”长安华曦府，以542套的成绩，拿下北京新房成交套数排行榜的亚军；25.39亿的成交额让其进入北京新房金额榜TOP10行列。几乎以一己之力，创造了门头沟高达215.7%的成交涨幅，让北京重新看到门头沟的活力。

图源：京楼销售排行榜

明星盘频频亮相，东有朝阳的北京宸园，西有海淀的和樾望雲等，即使单价高达10万+，也纷纷成为被争抢的对象。不过有个现象不能忽视，今年上半年的豪宅成交中，几乎都是大平层产品，曾占半壁江山的别墅（院子）近乎消失。原因无他，近几年的新房市场别墅供应微乎其微，意向客户即使有心也是无处发力。

2025进入下半年，电建泷悦玖宸，西山这个院子新品，或将改变豪宅市场无墅可选的现状。

01 供需不平下的新解答

别墅院子的稀缺，由来已久。

土地供应愈发减少是根本。从20世纪90年代开始，国家对一级土地市场的供应限制，让低容积率的别墅地块慢慢绝迹。

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定限制别墅用地；

2005年，国家发改委发文，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；

2016年，停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制；

2019年，各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理；

……

在北京，2018年出台的“住宅容积率不得低于1.0”的规定至今仍在执行。通常，适合别墅产品的宅地容积率一般在1.2以下，以近四年为限，据统计，北京出让的容积率在1.2以下的宅地仅有8宗，其中，纯别墅项目仅有1个。

未来可栖制图

当新增供应几乎被切断，市场上的别墅产品主要依赖早期入市项目。就目前北京在售别墅看，平均“工龄”很长，多数在5年以上，更有甚者能到20年。今年前8个月别墅成交榜单中，排名第一的御汤山熙园入市已6年，丰台的燕西华府，10年前就已开售。而在产品上，几乎都是洋房+别墅的高低配形式，从近五年低容积率宅地中即可知晓一二。这也使得“新”与“纯”的别墅项目在北京市场可谓“凤毛麟角”。

图源：京楼销售排行榜

与此同时，北京不断增加的高净值人群，对高品质的别墅需求始终旺盛且稳定。购买北京稀缺的别墅，不仅为消费，更是一种重要的资产配置手段。但受制于供应量的不断缩减，这部分需求一方面向大平层产品转移，比如近两年多个10万+平层项目成交火热；另一方面刺激存量别墅市场愈发活跃。

就区域看，在别墅成交中，近郊区是主力。去年，近郊区半年内别墅共成交544套，占全北京的60%，城区和远郊的成交量平均仅有180套左右。近郊区中，别墅院子生活的最高处，则在贵气与文气交融的北京西山。

金元起，皇室纷纷在此兴建寺院、园林和行宫。清朝之后，这里成为皇室成员休憩游玩的首选地，也是雍正等多位皇帝“理政”之地。中国文学艺术史上的众多名作，从西山而出。曹雪芹在西山的“抗风轩”写出举世闻名的《红楼梦》；隐居戒台寺多年的书画大家溥儒，创作了《溥儒西山草堂古松图》等大作，郁达夫、沈从文等文学巨匠也一度成为西山的常客。

西山，因气质高雅、山林环绕，成为北京传统别墅区之一。但近些年，西山却与别墅院子脱轨，十年几乎没有新增别墅用地。就在今年下半年，西山罕见为供需不平衡的别墅市场带来了补位者——电建泷悦玖宸。

项目实景图

稀缺价值，自然不在话下。它不仅是京西唯一新入市别墅产品，也是北京别墅市场中仅存的三个拥有1.05容积率的别墅之一。自然环境得天独厚，它地处西山260米海拔处的半山台地，PM2.5低于城区30%，负氧离子超城区3倍。难能可贵的是，根植于西山地脉的半山院子，仅此一个。

项目实景图

泷悦玖宸，很是纯粹，除了院子产品，别无其他。户户有庭院，是它的坚持。在这里，下叠享有私属庭院+景观露台，上叠则拥有星空阁楼+私家花园，每个人都能在自家院子的天地中，看繁花与落叶在风里轻轻飘动，触摸岁月的温柔与生活的自在。

上叠私家花园实景图

02 三重礼序把院子还给北京

数百年来，院子，始终是国人骨子里的居住理想。它，不仅是身体的安顿处，更是精神的庇护所。这片“净土”，足以抵挡尘世的喧嚣，让心灵回归纯真与从容。

坐落于半山之上的泷悦玖宸，以一方院落，奏万物和鸣。在这里，从半山归家路到宅门院落的三重空间递进中，院子生活的庄重感与仪式感被一一释放，东方千年院落文化在此得以复兴。

“入之庄重”是为一重礼序。

传统建筑文化中，“门庭”的地位举足轻重，往往是身份、地位、等级的象征。对半山项目来说，其入山之门，不单是一个空间转换的通道，更是外部世界与内部私人领域的链接点。

牌楼实景图

电建泷悦玖宸，于半山归家开启处，复刻古时官邸门庭规制，以“牌楼”著门，飞檐斗拱如鹏展翼，配以龙纹牌匾着“泷悦·玖宸”四字，庄重与威仪感油然而起。入门之后，一条国槐大道通往半山桃源。春夏时节，居者归家，半山绿荫作伴，一千年前王维笔下那“槐阴覆庭除，幽草当阶绿”的幽居生活，在此兑现。每次归家，都是一场尊崇与惬意的际遇。

国槐大道实景图

入门之后，巷门内外园中之境，电建泷悦玖宸盛启第二重归家礼序——“见之雅致”。

最负盛名的园林景观，是以苏州拙政园为蓝本，在山与水的相依相衬下，“一溪五园十二坊巷”的雅致气韵园林，在此形成。

遵循自然、融于自然，是泷悦玖宸造园的宗旨。循山势，溪水缓缓而流，贯穿园境。意远台、浮翠台、同坐轩、志清处、望都台组成的“五园之境”，最大限度保留半山景观与原生植被，叠加十二坊巷的规制，海棠、竹林、银杏、翠柏等植被，穿插其间，一坊一巷，一步一景，尽显东方古典美学中“悟山水之趣，忘俗世之忧”的悠然意境。

园林实景图

此外，泷悦玖宸还借鉴皇家园林营造之法，配以假山叠石，形成蜿蜒曲折的“一龙九水十二景”，曲水流觞间，感受“进退之间，胸怀林泉之致”的意境。

园林效果图

园境之外，泷悦玖宸的隐修与闲适，藏在半山草坪与会所中。在会所开阔处，铺就草坪与植被，筑一方悠然之境，可赏清风与明月，可听鸟鸣与涧声。会所内，又是完美的隐修之地。棋牌室、私宴厅、观星台，谈笑之间，或品茗对弈，或夜观星辰；健身室给予随时放松身体的机会，而特别设置的中医师与数字化健康设备，更是让居于此的大众将身心疗愈融入日常。