用数据说话，上海“做一成一”的项目有哪些？

在房地产行业盘整阶段，“做一成一”成为房企重要的口号和努力的目标。但真正能做到，需要拿地、定位、产品设计、销售、交付等各个环节的精准性与纪律性，这在拿地高度一致、产品“内卷”加剧的上海市场实属不易。

今天我们就来看看从2024年以来成交的宅地，有哪些实现了“做一成一”。

表：2024年以来上海宅地“做一成一”项目（截至2025/8/20，推盘去化率>90%）

信息来源：亿翰整理

优质宅地是“做一成一”的底气

2024年以来，除衡复、徐汇滨江、老静安、北外滩、四川北路等核心地段推出少量优质宅地外，杨浦滨江是中环以内的宅地主要供应片区，且有6宗溢价超过10%。此外，溢价率≥10%的宅地成交主要集中在中外环之间，包括浦东的唐镇、北蔡，闵行的莘庄/春申、紫竹等板块，这些板块共性在于价值重塑过程中的发展潜力较大、客户基础扎实，产品去化更有把握。

表：2024年以来上海宅地成交溢价率

信息来源：亿翰整理

真正“做一成一”的项目并不多

去化率是最直接的衡量标准

在2024年拿地并已开盘的项目中，接近一半的项目去化率超过90%，有6个项目开盘即售罄，包括绿城潮鸣东方、保利海玥外滩序98、保利·外滩序Bund88、联发&象屿金海汀雲台、越秀·静安天玥、大华星樾。此外，也有1/5的项目去化不足60%，和樾长宁、翎翠滨江等单价超10万/㎡的项目尚未兑现销售预期。

表：2024年以来宅地项目去化率

（截至2025/8/20）

信息来源：亿翰整理

加快开发周期能有效提高资金周转效率、降低资金使用成本

项目从拿地到开盘的周期也是重要的参考指标，在上述项目中，平均拿地到开工的周期是2.3个月（去化率>90%的项目1.8个月），平均拿地到开盘的周期是7.2个月（去化率>90%的项目6.5个月），开发效率提升的背后，反映各家房企在拿地评估、客户定位、产品设计等方面的差异，“拿地即开工”已经不是个别现象，唯有抢节奏、提效率，才能在多变的市场环境下，抓住短暂的窗口期。

表：2024年以来宅地项目开发周期

（截至2025/8/20）

房价与地价关系能间接反映项目的盈利表现

“增收不增利”不利于长期稳健的经营，房企对项目盈利指标也有较高要求，既要确保流量、也要保证利润。在上述项目中，平均房地价比为1.9（=房价/地价），金茂棠前、招商时代潮派的房地价比接近3.0，是“赚钱能力”较强的郊区优质项目。相较而言，由于核心板块地价偏高，房地价差（=房价-地价）更有说服力，绿城潮鸣东方、康定壹拾玖的房地价差均超过5万/㎡，且基本都已售罄，可谓“名利双收”的代表。

表：2024年以来宅地项目房地价对比（截至2025/8/15）

信息来源：亿翰整理

三个关键词助力“做一成一”

关键词1：稀缺资源

地段的重要性不言而喻，“一江一河”作为上海发展的重要方向，沿线景观与宜居环境成为新、老上海人共同向往的置业板块，徐汇滨江的绿城潮鸣东方、杨浦滨江的保利外滩序“系列”在区位优势的加持下，通过产品创新与品质提升，成为了“现象级”的红盘。康定壹拾玖则通过更有地缘情怀和海派元素的产品打造，成为老静安客户心中的“白月光”，实现客户口碑与项目销售的“双赢”。

关键词2：需求厚度

充足的潜在客源是支撑项目去化的重要因素，一方面取决于板块内购房客群基数，供不应求的新房市场、置换活跃的二手房市场预示着项目良好的销售前景，莘庄/春申的保利海上印、曹路的金海汀雲台、唐镇的保利天奕、北蔡的国贸中国铁建·西派海上等项目都能看到地缘性客户的高占比。

另一方面，把握需求外溢的机会同样重要，基于客户的价格敏感度和产品高要求，在同类型板块或同价格段项目的对比中，高质价比的项目往往能争取更多“犹豫不决”的客户。

关键词3：保值属性

如今上海的倒挂盘已经越来越少，但7月土拍热度带来的板块高预期仍不可忽视。其中，安徽高速莘庄地王的未来售价预计破10万/㎡，直接加快另一个项目安高申陇院的去化速度，当前7.5万/㎡左右的售价足够有吸引力。此外，招商&港中旅的唐镇地王未来售价预计破9万/㎡，也为保利天奕再填一把火，当前8万/㎡左右的单价有种“买到即赚到”的感觉。

本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。