二手房市场一线涨不动、三四线跌不动

2025年7月，二手房市场出现了变化。

在此之前，二手房呈现的趋势是热点城市持续走量，三四线城市即便降价，成交量依然惨淡。

7月，30个重点城市二手房成交出现差异化行情。

一线城市回调，环比下降8%，同比下降9%，其中之前一直大热的上海量价齐跌，市场情绪降温。

原本一直承压的三四线城市反而出现企稳回升信号，6城成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较上月扩容，累计同比正增6%。对于目前很多三四线二手房来说，已“跌无可跌”，部分反而开始回升。

房地产行业是一个地缘性极强的行业，近年来，不同城市、区域，甚至项目的市场表现都呈现出极强的差异化行情。这一点，在二手房市场更为凸显。

成交同环比齐跌

一线城市短暂回调

CRIC数据显示，2025年7月30个重点城市二手房成交面积约为1839万平方米，环比下降6%，同比下降5%，前7月累计同比正增10%。不同能级呈现出显著的差异化行情。

其中，北京7月成交112万平方米，环比下降21%，同比下降22%，在一线城市中降幅最大；上海7月成交规模为一线城市最高，达150万平方米，环比下降6%，同比下降3%；广州7月成交89万平方米，环比上涨3%，同比下跌5%；深圳是4个一线城市中唯一一个7月成交同环比均保持上涨的城市，均为3%。

2024年第四季度至今，上海二手房成交表现一直较为亮眼，CRIC数据显示，在2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”并出台了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月连续三月增长明显，11月和12月成交面积更是突破了200万平方米，在2025年1-2月传统春节淡季回落后，3月再次升至226.13万平方米。

但进入2025年第二季度之后增长动能有所放缓。截至2025年7月，成交量已连续四个月下探，且降幅在7月有所放大，预计8月仍将呈下降态势。从价格来看，上海7月二手房价格再次下跌，且与此前的外围猛跌不同，本轮补跌正由外围转向市区。

需要注意的是，虽然7月一线城市二手房市场出现了回调，但前七月累计仍保持6%的上涨，整体而言，一线城市二手房长期仍较坚挺。

二线城市内部分化加剧

三四线企稳回升信号明显

在一线城市短暂回调的同时，二线城市内部分化开始加剧。

CRIC数据显示，2025年7月20个重点二线城市成交规模为1241万平方米，同环比分别下降6%和7%，前7月累计正增8%。

其中成都、重庆、天津为第一梯队，单月成交量皆破百万方，分别为186万平方米、104万平方米和100万平方米。

从单月同环比来看，虽然成都、天津7月成交量较高，但同环比都出现了下跌，其中成都跌幅较小，同环比分别下跌9%和1%，天津跌幅较大，达14%和18%，重庆虽然环比下跌但同比保持3%的上涨。

7月西安、合肥等同比增幅较为显著，分别为10%和20%，南京、南宁等仍略显低迷，单月同比降幅约3成。

值得注意的是，三四线与一二线城市走势都不相同，7月企稳回升信号初显。CRIC数据显示，6个重点三四线城市成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较6月扩容，累计同比正增6%。

其中佛山7月成交规模76万平方米，环比大涨28%，同比上涨19%，成交规模高于长沙、南京、杭州等热点二线城市；烟台成交面积16万平方米，环比上涨10%，同比大增42%，前7月累计同比大涨91%；东莞成交面积31万平方米，环比上涨6%，同比上涨16%，前7月累计同比上涨34%。这些城市市场显著改善。重点三四线城市中，仅无锡、常州单月环比微跌，复苏乏力。

这同样与之前三四线城市下跌较多后的市场回调有关，同时，对于很多二手房房东来说，当房价明显低于心理预期时，很多并不会选择降价卖房，要么转租，要么继续挂着。这就导致了部分三四线二手房市场跌到一定程度之后出现“跌不动”的现象。

整体较新房更坚挺

部分市场受新规项目冲击较大

整体来看，7月份的二手房市场增长动能不足，但从前7个月累计来看，还是有10%的同比增长，这一数据要好于新房市场。CRIC数据显示，2025年前七月重点30个城市商品住宅成交面积823万平方米，累计同比下降1%。

目前一线城市虽然7月有所回调，但更多的是因为之前上涨较多，出现了淡季的回调，总成交规模依然较高。三四线城市的止跌是一个好消息，二手房市场成交量的回升，在一定程度上代表了这些城市信心的修复，尤其是同环比涨幅较大的合肥、烟台等城市。

从价格来看，目前二手房的价格整体仍有一定的下行，但降幅有一定的收窄。

目前二手房和新房正形成一个鲜明的竞争关系。2024年7月起整体一二手房市场占比中二手房明显上升，重点30城总成交中二手房占三分之二，也就是市场上每成交三套房子，其中有两套是二手房一套是新房。

但是随着2025年新房市场产品力的不断提升，目前很多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。

由此可见，随着新房市场产品力的上升，尤其是“四代宅”和“新规项目”入市之后，部分板块的新房销售优势较为明显。

在这过程中不少二手房房东采取降价策略，在这样的市场环境下，一二手房之间的差价也出现了明显的变化。如部分之前“一二手倒挂”的区域，目前部分二手房房价已经低于新房。

未来一二手房的整体房价还将持续一段时间的动态平衡，这将取决于整体房源的性价比。

目前市场上很多产品力强的新房得房率非常高，这实际上是一个变相的打折，购房者会对这些得房率和房价进行一定的换算，并与周边的二手房进行对比。最终会选择综合性价比更高的一方。

如今二手房的房价会再进行一段时间的调整，可能会出现一定程度的下行，但最终会进入到一个相对合理的价位。而每一个城市、每一个板块的合理价位都会各不相同。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。