李峰加盟京投发展，京城房企营销总集体大换血
前几年，华润置地、招商蛇口、中国金茂以及保利发展等头部地产央企，不仅在下行期吸纳了众多优秀人才，也在营销体系、策略打法以及人才梯队建设方面进行了系统性的变革。
这些央国企巨头不仅扮演了行业领军角色，也内部培养孵化了一批将才、帅才。
如今，这些优秀的管理人才，也有了继续向地方国企输导的趋势。
许多地方国企凭借其政策护城河、融资优势、承接关键项目能力，以及趋同的国企文化氛围，正成为动荡市场中吸引顶尖管理者的“避风港”与“新战场”。
近期艳姐了解到，原中国金茂营销中心总经理李峰，已加盟京投发展集团，并担任营销总。
京投发展是拥有多年的TOD开发积淀的北京老牌国企，而李峰则是亲身经历了金茂黄金增长时代，亲自参与金茂一系列营销体系搭建的主导者。
京投发展选择此时引入李峰加盟，似乎也预示了这家老牌国企进击的决心。
01
金茂“黄金增速”背后的
营销帅才
在稍早前的6月30日，京投发展（600683.SH）曾公告过一次人事调整，董事会办公室主任兼证券事务代表鞠颂，因工作调动原因请辞，公司聘任梁璠接替这一职务。
内部常规人事调整没多久，外部引入高级管理人才的动作就接踵而至。
此次履新京投发展集团营销总的李峰，生于1982年。
李峰大学毕业后就加入万科，在万科成都公司工作，从2004-2012年，李峰从一线营销策划，逐渐晋升为万科成都片区营销负责人。
2012年，从万科出来的李峰到了世茂集团总部工作，后被任命管理苏沪地区的营销事务。
彼时世茂风头正盛，在苏沪地区取得成绩后，本是成都人的李峰，又被委任管理世茂集团西部区域，兼顾苏沪区和西部区域营销工作。
几年时间里，世茂集团西部区域的业务版图迅速拓展，并在2015年在成都、重庆、西安等多个城市斩获销售冠军。
2016年，李峰从世茂离职，同年6月加入金茂，任集团营销中心总经理，负责全国的品牌、营销及客研工作。
李峰加盟之初，中国金茂刚从方兴地产更名而来，凭借主打科技住宅的“金茂府”这个爆款IP，金茂2016年的销售额达到了485.4亿，而当年的所有营销费用，仅有1.65%。
由李峰主导的营销打法，没有花哨的动作，用他自己的话说：
产品自己是最好的一个IP，企业自己就是最好的一个宣传的口碑。
当时金茂府自诞生后经历多轮产品进化，其中营销的作用举足轻重。
一方面产品定位由营销来主导，所有项目的定位报告都是营销牵头来组织形成；另一方面营销团队会通过大量复盘和调研，反哺产品进化。
而在金茂府这张王牌之外，也拓展出了墅系、悦系等多维度产品线，覆盖更多客户需求。
李峰任职期间，中国金茂的销售额连续多年保持增长，从2016年的485亿元到2021年的2356亿元，成为地产黄金时代增长最快的央企。
重视客户、提供多维度产品解决方案，这一营销思路在金茂一直延续，并进化出了更完备的产品体系。
去年初在金茂新产品线发布会上，作为营销中心总经理向外界详细介绍了金茂“金玉满堂”四大产品线。
这四款产品，就是金茂将大量用户需求变化拆解为“五观十论”，聚焦四类画像清晰的客群提供的产品解决方案，分别对应科技住宅、城市核心区住宅、公寓大平层和亲子社区，在其原有风格调性、产品标准和配套服务体系都进行了全维度升级。
伴随着李峰加盟，京投发展这家拥有多年的TOD开发积淀的北京老牌国企，将迎来怎样的新动能注入，值得我们期待。
02
京城营销总“大换血”
李峰此次履新的一个背景是：北京楼市的市场份额在加速向头部房企，特别是央国企集中。
根据克而瑞数据，上半年北京楼市排名TOP30权益销售1293亿，同比增长14%，但内卷、分化相当明显。销售增速层面，TOP10房企19%，TOP11~TOP20房企11%，TOP21~TOP30房企-10%。
这意味着，如果有一个项目投资失误或营销拖了后腿，结局将大概率会被挤下牌桌。在诸多项目的呈现和体感上处在同一水平的情况下，那么唯一的王牌就是营销总。
在李峰履新京投发展集团营销总之前大半年，北京四大央国企就“默契”的轮换了营销总。
去年底，中海地产北京公司营销舵手变成了王野。
王野是80后，曾在中海地产天津公司工作超过12年，从策划经理做起，逐渐做到了副总经理。
据艳姐了解，王野对市场数据了如指掌，营销策略非常灵活、果断，在中海天津期间，价格说降就降、说涨就涨。
履新中海北京分管营销副总经理的王野，也会有很多可以发挥的地方。
今年2月，华润置地北京公司也迎来了新任营销总监姜伟成。
姜伟成出生于1989年，2012年本科毕业于天津大学，毕业后以新动力身份加入万科，并在万科北京区域经历了数十年的一线营销系统化训练。
2023年，姜伟成加盟华润置地总部担任营销总监，正式进入央企阵营。此后进入华润置地武汉片区任营销总，直到此次履新。
上半年华润置地在北京的表现也还不错，权益销售107.98亿，同比增长13%。
同样是在2月，张智晴空降中建智地京西公司营销总。
张智晴也是北京营销圈的老熟人了，早期曾在龙湖北京担任营销经理、片区营销负责人等职务，2018年加盟鸿坤地产担任北京营销负责人。
在鸿坤近6年时间，张智晴从北京营销负责人一直做到集团营销负责人，绝对是北京营销圈的典型经理人了。
上半年，中建智地京西公司多个项目爆红，像北京国贤府二期首开劲销358套、5月斩获北京网签三冠王，上半年以14.74亿销售额排名第17位；房山国贤府实现清盘。
随着李峰此次履新京投发展集团营销总，接下来的北京房地产营销市场，会有很多精彩纷呈的好戏可看了。
03
“亚洲轨道物业专家”的地产底盘
京投发展的前身是银泰股份，1993年上市。
2009年，北京市属国企北京市基础设施投资有限公司成为公司第一大股东，公司更名京投银泰，2016年更名为京投发展。北京市基础设施投资有限公司前身是北京地铁集团，主导开发了北京的轨道交通系统。
依托母公司的轨道交通资源背景，京投发展开创了轨道交通车辆基地一体化开发模式，也是中国轨道物业的领先者。
在京投发展的官网上，他们给自己的定位相当明确：亚洲轨道物业专家。
京投发展的这套模式跟港铁非常类似，也就是以轨道交通车辆基地开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展，形成包括住宅、高端综合体、商业、别墅、酒店、区域开发等多业态的发展格局。
这套模式下，他们在北京开发了公园悦府、琨御府、西华府等诸多标杆项目，也有不错的市场表现和口碑。
像地铁8号线平西府车辆段项目京投银泰公园悦府，整体规模约60万㎡，涵盖住宅、商业、办公等业态，累计创下140亿的销售业绩。
艳姐注意到，京投发展的高管团队相当年轻。
董事长孔令洋，出生于1980年，早年曾在北京市基础设施投资有限公司、京津冀城际铁路投资有限公司任职；2019年挂职广西南宁市交通运输局党组成员、副局长；2021年任北京市丽泽城市航站楼投资发展有限公司总经理；2024年2月出任京投发展董事长。
总裁高一轩，出生于1981年，毕业于中国人民大学，早年曾在美国规划协会、中国银泰投资有限公司任职；2008年出任京投发展投资部高级经理、总经理，2009年起任京投发展副总裁、执行总裁；2015年任京投发展副董事长兼总裁。
大家知道，TOD项目由于涉及复合业态，要比单纯的住宅项目开发周期长，这几年行业深度调整，京投发展也受到不小挑战，2023、2024年连亏两年，归母净利润分别是-6.6亿、-10.55亿。
不过今年上半年，他们在北京的重磅项目森与天成爆卖，取得不俗业绩，半年合约销售11.03亿，位居北京楼盘销售排行榜TOP30、五环内商品住宅销售排行榜TOP9。
上半年，京投发展在北京的权益销售15.35亿，行业排名第21。
今年初，京投发展还与母公司京投公司签署协议，通过联合竞标或竞买轨道交通上盖及沿线物业项目，总投资额不超200亿。
一方面是历史库存去化，一方面是依托母公司斩获高能级新项目，此时李峰履新京投发展营销总，或许能为京投发展夯实在北京市场的地位和品牌影响力提供支持。
优秀房企与明星职业经理人之间往往互相成就，相得益彰。优秀人才助力房企成长，房企的成就也让职业经理人自带光环。
他们的一举一动，总能吸引着行业的高度关注。当然，业绩导向下，房企中高管，特别是营销总面临的压力相当大。
最后，李峰又能否将其在金茂的营销奇迹复制到京投发展？我们也拭目以待！
本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。
