连用五个“转变”，指明了房地产后周期的方向

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是最高规格的城市工作会议，历史上也就开过四次，这一次算是第五次。改革开放前开过两次，分别是在1962年和1963年，第三次是在1978年，上一次是在2015年，也就是10年前。

棚改不重启

“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”

在这次会议召开前，市场上传出来一个小作文，核心内容是，棚改将重启，股市很兴奋，反应很热烈。很多人对棚改重启都有很高的期待，希望能借助棚改的力量把房价往上带一带。但这次会议的表述是“稳步推进城中村和危旧房改造”，大家所期待的棚改2.0的梦已碎，重启的可能性也并不大，城中村和危旧房改造的进程也不会像一些人设想的那么激进。

先看2015年的会议表述“深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造。力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”，目标任务很明确，很紧迫，工作时间线也很清楚，剩下的就是干，棚改就在全国火热开推，棚改货币化催生了三四线城市的火热行情，带动了全国楼市持续了5/6年的繁荣。

10年前跟10年后，虽弹指一挥间，但这10年的变化是显而易见的，城市发展的迅速，城镇化也已经上了另一个台阶，2015年城镇化率是56.1%，2024年末，这一数值已经上升到67%，提高了11个百点，每年以1.2个百分点的速度往上涨，现在已经进入到稳定且缓慢的发展阶段。

上一轮城市发展的逻辑还是增量思维，将城镇化、棚改与房地产相结合。城镇化有空间，棚改货币化带来支付力和需求，房地产扮演工具和载体，把居民的需求承载住，并实现。效果很明显，2021年全国新房成交量已经到了18亿㎡，达到历史的最高峰，当前人居住房面积也是超过了40㎡，不再需要大拆大建搞规模。

现在并不缺量，全国待售的商品房（已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积）已是接近8亿㎡的量，如果按人均40㎡的量来估算，8亿㎡的狭义库存量能服务2000万人口。

再往大了说，2015年还没有贸易战（现在应该叫国际经贸斗争）、科技战（打压我们的芯片，限制我们的人工智能）、金融战，现在漂亮国把中国当作它继续推行霸权主义的最大假想敌，恐惧中国的发展，一定会继续搞胁迫伎俩。

中国经济发展面临的外部环境是更严峻的，如果现在还是把大量资源往地产这块投，不发展更先进的产能，不搞创新，会自我卡脖子；二是，中国的房地产发展到如今，已经逐渐从增量过渡到存量阶段，所以一定是要转到存量的思维上，不再大拆大建；三是，当前行业的问题主要来自于信心不足，需求不足，单纯的刺激或许能带来短暂的反馈，但并不能解决根本问题，也很难使房价再往回涨。

连用“五个转变”，城市发展的逻辑变了

“城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。”

过往的很多年，我们都是处在“建”城市的阶段，政府卖地搞基建，开发商/建设商建房卖楼，吸引人进城、完成了城镇化的任务。量的层面，行业是繁荣了，但实际上，并没有实现真正意义上“人”的城镇化。很多三四线居民城镇化的现状是，“房子进城了，人没进城”，基础配套跟不上，产业跟不上，城市的很多规划都没能实现，居民很难在城市扎下根，下一步的重点之一肯定是要搞好城市配套，产业等等，让“以人为本”的城镇化实现，这是城镇化要跑的下半程。

2015年的会议里提到“要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展”，重点是城市群，这次会议的表述已经变成“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展”。

过往城市群的发展，实际上是把一些资源向上集中，托举出了少数城市，房价的表现就是最直接的证明，城市间发展是失衡的，差距也在拉大，人口向大城市流动，但也不能扎根。农村人口跨过县城直接到城市，县城日渐变空，城市、农村的两极化明显。

这次的会议也给出了未来的发展方向和思路，对资源的分配势必要再平衡。以县城为载体推动城镇化，激活县城的活力和生机，农业转移人口市民化，这都需要产业、资源的到位，让每个人都能享受同等的公共服务，稳定人们的就业，提高人们的收入水平，即使农村人不再依附土地也能有活干，有盼头，这样才是“以人为本”发展城市群的核心。重要的不是城，而是人，人好了，无论是县城，还是城市圈、都市圈，又或是大城、小城，都没什么所谓。

房地产是城市发展不可或缺的部分，为服务于城市而存在。城市发展逻辑的转变，也对应着房地产后周期的发展脉络：全方位参与到城市更新中、在政策主导城市群和都市圈里找需求、投入“好房子”的大潮……这是一个新的时代。

要建好房子，不能是一句空话

“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”

这次会议上提到了一句话叫“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”，有个关键词是“安全”，这也是“好房子”四大标准的第一个，太高的房子无论是居住，还是逃生都存在困难。有不少地方都有超过50层的超高层，可以设想一下，住在60层的房子里，是不是有种在云端的感觉，恐高的人站在那，应该就已经瑟瑟发抖了吧，如果发生了火灾，怎么逃生？总归是不够“安全”。

自从“好房子”提出后，关于房地产的定调就已经很清楚了，现在及未来的增量思路就是建好房、卷产品，卷服务、卷运营。好房子要“安全、舒适、绿色、智慧”，这是总理给出的标准。运营也很好理解，经营性的物业，购物中心、写字楼这些业态，这也是城市发展中很重要的内容。

存量的思路也很清楚，把交付问题解决好，把闲置土地和存量房屋盘活。这几年由于行业深度调整，遗留了不少交付问题尚未解决，停工、烂尾、减配/敷衍的项目很多，业主的怨气很重，关于交付的负面舆情很多。

以现在的行情来看，企业经营并没有完全稳定，即使是那些尚且稳健的企业都不能保证没有交付问题出现，更别说已经在ICU里躺着的企业，单单靠企业去解决交付的问题很难，保交付是个庞大的过程，“白名单”的进程得再加快，这个重任又要给到各个部门了，时间紧、任务重，刻不容缓。

还有就是那些存量的房屋和闲置的土地，收储的工作虽在推动，但整体的进度仍显缓慢。

存量逻辑下，城市更新才是抓手！

“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”

城市更新其实已经上升到国家战略层面，这次对城市更新的定调进一步强化了这一点，也指明了未来城市和房地产市场发展的方向。城市更新是个系统性工程，是提振内需的方式，但它也是一个长期化的安排，很难急在一时。

不少大城市都在推城市更新的工作，这是一个新旧转换的过程，对有能力的开发商来说，也是一个机会。有能力的企业不要错过上海的黄浦、长宁、静安……只有“好企业、好房子”才能配得上好土地。

本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。