民企既归来，又向何归去？是“小碧桂园”，还是“小绿城”

民企（拿地）的名单还在扩充……

成都的新希望地产、邦泰集团、嘉禾兴、兴唐地产、澳南实业、润丰达滨江、万华集团……

浙江的滨江集团、江山万里置业、兴耀房产、伟星置业、海威置业、温州华玺、中天美好集团、建杭置业、万固地产、得力房产、保亿置业、华磊房地产、杰立建设、现浙江光大置业、驭远集团、浙江金帝、天阳地产、英冠控股……

江苏的华宇地产、昌久置业（徐州）、南通亚伦、台州鼎荣诤通置业、江苏高淳国际慢城文化旅游产业、苏州企策、江苏中润置业、中大地产、金联置业……

广西的凯誉汇（南宁）、永鑫达（南宁）……

陕西的文昌地产（西安）、京颐置业（西安）、佳龙（西安）、冠景荣置业、鼎诚智和（西安）、文启星途（西安）、泰发祥……

江西的煌上煌、龙海地产、中佑盛景、泽泓房地产……

河北的澜佰房地产、惠山房地产……

广东的宏宇地产、番禺置业、敏捷集团……

湖北的祈源地产（武汉）、招城置业（武汉）、恺德集团（武汉）……上海的大华集团、宸嘉发展、宝华集团……

还有东北的方大集团、福州合达地产、骏宸投资、福州裕诚；湖南的嘉信地产、重庆的海成实业（集团）、甘肃鹏悦、山东（青岛）青特置业、河南金山地产、河南冶都集团……

这股势力浩浩荡荡，迸发着生命力。

率先出圈的一些已经在市场的舆论里升腾过几轮，或升华成产品标杆，创造新历史；或将重蹈恒大、碧桂园们的覆辙。

总归舆论出现了两派，一派平和，一派激愤；其实还应有一派，就是稀松平常，行业繁华时没机会，市场低潮时，敢抢洼地。

搁过去行业高峰时期，头部的那几家企业太耀眼，行情最好的那几年，动辄每年花个几千亿拿地都不是什么新闻。民企拿个一两块地，三五块地，根本不够看，小民企也是小富即安，没有什么雄心壮志，也不没有说一定要把规模做的有多大，在一隅之地小赚一些，养家糊口即可，没有什么人会关注到。即使到了现在，也仍有那么一群地方型的民企，或新成立，或已经有足够经验，也是找一些确定性的机会，打确定的市场，做少量的项目，赚安心的钱，很满足。

现在为什么被关注了？

我们说，曾经的制度开山，给民企参与市场化竞争开了口子，民企获得了相对公平的竞争机会，制度给了民企自由。民企总归是敢想敢干，敢为天下先，发展的欣欣向荣，市场化大潮之下，民企风风火火走了20多年。

招保万金里有两家是民企（万科曾经也是民企），华南五虎（雅居乐、碧桂园、恒大、富力、合生创展）清一色是民企，粤港澳四小龙（奥园、佳兆业、龙光、合景泰富）同样是没有国央企，闽系群体里，像禹洲、旭辉、中梁、世茂、正荣、融信、阳光城、宝龙、泰禾……哪一个不爱拼。

行业阵痛的历史重锤之下，牌局被打乱，国央企以一种命定的姿态走到前列，接掌话语权。

民企总归是退了许多，还稳健的已经不多了。

招保万金里，万科与金地现在都很艰难，万科现在割肉求生，金地闷声低调；恒碧万总归也是错付；华南五虎里只剩下合生，但也算不得前列；粤港澳四小龙、（规模型）闽系民企几乎要全军覆没。世茂、旭辉、雅居乐、中骏、碧桂园等等这一系列的企业还在忙着重组，恒大可能很快就要从历史舞台中退出去、碧桂园沉重的担子甩起来难度很大……

一个时代终究是过去了，轻舟已过万重山！

没有企业的时代，只有时代的企业。

头部稳健的民企不多了。

滨江是一枝独秀，是行业TOP10里唯一的民企，在土地市场上是长袖善舞；金地集团在年初参与拿了两块小体量的地之后，再没了动静，还不好说能不能重启；龙湖集团、新城控股显然已经转移了重心，无心在地产开发的圈子里卷规模；美的置业已经官宣转型向轻而去……

很多民企不敢再拼，也没有能力再拼下去。

民企归来了吗？

很多人都关注到民企最近活跃了，全国各地民企如雨后春笋般冒了出来，这其中有几股势力：

一类是以地产为主业的，以前没有发展起来，现在机会来了，在土地市场上表现的就比较活跃，最典型的就是四川的邦泰集团，时刻不停，在多地接连落子。还有就是已经停了很久没再拿地，手上的项目也消耗的差不多了，虽然没有做大的想法，但是也到了拿地的时候，不然整个团队就没活干。

保亿置业也是很久没拿地了，4月底（28日），保亿置业拿下宁波江北区JB03-Ⅲ-3a、7a地块，据说这块地是江北区的首宗四代住宅项目，竞争也是挺激烈，9家房企30轮竞价，保亿置业以总价11.59亿元拿下，成交楼面价16838元/㎡，溢价率14.3%。

天阳地产、浙江金帝、英冠控股都是杭州本土企业，在杭州土拍市场上也是保持参与。2024年9月30日，英冠控股以6.24亿的底价拿下杭州市临平区乔司单元LP020303-04地块。2025年6月27日，杭州的第三次土拍中，两家均成功拿下一宗土地。上城区丁桥单元JG0405-03a地块由天阳地产拿下，总价68.2亿，成交楼面价27140元/㎡，溢价率50.59%（2024年9月30日，与英冠拿地同一天，天阳地产在该区域已拿下一宗土地——丁桥单元JG0405-03b地块，规划建筑面积2.5万㎡，经过15轮报价，天阳地产以总价7.63亿元竞得，成交楼面价30551元/㎡，溢价率20.53%）。世纪城核心单元XS010104-05地块由浙江金帝拿下，共竞价98轮，总价55.78亿，成交楼面价54473元/㎡，溢价率21.05%。

还有成都的万华集团，这家企业是久负盛名，一个项目就能让它吃一辈子，成都的麓湖生态城（被称为全国四大神盘之一，东邪—杭州万科·良渚文化村、西毒—成都麓湖生态城、南帝—广州中国美林湖、北丐—秦皇岛阿那亚）已经成了行业产品标杆，黑珍珠、白玉台、黑蝶贝、沉香谷、隐溪岸、玲珑屿、香林堤……这些低密系列，供大家尽情选择。

这几年除了在成都的深耕外，万华也开始把目光往东转，选择在武汉耕种。2022年12月27日，首次进入武汉，用33.2亿的价格拿下长江新区P(2022)144地块；2023年7月19日，在长江新区再投3.05亿加仓，拿下P（2023）046号地块；2025年6月27日，万华再出手，以21.6亿的低价拿下（P（2025）043号）长江新区谌家矶片区1-4地块，连续三次在一个区域拿地，万华这是要把麓湖生态城的神话复制到武汉？

另一类是主业不是地产，主要是做实业（或是资本），实业也不好做，地产开发还能有一些捡漏的机会，把项目开出来可能比实业还能赚钱，何乐而不为。

这里提一下福建的两家企业，一个是汇成世纪，另一个是福建雄旺。

这里首先要提一家企业——福州裕诚，2022年11月成立，背后有三个股东，控股股东是福州汇成佰悦投资有限公司，也就是汇成世纪集团，实际控制人为薛叶光，一位旅居澳大利亚的福清侨商。另外两个股东分别是上海建发盛高企业发展有限公司和福建雄旺房地产开发有限公司，也就是建发和雄旺。

资料来源：爱企查

汇成世纪和雄旺与建发有很深的渊源，合作紧密，是建发投资拿地的好伙伴。

2023年6月，福建雄旺（也是来自福州，还是福清的，也是2022年11月成立）拿下北京顺义新城第19街区地块，最后是建发、雄旺、汇成世纪三家一起干，三家闽系企业在一起，两家来自福州福清，是不是很巧？

宁波建发·璞云、杭州建发·云熙这两个项目也是三家一起干，基本上是一个路子。宁波建发·璞云、杭州建发·云熙的开发商分别是宁波兆诚房地产有限公司和杭州兆睿房地产有限公司，这两家公司都有三家相同的股东，厦门益悦置业有限公司（持股70%，利柏控股旗下企业，利柏控股又是建发国际的子公司）、福州汇成柏悦投资有限公司（持股15%，汇成世纪集团持股90%）、福建雄旺房地产开发有限公司（持股15%），所以很明显，又是建发、汇成世纪、雄旺三家的合作。建发还与汇成世纪合作开发了福州建发瑞云、福州建发灏云、建发朗云、福清建发·璟云等项目。

资料来源：爱企查

2024年11月29日，福州裕诚房地产有限公司花费24.345亿摘下北京丰台区45.6亩宅地，这块地也是三家竞争，另外两家是建发和金茂。

2025年6月24日，北京丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块成功出让，底价成交，成交总价20.8亿，拿地的企业是北京兆兴房地产开发有限公司，背后的企业是金茂、建发和福州裕诚，是的，还是有汇成集团、雄旺这些个资本大佬。

无论是汇成还是雄旺，包括很多站在开发商背后的资本，相信他们的想法跟一般的房地产开发企业还是不太一样，很大程度上扮演投资人的角色，让专业的人去干专业的事，获得想要的收益即可，也不错的生意。

这里还要单独说一说贝好家，它脱胎于贝壳，带有先天型的业主资源，进入到地产开发里也算是有优势，在北京、成都都有土地入账，5月底携手绿城进军了佛山。

第三类是，这几年才出来的企业，因为行业阵痛，很多企业都退出了，市场上有不少机会，也不指望说把规模做多大，有限的盘做好，也很不错，宸嘉发展可能属于这一类，它的项目数量也不多，基本上都在核心城市，像武汉、上海、成都，主打精品主义，提高确定性，这样的企业，它没法跟你比规模，因为本质上就不是一个路子。

这些个群体，你不能指望它的规模能跟上头部的国央企，能量和底蕴是不同，也不能这么比，路数不同，拉到一条线上比较没什么意义，就像京东跟新希望集团，也不应该一个标准来一较高下。

民企将归何处？

当下的这些民企，走的路子不同。这里提两个例子，是现在市面上很火，又具有代表性的两家企业。

一个是河南的金沙地产，火了好几年了，现在是地产圈的顶流，推他的自媒体和视频号很多，以金沙为主题的峰会和调研已经被不少人做成了生意。现在金沙好像已经把传授经验作为主业了，活动不少。项目收费参观接待已经成了金沙的业务之一了。

这家企业大本营在河南商丘柘城，火爆出圈的原因是手握三大法宝—建筑、景观、物业好，通过老带新都能实现高比例去化，产品溢价率普遍能达到20%及以上，合作方是像徐辉设计、道合设计、山水比德这样的公司。

下面是一些战绩：

商丘金沙缦岛，洋房单价12500-13000元/㎡，区域内洋房均价9000-10000元/㎡；

商丘金沙·东院，售价比同地段产品高出70%多；

金沙国安·天和售价比同区域其他项目高13-28%；

金明·书院开盘劲销9.7亿；

金沙·壹号院（口罩期间）首开，拿下7.1亿战绩；

金沙·天悦是整个商丘市场的单盘销冠……

有人说，它像河南的胖东来，也有人说，它像曾经的绿城，这是家做产品、做服务的开发商，也有人说它会是下一个恒大。即使金沙以后都不再拿地，但如果它能像地产界的胖东来，把经验传给更多的同样，带着更多的企业把产品做的更好，那也是一种善。

宋卫平的时代，人们公认绿城的产品好，说金沙像曾经的绿城，或许是对绿城有更高的期待，期待绿城不再区分谁的时代，而始终只有产品主义时代。

另一个是四川的邦泰集团，很多人都在关注它，因为拿地实在是很多，西安、南宁、南昌、合肥、芜湖等多地开花，2024年全年的拿地量在民企里面列第二，仅次于滨江集团。

所以很多人提出质疑：邦泰集团这是在走碧桂园的老路？短平快，高周转，项目上的舆情已经起来。

邦泰会不会走碧桂园的老路？跑的太快，一定会有质疑，这无可厚非，现在环境并没有那么好。

邦泰集团其实也是从三四线起家，在乐山、宜宾、西昌等等这些川内的城市，业绩表现都不错，在乐山也是扛起了房地产的“半壁江山”，可以断定，在当时，邦泰在老家是有一些优势在的。

如今，邦泰集团不仅逆势扩张，还是向更多的高能级城市转移，挑战肯定是在的，一个是速度太快，管理能不能跟上，资金能不能跟上，杠杆能不能控制好？另一个，也是非常重要的一点就是，三四线的产品能不能打二线，甚至一线的市场？如果不能管控好风险、做好产品、做好交付，单纯去追求规模的话，风险是很大的。

只有在产品上拼下去，才能活下去，归途只能是“产品更高阶的绿城”。走碧桂园的路，处境会很艰难。从战略上说，没有企业主观上想走碧桂园或者恒大的路，教训是深刻且惨痛的。

三四线真的不缺房子，更不缺新房，棚改货币化之后的好多年，各地大规模造新城，新房子像雨后春笋般冒出来，很大一批居民已经完成了置业，老百姓的钱包已经支撑不起企业再去收割业绩，有限的置业需求只能停留在更好的房子上。一二线更是如此，拼的除了地段外，还有产品力。金茂在上海的项目金茂棠前项目，位置上真没那么核心，距离上海吴淞口国际邮轮港码头不到7公里，大家可以想象这个位置，但是却卖的很火爆，很大原因可能要归结到产品本身上，金茂产品的牌子，大家应该还是认的。

诸如金沙地产、江山万里置业、宸嘉发展、驭远……这些现阶段出圈的企业，有一个共性就是都有产品，金沙在河南有一定的知名度；江山万里在宁波豪宅圈有积淀；宸嘉发展在武汉、上海都有不错战绩，代表作是宸嘉·嘉佰道；驭远专攻杭州高端住宅，比如久映颂月、驭远·如玺华院等。

不光是民企，即使是国央企，最后的归属也一定是产品（好的产品、好的交付），即使是现阶段偶然捡漏的企业也不例外，就连绿城自己也一定要归于比曾经更好的“绿城”。

本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。