住建部新规，影响超乎想象！

近日（6月5日），住房城乡建设部标准定额司司长姚天玮在《住宅项目规范》实施新闻发布会上表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的“好房子”。 

姚天玮指出，《住宅项目规范》是对“好房子”建设的底线要求，将对推进“好房子”建设起到有力的引领和支撑作用。建设“好房子”，不仅为新技术、新产品、新材料应用提供了广阔空间，还能释放出“扩内需”“促消费”的巨大潜能，为建筑业、房地产业转型发展开辟新赛道。

看来，今年注定是“好房子”的全面普及年，不少地产人问：“好房子”上升到国家政策面，作为国家政策的它传递了哪些重要信号、对房地产行业发展有什么影响，跟普通老百姓有什么关系？推荐大家重温一下我们之前发过的这篇文章。

推动建设“好房子”

传递了哪些重要信号

基于我们国家体制特点，出台的国家政策既要考虑解决当前现实问题，也要服务长远战略，一般都有引导、强制功能，以及延续性特点，会对经济发展与社会进步产生长远影响，时间越久政策效果越明显，远的如：建国初期的“一五”规划、苏联援助156项工程，近的如：中国制造2025，这些国家政策对我国产业实力赶超欧美功勋卓著。

因此，笔者围绕现实问题和长远战略两个方面，从直观浅层次和背后深层次两个维度，分析国家用“好房子”传递了以下六个重要信号：

一、直观浅层次信号：刺激消费，促进行业回暖

1、推动房地产品质提升。

疫情前房地产全行业追捧“快拿地、快开工、快销售、快回款”高周转模式，为提升速度而放松品控，造成房地产行业产品品质全面下滑，以至于有业内人士建议不要买17-19年左右开发的楼盘。

中国消费者协会数据显示，2018-2022 年房地产质量投诉量年均增长 18%，其中高周转房企投诉占比始终超过 60%；住建部 “双随机” 检查结果显示，高周转项目的质量隐患整改率比普通项目低 25%，同一项目多次整改不达标现象更普遍。近几年房地产行业不景气、竞争激烈，业内企业普遍控成本压力大，导致房地产产品质量没有得到有改善。

2023 年全国消协组织受理房屋及建材类投诉 31351 件，占商品类投诉总量的 7.6%，同比增长 12%。为了治理房地产质量乱象，国家提出好房子概念提升房地产行业质量底线，推动房地产品质提升。

（本人2000年初在LG电子做空调开发时，对国标是行业底线深有感触。当年开发的空调新型号急着上市，在还未达到LG厂标质量时，就申请国内上市质检，很快顺利通过，自己起初纳闷，后来一对厂标与国标的质检要求，发现厂标要大幅高于国标。）

2、刺激房地产市场消费。

当前中国房地产供求关系已发生重大变化，住房总量大幅增加。根据 “七普” 数据，2020 年全国家庭户住房建筑面积总量超过 500 亿平方米，城镇人均住房建筑面积超过 40 平方米。

人民群众对住房的需求从 “有没有” 转向 “好不好”，希望居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷。当前更看重产品本身品质和价值的改善型需求在一线城市已占到总需求的 40% 以上。国家推出“好房子”概念，引导房地产企业开发建设运营“好房子”，满足人民群众对住房 “好不好”的需求，刺激房地产市场消费。

目前已在部分城市取得较好效果，如：深圳2025 年一季度新建及二手住宅成交超 2.6 万套，同比上涨 67.7%，其中改善型住宅（120㎡以上）成交占比达 45%，单价 10 万元 /㎡以上项目去化周期缩短至3 个月。上海3 月新房成交 5394 套，环比大涨 130%，内环内高端住宅成交占比提升至32%，带1500 元以上 /㎡装修的 “好房子” 项目认筹率超 200%。

3、加速房地产行业调整。

一是产品端挤压低质房生存空间。国家通过明确、具化“好房子”标准，推动现有房地产产品升级换代，为市场上高品质房给予政策背书，挤压低质房的市场销售份额和盈利空间。

数据显示；2025 年一季度符合“好房子”标准的项目销售额同比增长 28%，市场份额提升至 25%。从市场上看“好房子”品质溢价效应显著，符合 “好房子” 标准的项目溢价率达 15%-20%。北京海淀区某新盘（层高 3.1 米 + 绿色三星认证）均价 12 万元 /㎡，较周边普通住宅高 25%，但开盘即售罄；而低质项目库存积压超3年，部分楼盘被迫降价 30% 仍难去化。二是行业端加剧房企间优胜劣汰。

在“好房子”国家政策下，头部房企因实力强，自身也更注重产品品质，将会更容易适应新标准，进一步提升市场份额。像：万科、绿城、华润等注重品质的房企市场份额快速提升，2025年一季度 TOP10 房企销售额占比达 45%，较 2023 年提高 12 个百分点。

例如，万科 “好房子” 产品系（如上海蟠龙天地）去化率超 90%，利润率达 15%，远超行业平均 6% 的水平。

而中小房企因实力有限，将难以满足层高（3 米以上）、绿色建筑（成本增加 10%-15%）等标准，被迫退出开发或转型代建。例如，2025 年一季度，江苏某中型房企因质量不达标导致项目滞销，最终被头部企业收购。

二、背后深层次信号： 为房地产行业注入发展新动能‍‍‍‍‍‍‍‍

1、强化我国经济内循环。

当前全球政治经济环境进入“特朗普2.0”时代，美国对我国挥舞关税大棒，疯狂提高关税（目前对我国关税加征至245%），试图遏制我国经济发展，阻断我们中华民族复兴进程。

但我国政府对之早有预判，所以在2024年11月6日特朗普宣布在2024年总统选举中获胜后不到两周，11月18日，总理李强在参观调研中国建筑科技展时，将“好房子”由住建部层面提升到国家层面，并明确“安全、舒适、绿色、智慧” 为好房子的标准。

国家的战略意图就是要充分发挥房地产作为国民经济的支柱产业作用，通过“好房子”为房地产行业注入发展新动能，建设“安全、舒适、绿色、智慧”新时代美好生活场景，拉动国内消费，特别是为与“安全、舒适、绿色、智慧”对应的新能源、绿色环保、智慧家居与数字科技等战略新兴产业（也是我国优势产业）创造内销增量市场，为我国未来产业提供应用场景和消费市场，强化我国经济内循环，对冲关税大战带来的外贸损失，扶持我国战略新兴产业和未来产业发展，推动我国新质生产力培育和发展，助力我国产业竞争力持续引领全球。

根据相关数据预测：2025 年“好房子”直接拉动住房消费超3万亿元，带动关联产业消费超1.5万亿元，合计拉动内需增长约4.5万亿元，占全年GDP 的3.5%；新能源（光伏 + 储能）、环保（绿色建材 + 循环经济）、智能家居（含数字科技）三大领域未来5年年均增长率均超20%，2030 年合计市场规模将突破10万亿元。

2、硬抗美西方文明霸权。

“人类简史三部曲”作者赫拉利在其2024年出版的《智人之上》新书中，以“欧洲中世界猎巫活动”为例，残酷指出相对客观事实，故事叙述对构造人们信念和群体凝聚力更为重要。以美国为首的美西方正是利用这点，长期以来通过其先进强势的文化叙事体系（好莱坞电影、培养公知、资助NGO等）输出，操纵全球主流文化舆论，歪曲、诋毁我国四十多年改革开放取得的成果和“一带一路”建设成就，抹黑中华文明和歧视中国人。

直到今年1月份中美“小红书对账”事件，才让中美双方网民破除了美西方文明长期构建的信息滤镜，了解到双方真实的生活。我国政府近几年提出讲好中国故事，就是要在国家层面构建先进强大的中华文明叙事体系，以对抗美西方的文明霸权。目前将“好房子”上升为国家政策，从国家层面具象“中国梦”的居住环境。

就是要补齐“吃穿住行”中“住”这块短板（“吃穿行”对应的中华美食、汉服、中国高铁和新能源汽车全球引领地位已获得世界认可），向世界讲好中国故事，宣传中国人民的美好生活，推动全球人民心目中追求的理想生活由之前的“美式生活”升级为“中式生活”。

房企面临哪些机遇与挑战

一、“好房子”带来的机遇与挑战

“好房子”上升到国家战略层面，无疑是房地产行业的新风口，但同时政府也会从国家战略层面对房地产行业提出更高要求。

1、“好房子”为房地产行业发展注入了新动能。

一是推动房地产升级，催生数万亿增量市场。

国家通过“好房子”在住房质量上强化标准规范引领，推动房地产产品升级换代，根据相关数据预测，未来十年将形成年均 数万亿元的房地产增量市场，成为稳定房地产投资、扩大内需的核心引擎。

二是加大金融性扶持，引导“好房子”投资消费。

国家从投资端和消费端给予“好房子”真金白银扶持。投资端，央行设立2000 亿元专项借款，优先向符合 “好房子” 标准的项目倾斜，重点保障绿色建筑、智慧社区等高品质住宅的资金需求；

对达到三星级绿色建筑标准的项目，国家引导银行提供低于基准 1 个百分点的利率优惠，2025 年一季度相关项目融资额同比增长 45%。消费端，对购买 “好房子” 的消费者，部分地区公积金贷款额度上浮、利率优惠，推动住房消费。例如，杭州市对绿色建筑三星认证项目，公积金贷款额度在现有基础上提高 20%，首套房首付比例降至 20%。

2、“好房子”高要求让房企面临全方位挑战。

一是成本费用涨。

首先，建安成本刚性上涨，技术标准推高造价：层高从 2.8 米提升至 3 米（增加 7%）、装配式建筑占比≥50%（成本增加 12%）、绿色建筑三星认证（增量成本 800-1500 元 /㎡），叠加智能家居、适老化设施，单平米建安成本较传统住宅增加15%-20%。

例如，万科 “星图光年轩” 项目因配备全屋智能系统和光伏屋顶，成本较周边项目高 18%。其次，“好房子” 项目前期研发、绿色技术投入相对之前会大幅增加，进一步推动房企总成本费用增加。最后，交付后责任延长，住宅设计使用年限从 50 年延长至 70 年，防水工程质保期从 5 年延长至 15 年，房企售后成本增加 20%-30%。

二是资金链承压。

首先，开发周期延长考验房地产产业的现金流，从 “拿地到交付” 周期从 12 个月延长至 18-24 个月（如绿城 “桂语系” 项目增加 6 个月工艺打磨期），资金占用成本增加 15%-20%。

其次，预售资金监管趋严。北京、上海要求 “好房子” 项目预售资金监管比例从 30% 提升至 50%，且需专项用于绿色建材采购，导致房企资金自由度下降 40%。

三是新技术挑战。

“好房子”建设相对于传统住宅，建设涉及到“安全、康养、绿色、环保、智慧”等产业领域的新技术应用，而众多房企对这些方面的技术不熟悉、不了解，技术应用滞后于“好房子”标准要求。

例如，某地方房企因不熟悉光伏建筑一体化（BIPV）施工工艺，导致项目屋顶漏水，维修成本增加 300 万元。众多房企之前不重视研发，每年研发投入不足1%，普遍在隔音技术（分户墙隔声量≥50dB）、地源热泵系统等领域缺乏相应的技术储备。当前绿色建筑认证工程师缺口达 20 万，具备 “建筑 + 新能源 + 智能化” 跨领域能力的人才非常稀缺。

四是监管更严厉。

相对于传统住宅，对于“好房子”的监管，政府进一步强化，导致房企合规风险增加，倒逼房企进一步精细化管理。如：对环保与质量处罚加重，施工扬尘超标罚款从 5 万元 / 次提升至 50 万元 / 次，且纳入企业信用评级。2025 年某闽系房企因项目甲醛超标被列入 “黑名单”，后续拿地受限。

还如：要求交付标准透明化，青岛市推行 “先验房后收房”，业主可查验 200 + 项细节（如楼板厚度、隔音测试数据），房企需建立全流程可视化管理系统，传统 “粗放式” 交付模式难以为继。

二、房地产企业应对策略建议

1、战略层面：ALL IN或退出

“好房子”作为房地产发展新动能，会带来数万亿增量市场，这是房地产企业最大的政策风口；但是它带来的挑战是行业底层逻辑的颠覆 —— 从之前 “土地红利” 转向 “产品红利”，从 “规模竞争” 转向 “价值竞争”，从“高周转”转向“高品质”。

所以房地产企业需要科学、系统、全面评估自身实力后，如果自身资金、技术、人才、管理等实力足够应对以上挑战，那么在战略层面就坚决选择ALL IN，将“好房子”上升为企业的战略，抢抓“好房子”带来的机遇；若自身实力不够强，那么在战略层面主动放弃，退出地产业务，不妨也是一种好的战略选择。

2、组织层面：全面重塑

房地产企业应围绕“好房子”带来的“成本、资金、技术、监管”四方面挑战，全面重塑自身的组织生产体系。

一是升级产研职能。围绕“好房子”的标准规范，联合国内新能源、环保、康养等产业领域企业，加强新材料、新技术应用研发，提升产品适老化、智慧化设施的细节设计能力，加大绿色节能环保建筑的技术工艺研发储备等，大力开发契合“好房子”标准的产品。

二是更新造采职能。对原有成本管控体系和集采体系更新，增加绿色环保建材、智能装备、医疗器械等品类，并从新能源、环保、康养等产业领域甄选类似华为“同路人”企业，开展战略采购，优化项目成本管控。

三是强化品管职能，在现有工程管理条线下，进一步强化品质管理职能，如：设立品质管控委员会。像龙湖、绿城等企业成立了“品质管理中心”。四是迭代营销职能。

一方面，要紧密围绕“安全、舒适、绿色、智慧”开展客研，具化目标客户对应的具体需求，确定本企业“好房子”产品价值主张。

另一方面，加强产品 “安全、舒适、绿色、智慧”四个方面的价值营销推广，将本企业“好房子”产品价值主张清晰传递给目标客户 ，推动产品销售。五是提升财务职能。面对资金链压力，财务职能部门要进一步加强国家政策学习，充分利用各项政策红利，获取低成本资金或减少现金流流出。

3、人才层面：加大焕新

“好房子”对房地产行业来说是历史上一次重大的产品升级换代，当前大多数房地产企业人才结构与数量不支撑转型“好房子”战略，需加大智能建造、BIM 技术、绿色技术等专业人才占比，尤其是同时具备上述技术和管理能力的复合型人才占比。一是要围绕企业的“好房子”战略制定新的人力资源规划，为“好房子”战略执行，系统谋划人力资源支撑保障。二是要根据“好房子”战略下组织生产体系对职能的新要求，更新相应的岗位的胜任力模型。三是要基于更新的胜任力模型，开展内育外引，打造一支契合“好房子”战略执行的专业人才队伍。

“好房子”战略，更利好购房者

一是未来有更多高品质的好房子选择。

北京、上海、深圳等 15 个试点城市先行先试，2025 年一季度新建住宅中 “好房子” 占比已达65%-75%。随着新的《住宅项目规范》5月全面落地，全国新建住宅 “好房子” 占比预计2030年将提升至60%-70%。

其中，一线城市因土地稀缺性和高改善需求，占比可达80% 以上，二线核心城市（如成都、武汉）达70%-75%，三四线城市受成本制约，占比约40%-50%

二是刚需群体将更容易实现居者有屋。

随着“好房子”相关政策逐步落地，未来房地产市场将是“好房子”的天下，而市场上不符合“好房子”标准的房子将会被淘汰，为加快去化，其价格也会大幅下降。

如：当前某些低质项目楼盘降价 30% 仍难去化，在资金回笼压力下，其后期价格将被迫进一步下探。在此背景下，刚需群体如果不是那么看产品品质，可以趁房企甩卖非“好房子”产品回笼资金时，以之前想不到的低价实现拥有房子的愿望。

三是手头持有的非“好房子”需要赶快出手。

“好房子”未来供给会越来越多，非“好房子”会越来越没市场。因此，对手头持有的不符合“好房子”标准的房子，且房子竣工在2000年之后（“好房子”也涵盖旧房改造，住建部已明确会将2000年之前建造的住宅纳入为“好房子”的旧房改造），尽快出手套现。

四是购买房子前要好好学习好房子标准。

国家虽然出台了“好房子”标准，但因标准涉及范围广、条目多、规定细，老百姓一时半会掌握不了那么多，可能会有个别奸商利用老百姓不熟悉标准规范，“以次充好”将不符合“好房子”标准的房子按“好房子”卖给咱。

结语

“好房子”作为一项涉及民生的国家战略，它不仅推动住房品质全面升级，更推动我国房地产发展逻辑的根本性重塑；它承载着 “房住不炒” 的民生承诺，肩负着增强我国经济内循环、培育新质生产力的时代使命，更寄托着向世界展现 “中式生活” 魅力的文明自信。

在百年未有大变局的背景下，“好房子” 既是破解我国房地产深层矛盾的 “中国方案”，更是向世界讲述中国故事的 “居住名片”。

随着《住宅项目规范》的落地与市场生态的重构，房地产行业必将褪去投机泡沫，在服务民生与国家战略中实现可持续发展，而亿万家庭对美好生活的向往，也将在 “好房子” 的蓝图中照进现实。

这是一场关乎你我的居住革命，更是一次迈向高质量发展的国家行动，其意义早已超越房地产本身，成为中国式现代化进程中浓墨重彩的民生注脚。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：爱思考的石头，36氪经授权发布。