国企开始下场收购存量房了
2021年集中供地以来。
土拍市场的主力军就成了各地的国资城投公司。
国资屡屡出手拿地，已经见怪不怪了。
据克而瑞统计，仅2021到2023年三年间。
地方国企和城投参与拿地的数量，总占比就超过了6成。
来源：CRIC，截止2023年11月10日
我们还在感慨， 国资不仅 介入拿地，而且负责建设开发了 很多地产项目 。
紧接着又看到杭州临安区准备出手 。
掏出真金白银，试水政府收储存量房 。
来源：华尔街见闻
是啊， 现在 越来越多存量房去库存的行列中 。
都出现了国资的身影 。
各地 政府和城投，正在 以各种各样的方式 。
比如直接收购、以旧换新、租赁等等手段 。
更多样的介入到了存量房的去化过程中 。
今年以来，不仅落地速度加快，而且资金量也明显起来了。
各地到底在哪些方面做了哪些尝试，今天带大家深挖一下。
01
一开始，是从“以旧换新”关注到国资。
老实讲， 楼市的“以旧换新”已经不是新词了 。
部分城市的试点推出，算起来也有大半年的时间了 。
最新数据显示，截止到5月15日，已经有超过60个城市进行试点 。
逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来 。
其中，不少于 15个都是国资下场收购的形式。
直接由地方政府或者当地城投进行兜底 。
数据来源：网络整理，仅供参考
不完全统计，目前公布的计划收购套数合计超过1万套。
实际操作流程也很简单 。
想换房的业主，只需通过政府指定的官方平台 。
登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付 。
如此一来，买和卖都通过官方平台完成， 审批流程快 。
既不用担心款项安全问题，也大大提高了置换的效率，基本不用等多久 。
国资收购的好处不仅只停留在流程操作上 。
而且充分听取居民的意见，不断优化“以旧换新”细则。
像太仓就考虑到，有的人舍不得老破小的学区，但换到新房又担心没有好的学校 。
特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格。
让小孩有上学需求的业主，可以放心进行置换。
还有的人有好几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力。
现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑一套新房 。
南京甚至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地方。
旧房子收过来之后，还能以市场价继续租住在里面 。
等期房交付、装修好后，业主再正式搬进去住 。
省去了因为房屋交易而要搬家的麻烦 。
郑州则是先在两个区域进行试点 ，进而推广到 全市八个区域全面实施 。
对二手住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了20年 。
这三个典型城市的首批成绩单也出炉了：
数据来源：网络整理，仅供参考
据介绍，各地国资首批收过来的二手住房 。
主要是小户型，地段好，多半还有学位优势。
不仅可以交由第三方中介进行转租，获得不错的租金收益 。
也能用作过渡的安置房，给原住户或者附近的拆迁户居住 。
当然，转作保租房，以及和指定公司合作 人才公寓，都是可行之道 。
02
其实，很多地方国资早就在收购存量房，拿来做保租房。
印象中，保租房主要集中在一二线城市 。
事实上越来越多的三四线城市，也在大步推动保租房建设工程 。
十四五期间，我国计划建设筹集保租房870万套 。
各地都存在 保租房的指标压力 。
因此，有些地方国资不仅自己掏钱建保租房 。
还直接从城投 手中收购现成的 存量房，相应改造后转做保租房 。
和“以旧换新”比起来， 不需经过业主的置换，更直接省事。
也免去了重复建设，可以更快投入使用。
最直接的就是，提高了闲置房产的利用率。
那么，收购的钱从哪里来？
去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市 批量收购存量房，用作保租房 。
而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿 。
1000亿相当于全年销售额的10%，真不算少 。
4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式 。
数据来源：网络整理，仅供参考
计划收购的存量房套数超过16000套。
重庆瞄准的是轨交站点、产业园区、学校医院附近的存量房，面积以70平以下小户型为主 。
要知道今年1月份，重庆主城区商品房成交量为8043套 。
这次就投放了4207套，大概相当于半个月的成交水平， 数量也相当可以 。
福州主要收购的也都是四城区的优质房源，要求 建成年限短、地理位置优越、层次较好 。
目前首批近8000套的收购目标，已对接落实了近7000套 。
下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场 。
收购资金规模同样不能小觑。
福州和济南去年拿到的贷款额度，分别是4.88亿和4.6亿。
今年青岛又拿到18.5亿，天津滨海新区更是落地资金达到19.18亿。
简单统计一下，首批收购存量房的贷款额度已超过了47亿元 。
此外，湖州、邯郸，还有最近爆火的阿勒泰等多个城市 。
也先后 发布了此类政策 。
要注意的是上面谈到的置换和直接收购，都只针对商品房。
深圳今年2月还计划将本市的公寓类住房，打包申请“转型”为保租房 。
也就是说，国资对于保租房房源的解决方式 。
比我们想象的多得多 。
03
除了这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场。
聚焦到一线城市 。
上海、广州、深圳尽管都推出了“以旧换新”活动 。
但 活动本身给予购房者的优惠力度并不大 。
国资也暂时还没有参与其中 。
不过，由于一线城市的市中心有很多老破小，改造难度较大 。
一线国资更多是想办法盘活租房市场，进行统筹租赁。
上海从去年10月开始，在部分区域 试点了“趸租”政策。
由 国资的长租公寓——上海建信住房服务有限公司负责 。
也就是租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年 。
老人从市区搬到郊区的新房子里住 。
目前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项目 。
投入到了初步的试点中 。
试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这三大问题 。
除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种 。
深圳就盯上了规模庞大的城中村，进行“统租” 。
数据来源：网络整理，仅供参考
具体来看，深圳去年计划通过改造城中村，筹集5.2万套保租房 。
特别成立了微棠住房公司进行专职管理 。
在线下设立了多个黄白色显眼的客服中心 。
图源：宝安日报
到今年年初，微棠公寓在租社区有36个，主要集中在龙华区的几个街道 。
光元芬新村足足有90多栋统租房，房间总数非常多 。
据一些租客反映，这种模式相比于之前的私人房东 。
收费更为规范化 ，押金退还、水电燃气以及维修的费用都有保障 。
更不会随意涨价 。
而且公共设施完善，增加了健身房、公共厨房、阅读区等 。
图源：深圳买房计划
安保措施也大大提升，除了进出有门禁之外。
还设置了无死角监控以及固定的前台 。
最近为了方便租户出行，微棠公寓还和深圳巴士合作推出了“蓝海豚”小型巴士。
开通了地铁和产业园专线，C24线的首站就是逸秀微棠 。
通过统租的模式，让城中村的居住环境不断改善，租户有保障，房东也有钱赚 。
04
为什么国资要开始下场收存量房？
目前试点的一些城市，像 郑州、重庆等 。
前几年土地供应量堪称天量 。
郊区、新城等待开发区域的新房库存数量比较多 。
供应远远大于需求，存量新房去化周期漫长 。
这时候各地政府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应 。
通过以旧换新、直接收购等多种手段，可以加快存量房的去化 。
而从居民角度出发 。
有置换需求的业主，可以放心由国资兜底。
从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”， 尽快实现自身的住房改善 。
对租房群体来说， 以往的保障房大多是建在一些偏远地区 。
一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤，住进郊区的保租房。
三四线城市很难愿意 选择此类保障房 。
而现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段 。
地方政府能为租房者，提供更多城区好地段的保租房。
这就大大提升了对务工人员的吸引力 。
提供充分的配套，为三四线城市留住人才 。
这样才能赢得长期发展的机会 。
总的来看，国资下场收购可以说是“一箭三雕”。
最明显的就是帮助当地去化，缓解还债压力 。
还能提高闲置房产的利用率。
满足居民置换改善和租房的多种需求 。
从各地披露的方案，和试点以来的效果来看 。
我们可以肯定的是，未来还会有更多城市的国资下场收购存量房。
围绕当地居民的真实需求 。
采用不同机制， 盘活存量房以及租房市场 。
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