城投公司快要承包整个土地市场

最近我偶然间翻了下2024年1月的土地拿地名单，内心突然就咯噔了一下。

以往最熟悉的招保万金，勉强还能剩两个。

取而代之。

来源： 中指研究院 

石家庄城发投资集团、广西柳州城市建设投资发展集团，以及西安城投置业...

排在靠前的除了国央企外，几乎都是城投公司在土地端托举着楼市。

哪怕是在销售业绩上。

当众多千亿级房企撤退之际，一个个城投公司却开始逆势抢占市场。

2023年北京房企销售金额Top30榜单中，出现了3家北京区级城投公司。

同样的上海，城投控股也凭借111.3亿的销售额挤身去年20强。

如今的地产榜单，真的要被城投公司霸屏了。

而且是“霸”到惊人的程度。

01

各位可能想不到，这三年来城投包揽了全国近一半的土地。

其实自2021年集中供地以来，土拍的热度开始高开低走。

从去年各批次拿地企业也可见一斑，民企几近隐身，就连品牌房企的露面机会也少得可怜。

而反观我们的城投企业。

整个2021到2023年，这三年间。

来源：CRIC，截止2023年11月10日。

参与拿地数量占比46%。

单就城投企业的拿地量就接近土地市场的半壁江山。

即使是土地成交相对最弱的2023年，城投公司拿地建面仅为2908万平方米，同比减少58%，但对比其他央企、民企，也是当之无愧的第一位。

而伴随拿地量的攀升，也不断滋养着城投公司枝繁叶茂。

从资产规模来看。

截至2022年末，超12.4%的涉房城投平台都集中在江苏省。

达57家之多，总资产规模3.78万亿。

排在第二的四川。

更是产生了省内也是涉房样本城投中唯一一家资产规模破1万亿的城投平台，成都兴城投资集团有限公司。

别忘了，还有我们最熟悉的地铁公司。

来源：CRIC、上海易居地产研究院

广州地铁的174.16亿，深圳地铁的139.36亿。

你甚至可以看到，整个2022年，深圳地铁拿了全市38.8%的土地，这样的占比怕是品牌房企也得望尘莫及。

而当这股力量渗透进各个城市，也开始地产市场上的城投时代。

根据Wind，2023年城投拿地金额最多的城市，前10名中有7个都集中在江苏。

常州、南通、盐城、南京、扬州、成都、无锡城投累计拿地金额超500亿元。

以排第二的南通为例。

来源： 南通市 国有建设 用地使用权网上交易系统 

统计时间 2024年1月2日 

整个2023年南通成交的155宗成交地块中，有143宗为本土城投摘牌（包含5宗联合拿地）。

占比高达92%，比2022年还要多9个百分点。

尤其是通州、海安和通州湾，更是直接被城投包圆了。

如此财大气粗的拿地方式，怕是在全部地产行业也很难再找出第二家了。

02

而此刻城投公司疯狂拿地，可不止兜底那么简单。

你要说真没兜底的原因么？

那肯定不是。

我想把当下的地产行情摊在任何一家房企面前，都得掰着手指过日子，曾经的疯狂扩张也早已是彼时蜜糖此时砒霜 。

记得2022年上海的第三批次土拍，其中24宗地都有且只有一组竞拍。

而位于奉贤区的的3块地。

来源：今日房产

最后都是当地城投接手。

尤其是去年底，在非城投企业感受到市场的寒冷降低自己的拿地成本之后，更是让城投公司拿地占比飙升到了55%。

所以表面的“疯狂”，更多也是为了让土地不流拍。

但仅此而已么？

城投本质上也是企业，具体到土地市场端。

你会发现，其实他们也在改变。

来看看现在城投的拿地名单，如果说拿下奉贤3块地是托底，那么还有更多地块，不仅风险极低，真就是好到令人羡慕。

最明显的这几块。

杨浦、长宁、黄浦豫园，无一不是上海绝对市中心。

就拿长宁新泾地块来说。

位于西郊板块，周边尽是夏都花园、檀宫等开发较早具有历史底蕴的别墅区。

吸引了保利发展、中华企业、招商蛇口等6家企业参拍，最终还是花落上海城投控股。

值得注意的是，该地块联动价高达16.3万/米，还创下“限价”政策以来上海土地出让指导价的最高纪录。

低价拿下这些地块，岂非妥妥的稳赚。

那如果你说，以城投的实力，本身作为开发商产品力算不上绝对强势，拿这么多地块真就能吃得下么？

别急，还有一计妙招。

叫合作开发。

男女搭配干活不累的道理放在地产同样适配，不过这里是城投和其他房企。

首先单就开工率来说，合作拿地的形式大大提升了城投企业被“诟病”的开工率。

在过去三年集中供地中城投参与的2000+土地中。

来源：CRIC

2023年最高接近50%，而城投独立拿地且未找合作方地块的开工率仅为21%。

此外，和市场上有口皆碑的品牌房企合作，也能带来品牌溢价。

最典型比如我们以前去过的武汉。

一些融创参与城投的项目代理，也就是小股操盘，基本5%的股份，但项目销售阶段可以直接输出品牌和项目开发能力。

来自武汉城投和融创开发的城投融创·武汉印，就荣获了当年度的“户型设计奖”。

更深入点。

去年10月，常熟城投同样和仁恒置地达成战略合作后，未来两个项目，更是从设计、施工管理、再到客户服务等房产开发管理全流程均采用仁恒体系。

但这还不是对城投最大的好处。

要记住，最好的变化，一定是提升自我。

借着联合操盘，城投也可以更好学习优秀的合作伙伴们，以沉淀独立开发的能力，帮助公司内部开始专业化。

跟大家说两个比较熟悉的。

上海浦发集团、以及陆家嘴集团，以前大多是跟仁恒、华润置地等品牌房企联合操盘。

如今也开始渐渐组建自己的团队，实现独立操盘。

在兜底之上，有了好地块的供应，也有了好合作伙伴打配合赛。

这才是当下城投企业愿意亲自下场的主要原因。

03

但这并非是首次，这样的特殊时机其实有2轮。

第一次。

让我们把时间拨回2008年。

那时候正值金融危机，大概在那年上半年，就是一种不知道为什么，整个市场客户完全真空的场景

这样的让人焦虑和无奈，其实如今的市场和当时有点类似。

而那时拯救市场的。

正是与城投紧密相关的大基建，也就是后来大家都知道的4万亿计划。

从2008年底到2009年年初，发改委一口气批复了28个城市的城轨规划，投资的闸门随即打开。

而作为本就是“地方政府投融资平台”的城投公司。

则通过城投债的方式，开始大举进攻土地市场。

融资的便利、热钱铺天盖地的涌入，开始裹挟着楼市没经历多久寒冬就急速反弹。

2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，从此以后地产人感受到了老天爷赏饭吃的好。

所以我们说本质上。

这一次的城投其实是完成楼市向基建型开发的转型。

而表面看到所谓城投的疯狂拿地，也不过是整个行业转型需要付出的代价。

那么。

当我们目睹了上一次的转变，新一轮的入局又有什么不同。

关键在这里，融资在变艰难。

为什么过去企业敢玩高周转，因为大家都知道，只要运气好有一个项目成功解套，前期好几倍投入的拿地资金就能快速滚起来。

曾经轰轰烈烈4万亿的背景下，拯救地产的同时也鼓吹了楼市的泡沫。

而现在，不一样了。

每拿一块地，就必须保证能够卖得掉，且有利润，任何前期的不谨慎都会造成后期销售的满盘皆输

所以此时此刻城投公司的躬身入局。

他们一方面干着兜底的活，一方面也在不断进化自己，从地块选择上，从联合开发上，不断吸取品牌房企的开发经验。

这里有时代的背景，也是基于当下企业的生存之道。

背后最大的夙愿。

兜底亦或是合作开发，再次浮出水面，其实也是为了迎接下一阶段地产市场的到来。

稳定。

因为只有稳定才意味着有可持续的可能，有健康下去的可能。

好土地是有企业竞拍，项目也都可以正常开发，甚至稍微更远一点，也是为了实现房住不炒、租售并举的长线发展来存在的。

这是解决问题。

也确实是由城投特殊的企业性质决定的，属于他的使命。

而当这些城投公司完成自己的使命后，下一步该怎么办，下一次的地产榜单又会是怎样的日新月异。

都让我们拭目以待。

以上为正文，来自Moon

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。