没想到现在租赁市场也不是刚需了

不知道从什么时候开始，网上流传着一种梗：上海的房东们，人均“设计师”。5㎡的loft、1米高的入户门、马桶兼做床头柜的逆天设计……（图源：哔哩哔哩播放量最高“上海房东人均设计师”相关视频）

刷到的视频和段子里，租住空间常被形容为蜗居、憋屈，甚至带着几分自嘲的“下水道老鼠”感。这成了很多人对上海租赁市场的模糊印象——拥挤、将就、凑合。

可当我们真的走上街头、敲开房门，去看了看现在的租赁市场之后，才发现事情正在悄悄起变化。有些房子带来的体验，甚至刷新了我们过去对“租房”二字的理解。

毫不夸张地说，很多出租房比自家装修还要有腔调。上海的租赁市场，开始大规模走向改善了。

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上海的改善型租赁住房，真算得上势在必得。

在北京、上海、广州、深圳四座一线城市中，租房人口规模已接近4000万人，占常住人口的比例接近50%——一半的人都在租房子生活。上海是租房比例最高的城市，拥有上海户籍的人，都有三分之一没有自己的住房。

为超过千万人口提供租赁住房，是这座城市必须面对的常态课题。庞大的租客群体也代表着庞大的、各种类型的租房需求。根据需求不同和房屋的标准差异，租房大概能分成以下三类：蓝领公寓、白领公寓和高端公寓。

其中，白领公寓对应的就是在基础生活需求之上的改善型公寓，这也是当前市场最活跃、增速最显著的力量。他们多为核心产业从业者，对生活品质有明确要求，正从“有的住”转向“住得好”。2025年上半年，上海的白领公寓占比明显提高。

需求端对“住得好”的要求提升之后，整租的需求有明显的提升。特别是针对年轻人，之前的客厅隔间市场明显缩小，更多的年轻人选择整租，追求更好的生活环境和隐私性。

市场也做出了相应的调整。集中式公寓就不用说了，再小的房间也要做到独卫独厨。私人房源应对的变化更加明显：上海贝壳省心租的在管房源也几乎全是整租。负责省心租的中介说，现在越来越多人倾向整租。

除了整租以外，租赁市场的改善还体现在户型偏好上。从今年6月的数据来看，今年上海集中式公寓中两房及以上户型的市场占比已达44.6%，较2024年初提升7.1%。2024年至今，上海新开业的200个典型集中式公寓项目中，超过55%的项目配置了两房及三房户型。现在，部分集中式公寓直接把重点户型定位在了两房和三房，比如今年上市的华为青浦人才公寓仅留了10%左右的一房。

上海城投宽庭高端产品线也是一个典型例子，选址露香园，租金起步27200元/月，显著高于上海传统租赁市场，并且户型直接从75㎡的规整一室一厅户型开始。

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另外，对改善的需求也进一步延伸到对公共配套，租客也愿意为此支付一些溢价。“质量更好的基础装修”、专业的维修保洁、稳定的社区环境等。我实地去看了几个楼盘，社区的维护状态非常好，现场去看跟官网的展示图差别都不大。

越来越多的年轻人开始用另一种方式实现“居住升级”：不买房，但绝不将就住。集中式公寓的改善逻辑与住宅截然不同，它不追求传统意义上的“圈层提升”，而是聚焦于对当下生活方式的高频微调。每一个细节优化，都直击年轻租客的实际痛点。租赁住宅的公区不是锦上添花的产品，而是共同生活的必要空间。

新领地的自习室环境装修都比较时尚，使用频率也非常高，工作日都可达到几乎满员状态。公共空间的功能设计非常实用。

微领地青年社区浦江镇-首层公共空间

公共厨房、自习室、宠物乐园、健身房、台球厅、社交桌游空间，甚至还有专业的录音室。公区的吸引力不仅在于房间设计，更在于那些让年轻人愿意留下的“软性配套”：活动。滚雪球效应也让社区的活力逐步加强——年轻人多，活动能开展；活动多，更多年轻人聚集。

从城市尺度观察，集中式租赁住宅的改善还体现为一种城市资源的“平权”。阡集·汇社区紧邻上海南站，商业配套成熟，视野开阔。这里的房价在上海外环以内都是比较稳的板块，尽管老破小偏多，房价依旧能稳在6w以上。以稍高于周边一室户老破小（没电梯）的价格，获得的却是全面提升的居住品质和社区服务。“归属感是最直接的感受。”

另一侧，集中租赁住房内部的改善也在持续。现在的看房方式跟新房销售的差别也不大，都先通过固定样板间展示，在样板间上的努力甚至更加用心。甚至因为家具的标配，这里的样板间跟实际居住感受更加接近。销售有一句话，我印象特别深：“除了一只手能拿起来的东西，其他的都是所见即所得。”

更让我感觉到长租这样的公寓也很安稳的一点是，很多设计针对的就不是过渡性的生活，而是长居。比如包阳台、阳台储物柜固定的设计，一般都是买房的人才会考虑的，在这里也变成了常态。系统化设计的衣柜、卫生间干湿分离系统等等，都在为了长久使用而准备。隔音效果也因为按照住宅规范来做好了很多。装修虽不算豪华，但是比较质朴耐看。

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由机构管理运营的集中式租赁住房，是改善的一种方向。但是总的来说，近90%的租房房源来自于私人住宅。与集中式租赁住房主动从年轻人的生活方式入手、整体进行改善不同，私人房源的改善更像是被市场推着走——租客的需求明显朝改善倾斜。

市场的供需关系转化的压力直接传导至房东端，催生了两种主要的应对策略：

策略一：品质升级，以“质”换“价”。 部分房东开始主动优化房源，例如配备智能门锁、升级装修或提供更完善的家具家电。中介也提到，现在如果房子挂太久租不出去，或是必须打折不少才能出租的话，不少房东也愿意重新装修一下再往外租。同时，整租需求的增加，也促使房东更注重房屋的整体性和私密性维护。

策略二：委托托管，从“房东”变“业主”。 越来越多的房东发现，单打独斗已难以应对复杂的租赁管理和激烈的竞争。调查显示，超过68.3%的房东认为，将房屋委托给专业机构进行轻资产托管，能有效提升自己的出租意愿。这种模式的核心是将装修、招租、维护、租客管理等繁琐事务外包，同时，有相应的墙面修整，装饰打扫。说到底，还是让房屋有一定程度的品质提升。以“贝壳省心租”为代表的专业化轻资产托管模式迅速崛起，成为私人房源市场最重要的“改善推动者”。

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租赁市场为何集体转向“改善”？供需关系的变化是根本动力。2023年，上海新增租赁房源同比上升17%，而需求增长仅为9%，市场就已明显转向租客方。这也是上海有大批量集中式租赁住房上市的时间点，品质和服务成为竞争的关键差异点。即使是租赁，也必须用更好的生活环境和住宅品质来吸引人入住。

购房意愿的持续走低，释放了新的改善需求。一部分收入不低却不愿背负房贷的年轻人，正将原本可能用于月供的资金转向提升租赁品质。月租8000元可以在核心区域住进高品质公寓，而同等位置的老破小月供可能就超过2万。在这样的经济账下，提高房租预算换取品质生活，也成了高性价比的选择。

工作的流动性持续加强，更让买房成为一件有风险的事情。这一份工作离家还比较近，也许换了一份工作，通勤时间就得一小时起步了。租房就没有这个顾虑，大不了再换一个地方租住。这也是产业聚集的区域，集中式租房入住率较高的原因。

“租购同权”的推进，又进一步淡化了房屋的资产属性，强化了其居住本质。年轻人不再将租房视为短暂的过渡，而是可能持续数年甚至十余年的生活方式。这种观念转变催生了新的选址逻辑：集中式公寓开始出现在传统租赁热点区域外，以地段溢价置换品质提升。在稍远离市中心的位置，租客可以用同样的预算获得更大的空间、更完善的配套和更新的建筑。

浦江镇算是集中式租赁住宅扎堆的地方。（联航路地铁站看向集中租赁住宅区）这里的销售负责人也提到：“我们很多客户工作都是在前滩、外滩、静安这些核心的CBD。多20分钟的通勤时间，换取下班后更好的居住体验，价格又低，就是很划算的选择。”

租赁市场这场“静默改善”，正在重新定义城市居住的价值序列。当房屋逐渐回归居住本质，那些关于空间设计、社区营造、服务细节的微创新，正一点一点拼凑出新时代的居住答案。年轻人或许不再执着于产权证书上的名字，但他们比任何一代都更清楚：最好的年华，值得被安放在怎样的空间里。而市场，终于开始认真回应这种清醒的选择。

一场从机构到私人，从集中式公寓到私人房源的改善，已成定局。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。