如果我是房东，现在会这么卖房
其实国庆除了跑售楼处，也还是跟朋友小聚聚的。
只不过聊着聊着最后还是聊到了房子，他最近在挂一套宝山小户型..
说真的如果不是亲眼实地坐在一位上海房东面前，是真的感受不到卖房这件事背后的琐碎跟艰难。
那天我们聊了整整一下午，最后分别前我们还没讨论好到底挂牌价多少？
也是这件事我决定认真梳理下如果我是房东此刻会如何卖房？
我带着这个问题去问了中介、请教了卢俊、也咨询了那些成功上岸的房东，最后梳理了这份房东自救式卖房帖子。
如果觉得有用就分享给你的房东朋友吧~
01
首先我只挂一家中介。
先别着急diss，大概率脑子正常的建议一定是多挂增加曝光，但这个建议还没说完。
首先找一家大型且靠谱的平台，告诉他们。
我只挂在你们这（不签独家协议），辛苦尽全力帮我卖。
然后你在心里设定一个闹钟，两个月之后如果还没卖掉，就赶紧拿出来挂全网。
对中介而言同样的在挂房源，这类房源会被更重视一些，毕竟从中介费分成来看，房源方客源方四六分的话，失去任意部分都不及房源客源都是自己的。
不是说房源挂多家，中介会不尽心推销房源，而是说这么做了之后中介一定会更用心，这背后原理是激励机制凝结出的利益共同体。
当你的房子卖没卖出去跟他个人利益重度关联的时候，那他关心的不仅是卖没卖房子，而是卖的是不是你的房子。
02
跟你的中介说：我一定付中介费。
挺白目一句话对不对，谁不付中介费。
但实际情况里房东们要的都是到手价，“我只要我的到手价，其他的我不管”，于是剩下所有事情都交给中介。
这句付费字面意思有两个，第一我不会赖、第二卖房归卖房、中介费归中介费。
更底层意思是付费逻辑，我会为你的中介服务付费，所以也请提供相应服务。
更要命的是一种态度：我是认真想卖房。
没有哪个中介会忽略这样一套房。
03
...服务好中介。
并不是开玩笑的说。
为你的中介扫清这些障碍，如果有的话。
所需的资料不是他在要，而是管理部门的要求，要拍vr是他应该做的，但也需要房子租客配合，协调好客户的时间，房东就别迟到了...都是些小细节，却很重要。
在这个卖房看不到尽头的环境里，中介是你奔跑前进的唯一战友。
不要总想着他是赚钱，共同目标前提下，你们是共赢体。
最大程度激发他们的战斗力是看起来小却很大的事。
04
相信我，能成交的价格才是市场价。
我知道此刻很多房东纠结价格，是不是挂低了，是不是卖少了。
如果你坚定了自己卖房的需求，相信我，能成交的价格才是市场价。
一套房子去年这时候卖180万，今年这时候还想卖这个价格？你的房子做了你喜欢的装修，所以你要加价？你买房的时候税费付了不少，所以也想加进挂牌价？
不要。
多数房东对市场周期变化并没有太多概念，去年下半年的价格对现在没参考意义。
你的装修除非特别特别亮眼，否则对下家不一定加分，尤其年轻客群，砸了可惜、不砸又不符合自己审美。
你的税费确实是你的购房成本，也确实是真金白银花出去的，但提高了挂牌价，削弱了竞争力，只要客群看到略优选择，你就会被pass。
坚定卖房的话，参考近期周边成交价、不要加入跟市场无关的价格因素。
05
卖房确实存在节奏这件事。
我该怎么卖掉自 己的房子这件事其实挺私人的，每套房子的价值、以及卖房节点都大相径庭， 但我们 不妨来看看我最近看过的一个案例 。
这位是在小红书上分享自己25天卖房上岸的经历，不得不说在当下市场里这个卖房节奏可以说又玄又对 。
首先他选择先买房再卖房，然后买房过程中，看中喜欢的房子狠狠砍 。
然后根据砍下来的情况，去决定他卖房的降价幅度。 快速而且还不心疼，因为你降的价格已经从砍的价格里回来了 。
同时他 用买房佣金去激励中介帮你卖房，中介小伙伴们为了赚两套房子的佣金，会更愿意集中精力卖他的房子 。
降价的节奏也很特别， 他先研究了小区房源价格区间，然后一次性降到小区前三位性价比的价格， 这样的话如果来看这个小区的客户，就不可能会错过这一套，来都来了肯定都要看看 。
就跟你人生不同角色出场顺序一样重要，很多事情的排列顺序最后反而起到了关键作用 ， 这大概是我见过今年最理性最有辙房东 ，最后花了25天卖掉了 。
所以规划好自己卖房节奏这件事别小看，要么事半功倍，怕就怕反过来 。
不过各位在借用前要注意一点， 房东的这套房子 得是那种不愁卖只愁价格的，这点很关键 。
06
装修就像化妆是真的有用。
不是房东的那种装修，而是请设计师针对小户型做的定制化的美化。
最近看了一套36平小房子，房子本身没多好，甚至还只是老破小，就在静安寺曹家渡板块的某老破小，每层三户，没有电梯，楼梯还是那种转着上的。
但是走进去就是这样的空间，一条糕的一室户，卫生间被改成了客厅入，此外还给你配齐了抽油烟机、电冰箱，我看了下牌子，统共可能不超过五千。
但装修后就是化了妆的女生，确实更养眼。
而且你看过不过分，还配了饮料跟鞋套，关键这还不是链家做的，背后有高人啊。
这就是俗称美化后的房子，而美化这件事对房子本身而言也确实有溢价能力。
这附近同样三百多万老破小，他和别人就是能拉开差距，真要看到这样的房子，可能你都不太好意思砍太低价格。
07
最后再跟大家说个小技巧。
不鼓励，但需要知道。
链家挂牌率是最高的，此刻正在看这篇文字的房东盆友们可能都有不少人挂了链家。
对于这类线上平台类挂牌，其实内部的流量机制也是需要简单了解下的。
这是两个月前一位链家小哥坐我对面喝咖啡的时候说的。
他为业主挂牌的时候，会非常注意降价节奏。
这个市场里面降价是一定的了，但降价得讲战略，同样的最后价位，你是一次性降到位，还是小幅多次降价，是有区别的。
分步小幅降价，算法会奖励流量，这里面细节跟自己的中介盆友沟通好。
最终会影响房源的曝光量以及成交率。
08
我可以一口气跟各位说起不少关于二手房数字。
1.53万。
这是新政后这个九月的二手成交量，继1.26万、1.26万、1.34万的微微提升。
16万。
这是我跟链家打交道五年来，听过的最高挂牌数字，一直维持在10万套上下的链家房源库存从今年3月开始，一路高歌猛进，到五六月将将歇火的时候，认房不认贷又掀起了房东的疯狂，从九月头14万跳到15万，到月末又拱到16万。
这些数字我们的读者并不陌生，因为我叨叨过不止一次。
不怕各位烦，因为这些数字背后更烦的一件事，也是当下所有房东最烦的一件事。
卖房难。
国庆一过，年底就不远了，我那天跟朋友说十月可能是今年最后的卖房机会，再往后客户量可能会下来，价格谈起来也会更被动。
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本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
