上海老破小和老破大，哪个更抗跌

在上海二手房市场上最不抗跌的两类产品 。

一种是“老破大”，一种是“老破小” 。

据克而瑞数据显示，上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力，最大降幅25% 。

来源：克而瑞 

先来看一下什么是老破小、什么是老破大 。

我们这里把老破小定义为房龄老在20年以上，面积小在50平米左右，总价低在300-400万左右。

而老破大则是，即房龄大在20年以上，面积大在100平米以上，总价大在1000万左右 。

这一次分别从外环外、中内环、内环内，同一板块同一地段内找两个小区，一个老破大、一个老破小 。

最后再对比两种产品在二手房市场上，哪种类型跌的比较厉害？哪种比较抗跌？ 

01 

外环外同地段，不同社区的老破大老破小。

在外环外闵行春申板块，我选择了两个降价比较明显的社区，一个是典型的老破小高兴花园，另一个是老破大上海春城 。

我去看下了下小区的历史成交，三房110平左右的户型中，三个月就跌了 约5%。

小区内面积大、总价更高的大户型最近降的更多，下面这个255平总价1560万的房源，最近半个月就降了175万。

这个小区是2000年左右的房子，属于老破大 。

房龄不算太老属于板块内次新房了，并且在万科物业管理下小区维护的比较好 。

同一板块内纯学区房的老破小跌的就比较狠 。

典型的例子就是高兴花园，最高峰时期2021年年初最高成交价卖到 10万/㎡。

对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验 。

同一个小区，同一楼层，同样的面积，一样的户型，一年多的时间成交价下降了145万，跌了32% 。

为什么会跌的这么厉害呢 ？

高兴花园的不利因素主要有两个，一是在外环外地理位置偏远，二是面积非常小、房龄老旧居住条件比较差，无法提供比较舒适的环境 。

很多时候只是为了挂学区名额，实际住的人非常少 。

这种纯学区的老破小自住属性不高，一旦学区政策发生变化，价格极容易出现下跌的现象 。

在同一地段，纯学区的老破小在附近小区中降幅最大，而次新的老破大下降的并不多 。

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没有学区加持的时候，老破大社区和老破小社区哪个跌的厉害呢？

接着在内环线中山公园板块，我实地分别看了虹桥新城和华苑小区 。

虹桥新城2022年成交单价9.2万/㎡，2021年最高也到了9.8万/㎡，跌了 6%。

不仅价格跌了，成交周期也从16天变成了113天 。

小区内都是比较大的户型，130平、150平、200平的都有，总价段居高在1500万-2000万之间 。

事实上，在看房的过程中明显感觉，这个小区在板块内算是品质比较好的小区了 。

20年前由绿地开发商开发，能看到的小区外立面比较新，包括公共区域的绿化和水景维护的都比较好 。

唯一的劣势可能就是 房龄偏老、面积太大、总价太高 ，妥妥的“老破大”，在二手市场上的竞争力不高 。

对于那些手里有2000万的客户来说，买高端新房性价比可能更高 。

距离小区不远的华苑小区，则属于典型的老公房 。

房龄有将近40年，小区整体环境比较差，没有太多的绿化、乱糟糟的电线、晾衣架，用的也都是几毛钱的物业，小区维护的不是很好 。

华苑小区这种老公房基本都在跌， 而且小区的成交量也不高 。

中山公园板块地段比较好，老破大总价太高，比老破小跌的厉害些 。

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内环内学区房，同一地段的老破大社区与老破小社区又怎么样呢？

在上海内环内，市中心带学区的老破大、老破小 。

这个小区大面积的只有115平，2021年的市场价在1390万左右，2022年到了1250万左右，跌了10% 。

对于急售的业主，降的更厉害 。

当时看了一套115平方米的大户型三房，业主已经挂了整整1年，2021年11月最高挂1350万，一年后只有1150万，降了200万 。

海华花园不抗跌的点在于 。

一是，它建于1994年房龄相对比较老，户型比较老，对于改善用户来说居住品质可能还不够。

二是，总价高上千万，进入小区内部会发现，它的公区占用面积比较大，加上消防电梯就有三部，导致得房率非常低，在70%-75% 。

不过海华花园是双二梯学区房，对口海华小学、卢湾中学，其中卢湾中学更是黄浦二梯队公办初中 。

同样对口的还有斜土新村，不仅没跌，反而小幅上涨 。

这个小区建于1987年，房龄已经30+ 。

面积很小几乎都是50平以下，大一点的只有60平两房。 小到什么程度 。

只有20平，大概是一个出租房单间那么大 。

但是斜土新村的价格却很坚挺， 这个老破小抗跌的原因 。

首先学区，对口的学校实力很强，而且总价段低400万左右，是板块内较为适合挂户口的一个学区房 。

其次地段，位于内环内黄浦区打浦桥板块，周边就是日月光中心、田子坊，生活比较便利 。

并且，虽然为老破小，但是目前正在做美丽家园，小区内部分楼栋都已经加装电梯、小区外立面刷了一遍、包括室内楼道也比较新 。

相比较海华花园那种“老破大”，斜土新村这种老破小的流通率更高，放出来的房源多，历史成交也更多 。

市中心总价低的纯学区房价格平稳，如果只是为了挂户口，基本没有太多的的学区溢价，上车门槛也比较低 。

踩盘过程中我也发现一个现象，目前千万总价的老破大有不少在“急售” 。

有的业主在疫情之后挂上去准备变现。 有的投资客原本作为出租房，现在也准备卖掉。 有的着急置换的，也开始降价出售 。

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总结下来发现 。

这一次市调的3组样本中， 纯学区房的老破小最不抗跌，除此之外，其他都是老破大比老破小跌的厉害。

老破大因为总价段高，面积段大等因素跌幅也比较大，反而是核心地段老破小抗跌性更好 。

一方面，老破大的面积大，所以总价比老破小高太多了，随便就是1000万+，没有老破小低总价的好上车 。

另外，老破小还有很多刚需客作为过渡接盘，但是老破大如果品质不高也会缺少置换客户，导致流通率降低 。

此外，我们也可以具体来看看，两种产品抗跌和不抗跌的因素在哪里 。

第一个，什么类型的老破小抗跌？

老破小最核心价值在于地段和学区 。

核心地段的老破小 更抗跌，往往市中心老破小价格比较平稳，而外环外的老破小更容易降 。

对于学区房，居住属性不高的纯学区房跌的最厉害，而市中心学区强势的老破小不仅不跌反而还会上涨 。

第二个，什么类型的老破大不抗跌？

面积越大越不抗跌，150平以下的三房会更容易流通。 总价段越高的越不抗跌，毕竟低总价的更容易上车 。

另外，房龄新一点的或者维护的比较好的老破大，在市场上房价也比较稳定 。

本质上，不论是老破大还是老破小，在上海二手房赛道上都是容易跌的产品 。

如果各位要买购买二手房，尽量选核心地段、学区比较强势的，这样才比较抗跌 。

以上为正文，来自微笑向暖 

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

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