地产股2022：一场与空头的艰难对战

地产的黄金年代，港股内房股经历了一波逆袭，从最初被机构所不屑，到争相追高。

2017年，恒大股价从年初的5港元持续飙升至10月份的30港元，到10月25日的盘中，达到历史最高28.745港元，许家印也因此风风光光成为了中国首富。跟着“吃肉”的还有融创、 碧桂园等一大批内房股。

因股价长期低迷被称为“市场三傻”之一的地产股，开始崛起。

但好景不长，“后恒大时代”的地产股行情仅持续了约两年，2019年之后，房地产结束了普涨的态势，人们对于房价上涨的信心越来越低，地产股股价开始见顶。

“地惨股”这个词最早大概就出现在2020年。经历了几次大跌后，地产股的估值开始回调。

而物业股则接过了前进的接力棒，开始热闹起来。碧桂园服务的市值一度超过碧桂园。物业上市成了恒大最后的高光时刻，融资额和估值，创下港股近几年新高，是融创的两倍有余。

热度并没有在2022年继续传递下去。虽然地产板块重回低迷持续了两年时间，但2022年，“地惨股”出现的次数格外频繁。

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闪崩

今年前三个多月里， 88家房企里就有70家股价都在下跌。

与过去两年不同，2022年内房股的一个“新气象”是中小房企“闪崩”，先是正荣地产、佳源国际、领地控股、大发地产、新力控股、汇景控股等房企股价上演“清盘式暴跌”。

随后，“闪崩”持续蔓延至大中型房企，最后终于波及至第一梯队公司，碧桂园、龙湖、金地等。

这个“新气象”是如何出现的？

在政策、市场之外，相当比例的房企遇到了另外一个新对手：空头。

电影《大空头》剧照

如果说2022年，哪家龙头内房股的股票没有被做空过，那它可能要反思一下自己：是不是存在感太低了？

最夸张的时候，一个捕风捉影的传言，都能撞碎一家千亿房企的信心。8月10日，龙湖股价闪崩，行业的挫败感击穿地心，上海票据交易所不得不亲自公告辟谣，称龙湖无商票违约和拒付记录。

2022年3月，旭辉第一次带崩地产板块时，其董事长林中看了瑞银近乎做空的报告称：“落井下石”。当然，四季度旭辉出险又是另一个故事了。

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机会

跌跌不休中，我们不能忽视的是，2022年的地产股发生了多次集体上涨。时间点包括：多城放宽购房政策（4月）、央行下调首套房贷利率（5月）、民企“示范生”启用信用保护工具融资（5月）、中债增开展担保融资（8月）、“第二支箭”（11月）、“第三支箭”（11月）。

尤其是“第三支箭”放开房企股权融资后，A股地产板块涨停个股超过30只，满屏飘红。

地产股在2022年的年末，出现了激动人心的翘尾。

虽然销售端还未见明显起色，大部分房企的地产债重组未完成，但地产股看的是预期。政策，一直是悬在地产股的达摩克利斯之剑。

在A股里，地产其实是定价最有效的板块之一，它市值大、流通市值高，而且大部分的业绩都较为透明。大中型房企的股票，很难被一笔大资金轻易操纵价格。

8月龙湖股价闪崩的当晚，龙湖管理层紧急召开了一个投资者会，后来退休的龙湖前董事长吴亚军说：“现在不是看风险的时候，而是看机会的时候。”

本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY地产”（ID:FHZKDC），作者：杨依依，36氪经授权发布。