深圳盐田保交楼样本：建设资金多方共管

一度烂尾停工的深圳市盐田区星都梅沙天邸，自2022年10月起陆续交付。平安银行划拨的1亿元资金成为保交楼的关键。

「烂尾楼可能遇到的问题，我们都遇到了。」业主李思告诉36氪，幸运的是楼盘在烂尾的边缘被拉了回来。此前该项目遭遇施工停滞、监管账户资金疑似被转出、部分已出售房屋被查封等问题。2022年3月，36氪报道过这起烂尾事件。预售监管账户归零？深圳一楼盘业主质疑资金遭挪用致烂尾

深圳星都梅沙天邸位于深圳盐田大梅沙片区，由深圳天勤置业公司和深圳梅沙成坑村委合作开发，开盘时为精装修出售，备案价格为5.98万元/㎡，彼时对外销售已近400套。

烂尾始于开发商天勤置业公司出现债务危机。据今年3月业主方不完全统计，天勤置业可查债务约达22.12亿。令业主不满的是，在项目尚未交房陷入停工之际，预售监管账户内至少有6亿元资金，平安银行划扣用于归还天勤置业所欠的开发贷。

此后，平安银行提出多个解决方案，来弥补资金亏空。2022年5月，在当地政府部门协商约谈下，最终由平安银行划拨1亿元资金进入公证账户。

该公证账户由天勤置业、成坑实业、盐田区住建局、第三方造价公司、工程监理公司等多方进行监管。账户内每一次提取资金都需要经过多方一一确认，专项用于楼盘的装修、办证、交税，直至楼盘按合同精装房标准顺利交房。

深圳星都梅沙天邸是全国烂尾楼的一个缩影，预售资金被「转移」是楼盘烂尾的主要原因之一。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对36氪称，保交楼的资金来源有多个渠道，最主要的是开发商主体责任，即销售回款产生的预售监管资金。据国家统计局数据显示，期房销售提供了占比过半的房企资金量。其他如专项借款和商业银行等金融机构的配套融资，只是在短期内产生的作用。

据中指院不完全统计，2022年以来，诸多房地产开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，收紧政策保证项目建设资金安全。近来，随着保交楼成为地方民生中心任务，多地开始优化、松绑此前过度收紧的预售资金监管政策。

在全国范围内，目前商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式。中指研究院深圳分院研究主管骆红琴指出，深圳正在推进商品房预售资金监管模式改革，由行政监管模式接替商业银行成为监管主体，表明了政府重视民生保交楼的决心。

李宇嘉表示，保交楼的根本在于要平衡各方利益的情况下，促进项目进入良好运转，带动新的资金来解决交房的同时能覆盖掉相关债务。

由于项目在停工前已主体封顶，剩余工程主要是室内精装修及部分公共区域施工。业主李思称，「后续装修公司是开发商重新招标的公司，并向多方公布项目施工进度表，明确具体施工任务的时间、工期。」

除了保交付的资金问题，该项目有45套已销售却被法院查封的住宅，在相关部门推动下解除了查封。因延迟交房导致业主子女秋季入学困难问题，盐田区教育局开设了绿色通道，业主可参与积分排位，就近入学。

星都梅沙天邸的业主自10月1日起陆续验房、交房、入住，预计11月底将办理房屋产权证。天勤置业并非是全国性的规模房企，企业本身仍陷于流动性危机，该楼盘最终交楼并不是市场化风险化解的结果，而成了一种民生工程。「我们庆幸这个项目是本地开发商。」李思感慨，开发商和项目盘子小反而有了复工交房的空间。

应受访者要求，李思为化名。

36氪资深作者 王露