30余家房企暴雷，这家凭什么成功自救？
本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team，36氪经授权发布。
艳姐说
近日一份传言来自于合肥17家房企联名发起的求助信《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》又刷屏。 网传的信件中，一些已暴雷 房企及保利、万科、华润、 联发、 绿城等优质国央企请求合肥政府出面遏制专业房闹、种种“恶意维权”、媒体恶意抹黑等行为。
似乎很多房企的危机，都是从求助信那刻开启的：如 2020年9月，牵扯甚广的恒大借壳深深房回A门中那封被辟谣的求助信 。 仅一年后的9月，恒大理财埋的雷彻底引爆，自此大厦将倾 。
但是也有房企的成功自救，是从求助信那刻开始的：恒大理财暴雷被刷屏的同一天，一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》的求助信也刷屏了，主人公是河南王建业。 为此，建业连夜召开了发布会坦言： 求助信内容真实，但困难是暂时的。
自认是建业年纪最大员工的胡葆森，在建业因 求助信处于风口浪尖时，恰巧身在香港。 在港的一个月间，他每天起早贪黑，半夜十二点还在看经营、资金、股价债券波动情况，第二天9点照常准时上班。
又是近一年过去，8月15日晚上，建业久违地召开了一场投资者沟通会，在电话那头，胡葆森说：
建业未来还有3碗饭可以吃下去——品牌、手艺、起早贪黑（勤奋）。靠这三点，还能生存和发展下去，还能过这一关。
就在不久前，郑州启动了百亿纾困基金项目，落地的第一个项目就是建业的，在此之前，建业已经完成了引战投、清负债……悄然之中，已然成为了第一家在真正意义上实现自救的千亿民企。
恒大和建业，类似的开端，截然不同的结局，而其中值得我们去复盘的是：
在30多家房企已经暴雷的情况下，驶向成功自救结局的建业，到底做对了什么？
结合胡葆森前两天的发言，艳姐认为主要可以总结为三点：
第一张牌，老板深度自省；
第二张牌，坚守信用底线，该出手时就出手；
第三张牌，极致区域深耕，最佳“保命符”。
01
老板深度自省
事实上，近一年的行业深度调整，仅两家民企成功引战国资，一个是深圳华南城，一个是建业。
这种情况下，建业如今的状态是比大部分民企要来得乐观的。前两天，建业管理层也在说：
国资入股之后，不仅缓解了建业地产的资金压力，在信用评级方面也获得了国资背书。
然而即便如此，正值半年报来临之际，建业披露的业绩预告还是将这家房企目前的伤疤尚无保留地揭露出来了。
今年上半年，建业地产预计将面临50-60亿人民币的公司权益持有人应占亏损。这也是建业成立30年来，首次出现亏损，还是巨亏。
面对这样的成绩，当天的电话沟通会上，胡葆森开场就是一个道歉：
无论是什么原因，作为企业决策人有不可推卸的责任。我向投资人致歉。
胡葆森说，过去的半年来，他也在对2016年后行业的快速发展做反思，难道行业自身、企业管理上没有问题吗？自己节奏控制上没有问题吗？心态没有浮躁吗？
老板有自省，企业有希望。
02
坚守信用底线
该出手时就出手
刀刃向内、刮骨疗毒。
这是今年年初胡葆森说的话。 从去年以来，建业似乎就一直在践行这句话。展现出比多数房企更强烈的求生意识，该出手时就出手 ，毫不手软。
在很多人没有反应过来的时候，建业已经在短时间内完成了商业运营权的转让、割爱两大支柱文旅项目、建业地产的股权转让——只用了2个多月的时间，河南铁建投就已经正式完成股权收购，成为了建业地产的二股东。
减负回血，绝处逢生。
而所有的这些快准狠的动作，可能都指向了一个目标：坚守信用底线。
到目前为止，建业在公开市场上实则尚未有过违约行为。甚至就在这个8月，刚刚还完了年内剩余的最后一笔5亿美元债。
那天的投资者沟通会上，已经过了古稀之年的胡葆森说：
借债还钱天经地义，没有可以标榜并值得大肆宣传。我在内部会议上多次讲过，5亿美元必须按时还。建业过去发展历程上，没有一次对银行、金融机构的拖欠记录。作为企业来说，不能把延期不还钱，作为容忍自己的一种行为。只要企业不倒下，今后建业还是会坚持还债。
要知道，如今的行业其实逐渐出现了一个很不好的现象，不少房企几乎是没有太多挣扎就选择了躺平，他们认为：
躺平才能实现利益最大化，反正迟早要完蛋，不如早死早超生，还能留有些余粮。
但试想，如果建业也是如此，河南政府还会这么尽力地去救吗？引战还会这么顺利吗？可能未必。就像胡葆森曾发出过的灵魂拷问：
当企业躺平的时候，哪还有现金流？违约了，让投资人怎么支持你？
正因为一直都坚持还债，没有真正违约过，所以在引战中也拥有了更多的主动权，建业“染红”，还带来了一笔堪称神来之笔的可转债。
这笔债不仅将给建业带来分量不小的现金流，更是为建业未来的控股权归属遮上了一层神秘面纱：
如果全部转换成股份，河南铁建投将最多合计持有建业地产45.61%股权，超过胡葆森成为第一大股东；
如果不换股，那么胡葆森依旧会是建业的第一大股东，保持着最大的话语权。
天平两端，一边是国资大股东、一边是所有人熟悉信赖的胡葆森，不管是哪个结果都不赖。
有朋友看完建业的这一波操作，直呼妙哉：
胡葆森，似乎才是最聪明的那一个。
在彻底覆水难收之前率先狠心割舍股权、卸下包袱，才能拥有最大的主动权，以最小的代价换取最大的生机——起码，在短时间内，胡葆森保全了大股东地位。以后的事情，只要情况好转，自然也好商量。
03
极致区域深耕
最佳“保命符”
作为一家极致区域深耕型房企，建业可以说是成也区域深耕、败也区域深耕。甚至到了今时今日，区域深耕也成为了它最大的“保命符”。河南政府之所以这么尽力地选择将建业从死亡线上拉回来，背后有4点原因，皆和“河南王”的标签密不可分：
一、为什么要救？下沉太深、业务太广，不得不救
事实上，河南房价几乎算是全国最低的，在这样一个传统认为地产不是很兴旺、经济不是很发达的一个地方做到千亿的规模，建业下沉之深、布局之广是要远超大部分区域房企的。
比如2020年，建业均价是6996元/㎡，滨江是4.23万元/㎡，差不多是建业的6倍。也就是说，建业每在河南卖6套房子才抵得上滨江在杭州卖1套，可以对比看下，同样是千亿房企，可见建业在河南的盘子有多大。
建业成立30年，项目覆盖河南122个县及县级以上城市，甚至已经下沉到了：
河南的村级市场。
这种深耕力度也一度造成了一个盛况：在河南每卖8套房子就有1套是建业开发的。
但建业布局广的不仅仅只是房子。不少河南人应该深有感触，很多人的生活甚至直接被建业包圆了：住建业的房子，上建业的小学，吃着建业大食堂，逛建业的商场，游玩还是在建业，甚至还是建业的足球迷……
所以，不仅是河南对建业影响至深，建业对河南的影响程度也大到河南政府必须去救的程度，保建业也是保民生，保住整个河南市场的信心。
二、凭什么被救？税收大户、贡献巨大、且拥有良好的地缘关系
6月时胡葆森曾透过一个底，30年来，建业向河南纳的税高达510亿，并通过购地为河南政府贡献了1800亿的财政收入。
更不用说建业深耕多年提供了多少就业机会、做了多少公益。
以及花了大价钱去做的电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”这样成本巨大、回报周期漫长的文旅项目，去传扬河南的传统文化。
当年“只有河南”开业时，艳姐有幸成了第一批观众，如果你在现场，你会有个直观感受：没有足够的热爱和投入，做不出这样触动人心的项目。
在代表了河南人精神的建业足球上，建业28年来投资超60亿，胡葆森曾自曝一直把足球当公益事业：
没有因足球去换一亩地、减1分钱税收。
这些实打实的贡献和付出，地方显然不会忽视。试想，同样出现了问题，几家房企摆在一起，救谁？自然是力所能及救对地方贡献更大的企业。
加上建业的产业布局很广，也让建业拥有着非常好的地缘关系甚至是政商关系。
所以建业很早就得到了很多支援，去年11月、12月、今年2月、4月，中原银行、电建地产、中海、河南省机场集团先后加入了建业的“朋友圈”。如果没有够硬的关系，这些合作显然不是一家正处于风口浪尖的企业能够拉来的。
三、能不能救？极致的深耕更便于支援政策的落地
当然，政府对企业的解救政策，不仅是救不救的问题，更是能不能救的问题。
试图寻求地方帮助的地方王们比比皆是，当年蓝光暴雷后，不久之后就将总部从上海撤回成都，希望成都政府能为它撑开保护伞，却至今未能如愿。
为什么迄今以来，真正引进地方国资的案例少之又少？因为很多地方企业迈向全国化扩张后，反而导致盘子太分散，地方政府想救也有些无从下手、且难以评估风险。
建业，则胜在了是个不掺水分、实实在在的“河南王”，步子才刚迈向大中原，一切基本都还在地方政府的可控范围内。如果没有这样极致的深耕，贡献再大、牵扯再广，河南政府可能都要多犹豫几分，引战可能也不会如此迅速。
四、救下来以后能带来什么？更长远的共赢
最后一点，救下来以后，能给地方带来什么？因为这种极致的深耕，保住一个建业，可能会带来企业和地方更长远的共赢。
胡葆森直言，未来的第4个十年依旧会坚守在河南这个阵地：
感谢国资以入股的形式保住了公司主体。作为感恩，建业在平稳后会为稳定河南房地产市场发挥主力军作用。
结语
正像老胡在河南铁建投正式签约时激动地说：铁建投买的是“股”权，带来的是“鼓”舞。
激动的心颤抖的手。行业至暗时刻，才更明白“信心比黄金更重要”的意义。有人曾担忧地问旭辉老板林中：未来民营房企真的还能有生存空间吗？
林中回答了这个问题，也是在8月15日，这一天也是旭辉的22岁诞辰：未来民营房企一靠十几年积累下来的品牌口碑，二靠手艺、产品与服务，三靠勤奋，就有活路。
这和胡葆森在同一天说的“端牢三碗饭”不谋而合，巧合的让人怀疑两位老板提前通过气。
三十功名尘与土，八千里路云和月。
虽然建业最近的一笔境外债要到明年4月才到期，但是前两天，标普将建业地产的长期发行人评级下调至CCC+，展望“负面”，在标普看来，虽有国资托底，但建业2023年到期的债务仍面临再融资压力。
“只要建业没倒下，就不会放弃足球”，犹在耳畔。
“只要企业不倒下，今后建业还是会坚持还债”，恰在今朝。
