从恒大到万达，房车链接的远景畅想

在过去30年，房子和车子是中国人最核心的两个大宗资产，多少家庭是被这两头巨兽掏空了钱包。在过往数年内，房地产业围聚了国内大大小小上千家开发企业，外资难以涉足；汽车业则被外资车、合资车屡屡霸屏，国产汽车厂商只能分食残羹冷炙。这两大巨无霸行业、两种大宗资产似乎井水不犯河水，在各自的天地里起起伏伏。

转机来自于2014至2015年。2012年，中央决定大力发展“纯电驱动”的新能源汽车产业，在汽车领域实现曲线救国、弯道超车。到2015年时，新能源造车新势力“蔚小理”先后成立，此后新能源汽车获得了长足的发展。到2021年，国内新能源汽车销售330万辆，渗透率达到14.8%，相比2012年时的0.1%获得了上百倍的增长。

新能源汽车的发展除了对传统汽车行业的冲击，也带来了两个革命性的变化：

第一，是核心技术的换代。相比燃油车和混动车，纯电是全新的技术，对所有造车厂商来说是一样的门槛。传统车商也好，造车新势力也罢，甚至新入门的跨界造车企业，除了在人员、模式、机制等方面的差异，技术方面差不多都是在同一水平线。

第二，是销售模式的革新。造车新势力利用智能化标签改变了电动汽车低端的印象，利用体验店直销模式打通线上线下，替代了传统的4S店代理销售模式，极大地提升了新能源汽车的服务水平。汽车的销售地点于是从偏远的4S店进驻到了繁华街区的商业中心。

而这两点，恰恰促使了第一波和第二波房车链接的探索。核心技术的换代让作为小白选手的房企可以入局造车，销售模式的革新让房企打造和运营的商场摇身一变成为汽车销售和服务基地。

第一波房车链接探索

宝能和恒大，房企入局亲自造车

房企入局造车是从2017年开始的。那时候造车新势力大多发展了两年多，第一款车型还没交付，正是新能源汽车市场冉冉升起却又蛮荒无序的快速成长阶段。

第一个入场的是宝能

2017年，震动地产界的“宝万之争”之后，宝能瞄准了汽车行业。2017年3月，宝能以10亿元成立了汽车集团，随之启动了“买买买”和“建建建”模式。

一方面大力收购传统车企股权，希望借此快速入局。2017年12月，宝能以66.3亿元获得因为陷入现金流危机而停工停产的观致汽车51%股权，并为观致制定了每年投资100亿，到2022年实现推出26款新车型的“五年计划”；2019年12月，宝能又以16.3亿元收购了长安标致雪铁龙50%股权，为雪铁龙旗下DS品牌提供代工。

另一方面启动产能建设，大力建设新能源汽车产业园。如与杭州市富阳区签订的140亿元的新能源汽车项目建设合作框架协议，在广州动工建设的规划产能50万辆的新能源汽车产业园等。宝能先后在广州、杭州、昆明、贵阳、陕西、昆山等地投资超千亿元建立了新能源汽车生产基地，产能规划超过230万辆。

但宝能入局汽车的诸番动作最后却落了一地鸡毛。不仅观致长达四年没有推出新车，2020年9月上市的SUV观致7也销量惨淡；雪铁龙旗下的DS也大批关闭门店。宝能的入局以自身现金流紧张，2021年宝能汽车裁员超70%而宣告失败。

——宝能和观致的结合最终以失败告终

随后入局的是华夏幸福

2017年12月，华夏幸福通过旗下知合出行向合众新能源注资，获得近53.4%的股份成为大股东。华夏幸福的董事长王学文更是成为合众新能源的法人代表。但随着2018年后华夏幸福现金流紧张，仅仅一年后就退出了合众新能源。而后者，就是目前已经与“蔚小理”并驾齐驱的哪吒汽车。

房企造车的标杆还是恒大

2018年6月，恒大正式宣布进入汽车行业。将恒大健康改造为恒大汽车后，恒大就开启了“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”的造车模式。2019年依靠收购和合资，获取了三电技术、轮毂电机技术、车联网以及整合生产技术；同时在全国各地疯狂圈地超2000万㎡，在广州、上海、天津、沈阳、青岛、郑州、南通、贵阳、六安和瑞典等十大城市和国家建设生产基地；高薪招聘8000名新能源汽车产业的专家和技术精英。3年的时间，恒大在新能源汽车产业累计投入了474亿资金。

但2021年下半年恒大遭遇现金流危机爆雷，恒大汽车大量裁员，原来一口气推出的9款车型也仅仅有恒驰5通过工信部备案，销售和回血仍然遥遥无期。

恒大几乎是复制了宝能的模式和失败，唯一不同的是宝能收购整车厂商后继续发力，而恒大收购各类汽车产业链厂商研发全新车型。但其本质上是一样的：希望通过短时间的收购实现技术获取和快速上线新车，通过大范围的圈地建设生产基地扩大产能，然后通过快速销售回流资金继续扩大生产规模。看起来和“拿地—快速销售—回笼资金—更大规模拿地”没有本质区别，实际上并未摆脱房地产行业高周转的运作套路。

——2022年4月，广州恒大中心摆放的恒驰汽车

跨界造车的房企没有任何汽车制造经验，借助收购快速获取造车技术甚至整车生产能力，这无可厚非，但宝能和恒大很多的举措都是打着新能源汽车的幌子低价拿地，利用难以兑现的夸张投资金额和产能目标获取地方政府的默许甚至背书，而未真正踏踏实实坐下来研究汽车生产和制造技术。这就导致当短时间内无法实现既定的汽车生产和销售目标后，又没有沉淀真正的体系和技术，一旦市场发生变化，之前大手笔投资的“烧钱”的汽车研发制造和生产基地开发，就会成为拖累地产主业的吞金巨兽，甚至成为压倒自身的最后一根稻草。

从宝能造车的失败、华夏幸福的出局，到恒大汽车的半死不活，基本上宣告了第一种房车链接模式——“业务扩张、以地养车”模式的失败。

第二波房车链接探索

万达的轻资产

借助商业中心推广“汽车销售+服务”

2021年11月22日，万达以1亿元注册资本成立了汽车科技服务有限公司，由万达文化集团总裁兼万达影视集团总裁曾茂军担任法人。经营范围包含汽车新车销售、零配件批发、机动车充电销售等，由大连万达集团持股65%持股，泰庆（北京）科技持股35%。后者是一家拥有30多家4S门店的汽车销售服务集团，销售品牌涵盖奔驰、福特、北京现代和一汽红旗等。

万达对新能源汽车产业早有涉足。早在2016年就曾入股后来被董明珠收购的银隆新能源。那时候只是股权投资，到2021年正式切入新能源汽车领域，背后有一汽集团的战略合作加持。

2021年8月，王健林访问一汽并签署了战略合作协议，重点围绕打造汽车服务生态等开展深度合作。随后11月19日的2021广州国际车展上，曾茂军与一汽红旗汽车销售有限公司总经理陈旭共同发布了“红旗用户体验生态”三项全新权益，即从2022年初起，新红旗车主可在万达集团旗下各场景，享受免费观影、免费停车、万达酒店万悦会铂金卡等优惠政策。之后，万达汽车科技开始迅速扩张，截止2022年4月，已经在11个城市建立了子公司，万达的汽车产业入局模式逐渐清晰。

——万达和一汽签署战略合作协议

第一块核心业务，是汽车销售。这是借助了特斯拉及蔚小理等新能源车企开始的“体验店+直销”模式。目前万达拥有及运营管理380个万达广场，足以成为规模庞大的汽车连锁经销集团。2022年1月8日，万达红旗汽车旗舰店在北京丰科万达广场开门营业。而据万达集团透露，2022年预计多达60家万达红旗体验店将在全国各城市陆续开业。

第二块核心业务，是汽车服务。万达和红旗将共创汽车服务生态链，包括服务生态、能源生态、会员生态等。利用万达7000多家停车场及智慧停车系统，向红旗车主提供试驾、交付、洗车美容、轻维修保养、充电等产业链延伸服务，甚至会员权益的打通。万达还可以依托自身资源，给车主提供停车、观影、酒店、赛事、旅游度假等服务。

这看起来是一种双赢的策略。对万达来说，借助已有的万达广场切入新能源汽车领域，既导入了红旗的车主流量，又实现了业务拓展，而且可以获得稳定的租金收益；对一汽红旗来说，万达布局全国的380个万达广场将成为重要甚至核心的经销渠道，大大扩展了经销范围。不仅方便业主进行日常的汽车服务，还依托万达广场资源实现了业主服务增值。

——一汽在万达开设的首个红旗车旗舰店

当然也有隐忧。万达看重的并非红旗的车主流量，而是借助此次战略合作切入新能源汽车赛道的机会，核心的目标是通过汽车销售和服务获取租金。但成本因素正是诸如红旗等汽车厂商在商场开体验店和直营店最关注的因素。这是第一个矛盾点。

红旗看重的是万达的位置和人流，但是核心位置的商业广场停车向来紧俏。如何平衡高峰时期商场客户的停车需求与红旗车主享受汽车服务的停车需求，这是第二个矛盾点。

当然，这两个矛盾点并不困难，如果万达愿意，可以很从容地解决。至少在逻辑上，万达探索的房车链接的第二种模式“展厅售车、地下修车”的“汽车销售+服务”模式是完全跑得通的。当然，在万达之前，既有苏宁曾经尝试开展汽车销售及服务的失败，也有Costa成为重要汽车经销商和北美最大轮胎服务连锁商的成功。万达表现如何，还有待时间来检验。

未来的房车链接探索

智能场景的应用

创新的钥匙可能在互联网企业手中

我们前述所提的“房车链接”，实际并不是“房”和“车”链接，而是“房企”和“车企”链接，亦或是房企的业务和车企的业务链接。不管是宝能和恒大亲自下场造车，还是万达采用“汽车销售+服务”的模式，更多都是房企切入了车企的业务。

但实际上，房和车作为中国人的两种大宗消费品，从资产属性上看，都是家庭的最核心资产，虽然房产增值属性更强而车子的减值属性更强，但核心都是消耗品；从空间属性上看，核心都是居住功能，只不过房是固定的、长期的居住功能，而车是流动的、短时的居住功能；从销售属性上看，核心都是依托独立的固定的销售空间，需要充分的购前体验，通过自有销售团队和第三方销售团队共同销售的产品。因此，房和车的链接远不止房企切入造车或卖车这么简单直接。

即使在当前房车链接尚处于初级的探索阶段，也有全新的链接方式。之前恒大房车宝畅想的远景就是房和车结合，用住宅庞大的消费客群为车导入客户，用房车宝平台关联的住宅经纪机构作为车企在4S店、自有体验中心之外的第三种分发渠道，从而构建一个围绕客户、开发商、车企、经纪机构的崭新产业链生态。虽然因为恒大爆雷，房车宝迅速坍塌，但确实给出了一种房车结合的全新探索。

从销售的空间连接上看

房和车能否共享销售空间？以恒大为例，是否可以在恒大的售楼处销售恒驰汽车？中介经纪机构是否可以成为新能源汽车的销售渠道？汽车体验中心是否有可能提供房产咨询服务？

在空间上，房企的售楼处、车企的体验中心和住宅经纪机构连接起来，共享销售空间、提供两维销售服务、实现客户价值最大化，这是一种让人十分激动的场景链接。目前恒驰汽车准备在全国建设销售体验中心，并没有使用其既有的售楼处资源，这是非常好理解的。上述所说的场景需要考虑房和车的品牌输出差异性、带看样板房与试驾的服务输出差异性、销售团队的专业要求、模式运转的整体链路等等，目前尚未成型，但是从华为可以在体验中心销售电子产品和汽车，就可以想见未来房车的销售空间有很大的共享可能。

从房与车的价值延展上看

车位和充电桩是否有可能成为房和车链接的关键节点？

除了资金之外，购买新能源汽车要考虑的最大的障碍点就是车位和充电桩。如果房企切入了造车，有没有可能跑通一种全新的价值链路：假使未来恒大稳住不倒，恒驰汽车销售有了起色，是否有可能恒大业主享受专属恒驰汽车优惠，还可以购房送车、购车送车位等包装宣传？是否可以在恒大住宅小区建设恒驰汽车专属的高速充电桩，恒驰汽车在小区内即可享受高速充电服务，以减少里程焦虑促进汽车销售？等等等等。当房和车统一在一家企业之下，有非常多的场景链接可以探索出新。 

从终端的场景应用上看

未来的房车链接，真正有革命性创新的场景应用探索可能不在房企手中，也不在车企手中。虽然诸如恒大这样造车的房企可以探索房和车的外在链接，诸如小鹏这样的造车新势力也在研发小鹏P5这一类更多考虑汽车短时居住功能空间的车型，但房企和车企都会受限于自身的业务基础和模式，而不会在房和车的链接上卖太大的步子。

真正探索房车一体的，可能恰恰是具有创新思维和创新能力，且对房和车都有深度场景参与和业务共创的第三方企业——互联网企业。

——小米入局造车

试想这样一种场景：当你出门时，你对着家中控制智能家居设备的智能终端说一声：我要去上班了。然后家中所有灯光关闭，智能终端自动呼叫停在地库中的智能汽车。你坐电梯下到一楼，走到小区门口，车子已经在等你了，而车里的空调早已调整为最适合你的温度，也开始播放你最喜欢的动感音乐。

当你下班行驶在路上，约好一起晚餐的闺蜜已经来到家门口，你通过车中的屏幕验证了闺蜜的身份，对车机说：开下家门。然后闺蜜就先进入家中等待。你随后让车机打开家里灯光和空调，并打开了电视让闺蜜先休息一会儿刷刷剧。

等等等等。

智能家居和数字车机目前都趋于成熟，而真正要实现房车一体，是实现智能家居的终端设备和数字车机设备的数据共通和一体化，从而让家居场景和行车场景实现无缝衔接。当然，这里有安全考量，有底层技术连通的障碍，有应用场景的再塑造，但从目前的科技发展来看，已经不再遥远。特别是在智能家居方面颇有建树的华为、小米已经入局造车，与家居场景的连通可能已经在路上了。

——华为手机和华为车机智慧屏的连接充满可能性

当然，房和车的链接不仅是企业业务的链接，也不仅是房车应用场景的链接，从宏观方面讲，是两个产业链生态碰撞火花可能产生新的行业价值；从微观方面讲，是作为中国人资产中心的两种大宗消费品拉通可能改变既有的生活模式。也许房更像车，车更像房，也许房车各成一体但能够无缝衔接，不管哪种模式，都代表了未来激动人心的方向。

本文来自微信公众号“地产数字化818”（ID:gh_5a55655c406a），作者：八八，36氪经授权发布。