为什么2008年中介“炒房租”没成功,2018年却“成功”了

地产未来日报·2018-08-27 15:16
中介企业最靠近市场,对市场的走势比其他任何人都更加敏感

编者按:本文作者为戴德梁行北中国区研究部主管魏东,36氪经作者授权发布。

高企的房价已经让很多有购房意愿和需求的人望而却步选择了租房,而现在又轮到了房租的暴涨, “躲得了高房价躲不过高房租”让很多租房一族纷纷吐槽。中指的数据显示,在北京,2018年7月份全市15个区县房租的中位数达到5226元/套,城六区的平均房租在年初的一月份是6825元/套,到了7月份则达到8055元/套,半年的时间上涨了18%。与之想对比的,是今年6月份北京市社保中心根据北京社保缴费基数得出的职工平均月工资为8467元。

这一轮房租的暴涨让我想起来10年前的奥运前期,彼时,根据北京市政府和奥组委的测算,奥运期间会有超过500万的游客来到北京,以当时北京城市对游客的接纳能力将很难满足如此庞大的游客的住宿需求,在此背景下,不少中介机构开始打起了奥运短租房的主意,他们通常采取的方式是以大大高出市场的价格获取房源,之后在出租过程中赚取差价。奥运前期鸟巢周边的房租翻了几番,一套平时租金2000-3000元左右的房子后来被炒到了上万元,而中介机构也对此给予厚望。

不过,最后的事实是,尽管北京奥运会最终吸引了652万人次来到北京,但短租房生意却由于多种原因并不尽如人意,那些预付了业主大笔租金的房源大部分但并没有成功租赁出去而导致损失只能由中介公司自行承担,在奥运之后,市场租金也很快大幅下降恢复到了正常水平。

举这个例子的目的是想说,同世界上绝大多数的商品一样,租赁住房的行情也是由供需关系决定的,有供应无需求,那么价格就会下来,反之,无供应而需求庞大,那价格肯定是会涨上去。2008年的中介机构想借奥运经济赌上一把,结果租赁情况不理想,投入的资金打了水漂,但这是市场行为的结果,中介机构也愿赌服输。

时间来到2018年,新一轮的房租暴涨到来,很多人将房租的暴涨归结于资本的涌入,其实这些年大家对于资本的涌入导致的市场变形已经见怪不怪,从滴滴到摩拜单车,从互联网到共享经济,一个个风口吹过去,这中间政府基本上采取的是让市场来决定的态度,少见其介入。不过这一次不一样,由于事关敏感的楼市,加之广大租赁人群对房租暴涨的高敏感度,政府的反应速度非常之快,紧急约谈了十几家住房租赁企业,会上要求租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。约谈的结果则是这些企业承诺短期内不涨租金且在未来几个月内拿出12万套存量房投放市场。

从目前事态的发展来看,中介和资本确实是背了房租上涨的锅,说他们推高租金也不冤枉,毕竟资本进来要的是市场规模,市场规模需要靠资金的投入来获得,一个房源两家争抢必然会导致价格水涨船高。不过,资本的力量再大也难以左右整个北京租赁市场,更何况目前的情况是全国多个城市出现房租大幅上涨的情况。

从2015年到2018年中,北京市新房的平均房价从2.7万每平米涨到了4.2万,二手房价格从3.5万涨到了5.8万,并且在限购政策下,即便符合了购房资格,购房者需要支付的首付比例也要高达40%-60%,这意味着通常情况下购房者需要支付的首付资金需要在100万以上,对大多数刚入职场的年轻人来讲,如没有来自父母的支持,要筹措如此大笔的首付难如登天。

买不起房只能选择租房,这些租房的人群普遍年轻且收入不高,他们对于房租价格敏感度高,因此通常会选择城区的住宅合租或者选择较远的区县用更高的通勤成本抵消高房租带来的压力。在这个群体不断增大的同时,北京市政府则开展着一轮接一轮的拆除违建工程,2016年北京市拆除了超过3000万平米的违建,2017年这个数字超过了4000万平方米,且在城六区就拆除了2100万平方米的违建。2018年北京市政府的拆违目标仍是4000万平米,各个行政区为了达到并超额完成既定目标基本上是把能扫到的边边角角都拆了个遍,在这个过程中从拆除的违建中搬出来的租赁人口不得不再寻他所。

与此相叠加的还有季节性因素,七八月份正值高校毕业季,在京高等院校就有超过16万的大学生毕业生走出校门迈向社会,在北京找到工作之后的最迫切的需求是找到住所。 如果放眼全国,今年全国共有超过820万的大学毕业生走上工作岗位,而与此相叠加的则是多地出台的人才引进政策和棚户区改造。 拆违、毕业季和供应短缺三项叠加之下,价格上涨是必然的结果。

从目前的房地产政策导向来看,政府希望能够大力发展租赁性住宅以缓解城市的供应紧张状况,同时达到平抑房价的目的。而通常,带有政策导向型的项目或者产业在启动初期总能获得更多的优惠和更高的灵活性和便利度,这也是为什么嗅觉灵敏的的资本开始大举涌入租赁性住房的原因。资本的天然属性是需要产生投资回报的,而对中介企业而言,他们最靠近市场,对于市场的走势比其他任何人都更加敏感,中介和资本的合作来抬高租金只能说明他们共同看到了这个市场的潜力。

在租赁性住房方面政府采取的仍然是“只堵不疏”的方式,拆除了大批的违建,严查群租,但在租赁性住房的供应上却没有给与足够的重视,造成了供需之间的巨大缺口,虽然在被政府约谈之后各大住房租赁企业承诺了要在未来几个月内增大租赁性住房供应,但这些拿出来出租的房子并不属于这些企业,他们仍然要从诸多房东手上收房,在这个过程中难保房租不会继续上涨。

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