地产商，连强排方案都不会做了
春江水暖鸭先知，每次气候的变化总是鸭子最先知道。
作为一个地产自媒体平台，毫无疑问也是其中一只“鸭子”。
而最近突然有一大波房企操盘手找我聊天的过程中，我仿佛看到了地产商内部在紧急下的一道指令。
这是一个开发商融资最难的时候么，这毫无疑问是不太容易的时候。
但是现在几乎所有的趋势都在说着：利空出尽就是利好。
对于B端的信贷似乎开始放松，而针对有调控的方向，房地产税也在明确说着未来的重点是在C端。
这不是此消彼长的故事，但足够让无数房企喘了一口气。
但是另一件事不会改变，让整个赛道的资金池子已经开始消失金融属性，支撑杠杆的支点开始被消失了。
当然，你会问这很难么？
其实真的很难，因为如今打交道的，不是钱、不是关系、不是各司其职。
而是突然发现现在所有的地拿出来的时候，我方案都不会做。
01
“我突然发现我强排方案都不会做了”。
这是一家设计总和我吐槽的。
强排方案是一家公司在面对一块意向地块的时候，做一个简单的排布方案用来测算经济指标的，几乎是所有拿地方案的开始。
但是现在发现，那些意向地块，最简单的排布方案不会做了。
不会做不是因为设计总的能力不行，而是如今面对的地块和往年不太一样。
现在的地块几乎在四周都有复杂的相邻关系。
背后的原因也很简单，伴随着城市更新趋势的到来，几乎每一个开发商都可以看到比往年更核心地段的地块。
但同样也是嵌入在老破小之内的地块。
这也意味着排布不仅仅需要满足内部，更需要不影响周边。
不能影响周边的采光，不能影响周边的消防，不能影响周边的整体动线。
这种围墙内规划的能力需要妥协一切外部环境。
这个变化让很多房企无所适从，拿到图纸的时候突然发现强排方案做不出来了。
真的要做出来就是细化方案，而细化方案几乎需要花成倍的时间和人工。
这倒不是说不可以，而是整个流程机制的改变。
开发商在很长一段时间内部有个话术叫：勾地。
什么意思？
拿一张地图，有个人像“先知”一样去判断区域判断发展，然后定下一个基调说：这块地我拿了。
然后其他所有部门的都配合。
投融资的负责钱，研发像模像样的做一个强排方案，营销部算一个价格和回款。
一切都像专业的样子但都是结果倒推过程。
顺着看一切都是对的，但是每个人都知道有人做了决定之后的流程而已。
这是这么多年来的积蓄的流程，也是这么多年房地产蛮荒时代助推的模式。
这一切伴随着城镇化结束，城市更新到来的时候全部被推翻了。
如今的每一块地不仅仅需要考虑周围，更多的时候要想的是服务周围。
早些年为区域交付保障房已经是过去式了，如今的项目越来越多的需要同步完成幼儿园、行政机构、口袋公园、市政商超等配套元素。
这不是给你一个住宅地块然后再让你另外做一块地，而是项目本身就是如此。
这个项目从土地开始就决定了，地块本身就是城市更新的一部分，服务周边是核心，有住宅只是意外。
或者你可以理解为，
有住宅只是为了助推开发商协助完成城市更新的一个方式而已。
项目围墙开发的时代彻底过去，这种开发模式也就注定了每一个环节都快不起来了。
02
这种困境意味着，虽然招拍挂市场依然存在，但是不再是拿着钱就可以举牌随意拿地的时代了。
房地产20年，培育了开发商的庞大，教育了购房者的心智，同样的，也打开了政府机构的眼界。
已经无数次有人告诉我，当面对着想要拿地的大佬们，他们的第一句话就是：你们做过好项目么？
这是一个诛心的问题。
这种赤裸直接的询问让很多操盘手汗颜也无奈，感觉很少有这种维度的谈判了。
对于房企的难，如今已经蔓延到信任危机阶段。
确实在土地段也是如此，土地供应方也开始重度质疑开发商的项目开发能力。
我见过一个最夸张的例子，一个小镇项目的开发，政府给到开发商的要求：
——必须开发完***，我才给你这一批的住宅预售证
——这里的商业需要吸引5家以上大众点评的黑珍珠商业，否则扣除保证金6000万
——下一块地的拿地时间是幼儿园的开业时间
这些在拿地阶段都非常明确的细节判断，代表着地方政府在项目开发阶段的成熟。
更代表着对开发商的重度质疑。
项目烂尾已经不是笑话，任何一个看上去风光的企业都有可能出现资金危机。
如今的行情，对于每一个房企如果能够如约还上债务，似乎都是一个天大的喜讯需要发飞机稿互相道喜的阶段。
可以看出到底有多难。
而在城市更新阶段，每一块地都不能不错。
关乎民生，也关注核心区域的颜面，每一次土地出让都非常的谨慎。
不过各位，不要认为这个趋势只在一二线。
我上面写的那个案例，就是一个三线城市的小镇项目。
项目本身就是在城市中心，也覆盖了TOD的属性，更兼顾文旅的元素。
地块越复杂，每一个环节的开发就越小心，每一步都不能犯错。
因为城市自己也知道，任何一个地方犯错的代价都有可能是烂尾。
信任危机对于地产商而言已经不是单纯的资金问题，专业能力也是如此。
所以现房销售真的是在肉眼可见的未来会推进。
这本质上不是对于地产商而言合不合理，而是舆论大众对于这样的机构是否足够的信任的问题。
03
这还不是全部
哪怕是最单纯的土拍市场，如今在整体的资金穿透政策下，能够拿地的都来自国企或者地方国企。
我们能够看到的TOD项目，都来自地方轨交集团和开发商的联合操盘。
城市更新已经有了根正苗红的城市更新基金驱动并且串联才能后续开发。
这些说的不是趋势，而是事实。
是每一个城市都在发生的事实。
如果你继续做地产商也就必须要面对的事实。
你可以理解这是时代的无奈。
但是我们回过头再看看我前面写的那些内容，你似乎又能理解这样的无奈。
我们能够做的就是：少用杠杆借钱，多造一些好房子。
从而挽回颜面，留住信任，然后再来谈论这样的无奈是否可以少一点。
04
而所有的一切也就决定了，整个房企内部的体系化震荡。
就是一瞬间，大家都发现了，这不仅是一个问题，仿佛还是一个鸿沟。
而这个鸿沟是没办法短时间内弥补的。
和以往花钱或者收购不同，这一次的鸿沟叫专业度鸿沟。
真的回归到制造业的那种专业度鸿沟。
地产商作为一家金融企业太久太久了，各家公司的CFO都成明星职业经理人了，大家都忘了造房子应该如何造了。
而这样的专业度鸿沟是基于复杂项目的开发。
各位应该好久没有听到关于一个新的建筑风格的产品系发布会了，也不太听到关注神户型的各种概念。
这背后就是因为每个项目都很复杂，而复杂项目开发意味着没办法标准化。
没办法标准化意味着做产品系没有了意义。
最近所有的产品研发都基于社区生活、片区共享以及综合业态混合开发这样的概念类理念的输出
我看过一些，几乎都是概念，没有落地项目
这背后就代表着地产商意识到这些问题，但也代表着意识到问题的同时没有解决方案。
而这背后的背后，就是研发人才的不足。
很不足很不足的那种不足。
地产内部下的一道指令的核心就是要学会做什么样的项目。
但这一次的指令下了之后发现有点无力。
最近几年无数开发商去阿那亚学习，带着团队去一次次的参观。
但是然后呢？
感动了自己感动了团队，但是回去之后发现什么都推动不了。
这个岗位的工种在过去20年都是在地产内部鄙视链末端的职位，不受尊重也没有足够的培养机制。
我能够看到的产品大神，要么去了一个地方做一个项目的项目总，准备和ta永远在一起。
要么对这个行业失望的转行不做了。
这是行业20年造成的伤，现在再让他们回来已经很难很难了。
除此之外，行业内只有一些零星的先知先觉的企业。
我有一个学不会系列，背后能够被提名的仁恒、万科、香港置地等这些企业，仔细去看他们的机制，你也会看到专业度和其他开发商的差距。
他们过去20年的坚持，换来现在的先知先觉。
但是遗憾的是，这些企业还是太少太少，我写了这么多文章，呼吁了那么久，还是太少太少。
05
一切都太少太少，所以也真的太难太难。
地产商内部已经变天，不知道还来不来得及。
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