为什么上海越来越多的发房票？

真叫卢俊·2025年10月29日 10:49

激发市场活力

有没有发现，房票安置正在以更快的速度全面在上海铺开。

这件事还有一个背景值得交代，那就是上海在这两年启动巨量拆迁旧改。简单提几个数字，感受力度，2025年上海征地和动迁补偿预算总额1400多亿，比去年提高约23%，其中徐汇区以约430亿，成为上海如今当之无愧的旧改大区。

还有就是，根据上海政府制定的2026-2028城市更新方案，接下来的2026年，上海全市将启动全面的城中村旧改。

也就是说，明年开始上海又将产生大量的动迁户，不管是郊区还是市区，保守估计小几万名。而以往上海城中村旧改有两种补偿方式，一种是安置房，另一种是货币，现在让事情变得不一样的地方在于，上海今年在以往两种补偿方式中，又增加了一种全新的补偿政策，从安置房直接过渡到商品房市场，就是：房票安置。

并且未来极有可能会在上海全市范围内全面铺开，成为主流方式，房票安置可以看作是一张有时效性的“购房代金券”或“奖励补贴”，未来手拿房票进入楼市买房的动迁户，只增不减，只会更多，这也将会成为未来上海楼市的一个全新变量。

01 市区也不例外，徐汇动迁也开始发房票了

简单回顾一下房票安置在上海铺开的时间线，2024年6月，金山发出上海001房票，并给予购房金额的7%作为现金奖励。

后来，青浦和嘉定跟进，涉及的房源数量也越来越多，房源要求也有所放开，从现房，到6个月内竣工楼盘均可。

房票安置被视为上海为了帮助外环外新房市场去库存的一大手段，很多人猜测是属于为郊区定制的政策工具。

而这两天，连市区的徐汇也开启了动迁的房票奖励制度了，不仅如此，作为上海楼市半壁江山的浦东也在早前发布过房票安置的试行文件。

可见，房票安置全面在上海铺开的可能性变大，它不再仅仅是“郊区去库存工具”，而是“全市楼市结构性调整的杠杆工具” 。

这次徐汇江南新村的房票安置政策，还有几大创新，简单来说，就是放宽条件，采用 “全域可选+一二手通兑”模式，这种模式未来也极有可能全市铺开。

一、房源池的地域范围，扩大至全市

换句话说，从之前的“区域内流动”变成了“全市范围流动”，未来江南新村拆迁户选择房票奖励，可以全市范围内选房。

二、不再只刺激新房，而是一二手联动

对比前几个郊区的房票政策，这次徐汇的房票不再定向要求购置新建商品房，而是在规定的时间范围内，可拿房票直接购新房或二手房，都有补贴。

三、购房时间线也拉长

从今年年初到未来18个月都有效，对比之前的6-12个月内必须购房，缓解了时间焦虑。

我们可以假设换算下，当一个拥有江南新村40㎡房产的动迁户，拿到约565万的货币补偿后，如果在这两年有买房计划，假设他选择在徐汇购买一套二手房或者新建商品房，原被征收房屋面积约为80㎡，那么他将得到房票奖励为16万，过期无效。江南新村的总户数为1187户，部分居民已经提前购房，并享受补贴。

可以看到，上海动迁的房票安置政策，是一区一策来制定的。很明显的，对于郊区新房市场提振大于市区，郊区置换的成本更低，有些不仅拿了房票买了更大更好的新房，剩下的差额还有现金补贴。对于市区置换成本相较更高，2000元/平的房票奖励不算很高，有可能客户也会流向郊区。

而不管怎么样，我们今年看到上海政府在房票安置上的推进速度和决心，从徐汇房票开始，标志着房票制度真正从郊区向市区渗透，正式上升为全市策略了。

02 上海为什么会要全面开启房票安置

回到文章开头，此时上海的城市更新正处于要全面提速的阶段。

首先，房票安置可以有效缓解城市旧改带来的资金压力。民建上海市委网站上，有提到一个数据，关于上海城市旧改的资金缺口其实是很大的，从“两旧一村”改造的结果来看，2018至2022年间，仅中心城区成片二级旧里以下房屋征收总费用就接近7000亿元。未来三年，上海将要全面启动的城中村改造数量为66个，遍及全市的郊区和市区，体量远远超过“两旧一村" 。

它们不仅体量大、权属复杂、资金平衡难度更大，但城中村旧改这件事，是上海接下来十五五期间的重点，板上钉钉，不得不做。

而房票安置一定程度上降低动迁资金成本，缩短安置周期。政府无需再垫付数十亿资金建设安置房，拉长资金周期，未来还叠加后续安置房小区的物业管理等隐形成本。将原本用于建设安置房的资金，转化为即时流通的购房补贴，既加速了旧改进程，又避免财政资金长期沉淀和投入，让安置成本在楼市形成内循环，而非流入股市或者其他城市。

资金是一方面，房票安置也节约了城市的土地成本。未来的城中村旧改项目，如果大部分通过房票安置模式而不是安置房模式，将会有大量的土地释放出来，不管是建设产业园也好，商业也好，都对于郊区的城市配套有所补充，从而，郊区也不再会有更多的动迁大居被建造出来。

最后，上海郊区楼市的冷清也为房票安置提供了必要的条件。

大家想象一下，如果现在不是楼市下行周期，如果上海新盘依旧存在大幅价格倒挂，积分制，摇号入围等等，房票安置根本就没有存在的必要，因为新房供不应求，市场自己消化就好。

而现在楼市进入的是，供需转换时代，从需求方角度来刺激购买力，才是上策，本质原因还是上海新房的库存压力太大。数据显示，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期，曾最高超过30个月。

所以，这也是房票安置能够在这个时代下，顺势诞生的原因。一边开发商积压的库存压力得到有效缓解，另一边政府启动城中村旧改的资金和时间压力都变小。

另外，居民也受益，选择房票安置基本上都有额外补贴。金山7%，嘉定8%，浦东航头项目甚至达到15%，大几十万的现金赤裸裸放在眼前，不心动是假的，不得不说，房票安置是一箭三雕的精准好政策。

03 房票安置将会如何改变上海楼市

要回答这个问题，我们得首先搞清楚一个前提是，未来的动迁户中，会有多少比例的居民选择房票安置？

如果大家对房票并不感冒，其实也无从谈论所谓的改变还是不改变了。但目前能看到的反馈都相对积极，尤其是郊区，房票安置的吸引力是更高的。网上数据显示，在嘉定彭赵村的268户动迁户中，超过140户居民计划使用房票购房，占比达约52%。

而单户按照平均330万元的额度计算，可形成近4.6亿的新房市场购买力，这对于今年分化明显的上海新房市场来说，绝对会是一大振奋。

那么第二个问题是那些郊区不好卖的新房，有没有真的因为房票安置带来去化的提升？

上海中原地产测算显示，房票可将远郊局部去化周期缩短3-6个月，位于南翔的某新盘项目，约30%成交量来自房票客户。我们设身处地的思考，本区置换一直是上海动迁户的主流方式，对于土著来说，去市区买房不现实，留在本区更方便。而现在又有产品更优，价格也优惠的新房选择，叠加各种奖励刺激，提升购买总价覆盖范围，因此，可以判断未来上海郊区动迁，选择房票安置能成为主流。

若按2025–2027年全市66个城中村、5.2万户测算，可以感受下，即便只有一半选择房票安置，也足够形成未来上海新房市场的重要力量。

而对于市区来说，目前徐汇给到的政策力度，说实话有限。每平米2000元的补贴，叠加各种奖励，可能没办法直接置换本区的优质新房，毕竟徐汇新房如今在上海不仅难抢还很贵。

但可以刺激其他区的新房成交，还有徐汇区域内优质二手房流通，而那些卖了二手房的房东，也有可能再次进入新房市场。因此，一二手，因为房票带来的联动，此时具象化了。

别忘了上海的五大新城也有人口导入的目标，而上海郊区的主要商品房供应就在新城区域内，因此房票安置也有利于市区人口疏散和五大新城人口导入。

最后，更深远的影响是产品供给结构优化。以往远郊楼盘多以小户型产品为主，而为了匹配房票用户需求，倒逼如今郊区开发的房企转型改善产品。如今上海动迁户，对于居住品质的需求有较大提升，而现在上海楼市新房进入卷产品时代。

选择房票动迁户，可以选择新一代商品房，甚至未来的第四代住宅都有可能。房票安置带来的唯一负面影响，对郊区的二手房又会是一次价值冲击，现有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成为牺牲品。