五年的楼市寒潮或将进入尾声

近日看了一个报道，从2020年开始，5 年内，全球近50个海外经济体以本币计价几乎全部录得名义房价上涨，平均累计涨幅在 30% 以上。

而近一年，全球主要发达经济体，平均房价增速在 5% 以上，主要原因就是全球通胀，被动推高了房价。

在这其中，涨势排名第一的是日本，一年内房价暴涨了 20%，就连租金都飙升了 8% 以上。我看了一眼，东京核心区新房均价高达 1.5 亿日元，折合人民币接近 700 万元，新房平均面积是 65 平方，算下来，达到 9-10 万/平米。东京核心区如港区，2025 年新建公寓每平米大概在 20 万每平米左右。

即使是郊区，房价最便宜也在 4.2-7.1 万/平米左右。日本房价涨的是真的夸张。

那么为什么会出现一年内暴涨的趋势？总共分为三大原因。

第一个是日元贬值严重，而东京租金回报率又在 5% 左右，那么日本房产就具有了天然稳定的避险属性，相当于 5% 左右的理财。这吸引了亚太地区甚至全球资本前来避险。

全球 1% 的富人手握重金成为东京核心资产的主要竞标者，对房屋进行重新定价，也让日本房子跟本土工薪阶层彻底脱钩。

第二个原因是极其夸张的低利率环境。

日本靠国债和低利率，把社会经济推向复苏通道。但是近乎 0 利率的贷款福利，也成为家庭财富的分割线。有钱人可以随便贷款，随便借钱，随便买房。而日本经济一直处于通胀状态，只要通胀率高于利率，就意味着债务可以被持续稀释，0 利率也变成了负利率。

也就是说，在这种环境下，只要借到钱，就算盈利。只有有能力贷款，那么就可以靠杠杆在房地产市场中获利，于是炒房又成了通往财富的高速列车。

第三个原因，在于东京极其稀缺的土地供应。

东京在很多年前就已经开发完毕，老房子一大堆，新房屈指可数。而国内的精英阶层，又需要升级住房需求，所以当刚性需求撞上稀缺土地供应，价格飙升就是必然结果了。

这三个因素环环相扣，难以破解，而且还形成了自我强化的闭环，推动房价持续上涨。但这一轮房价上涨跟 93 年完全不一样，没有人会说日本房价有泡沫，而是都默认为这是一种新常态。

然而事实上，日本大多数年轻人都被这波房价上涨浪潮，甩了出来。

根据最新报道，一场大规模的人口迁徙正在上演，越来越多的家庭选择“缩小规模”，搬往更远的埼玉、千叶县，这些被迫远离都市核心的居民，每天花费数小时通勤，只为换取一个还能负担的住所。 

而真正的东京，则被国内外的高净值人群所占领。本质上完成了财富的迭代和人口属性的“腾笼换鸟”。

对于日本政府来说，看到了戏剧化的一幕，但很难出手解决。今年虽然出台了限售政策，但也只是要求购房者 5 年内不得转卖，甚至就连外资炒房的资本利得税，都没有施行。

为啥呢？

因为日本经济正属于反弹期，需要全球资本支持，这时候如果出台重磅政策，就会吓跑外来资金。而日本目前处于人口出生率低迷的状态，正需要外来高净值人口的加入，共推国力向上。

换句话说，刚从通缩环境走出来的日本，对大量全球资本青睐，实在是难以拒绝，只能默认为财富贫富差距被房地产持续拉开。

最后再讲讲日本房地产市场，对我们的启示。日本房地产之所以爆火，是因为经济通胀、外来购买力涌入、低利率环境和土地资源稀缺。这就是未来决定房价是否反弹的重要因素。

在经济上，我们正在结束通缩，转向慢通胀。预计美联储在12月第二轮降息后，年关左右，我们会正式启动量化宽松，打开货币阀门，全力加速进入通胀周期。

通胀周期下，人们的债务会被动稀释，而收入会慢慢增长，这都是我们之前经历过的。而且一旦中国通胀匹配全球通胀趋势，那么大量的产能会输出到全球，全球购买力涌入，会助推经济进行实质性反弹。

这种支撑性，决定了我们的通胀不是虚无的，而是有实体经济支撑的，比较健康。

量化宽松之后，利率还会普降。

这段时间很多人问 LPR 利率为啥不降啊。不用着急，利率是一定会降的，LPR 如果维持几个月不动，很可能接下来就在憋大招，在其他层面进行下降。

因为只有利率降低，才能盘活市场流动性，只有流动性充沛，信贷火热，才能助推经济繁荣。

但在降利率之前，会进行大规模的反内卷，清退垃圾产能，这就是当下全国正在做的事情。

那么经济通胀和低利率都是未来趋势，那么接下来就要看土地的稀缺性和外来购买力的量级。也就是说，未来国内哪个城市，土地是稀缺的，谁的房价更有上涨的潜力，目前已知一线城市核心区已经全部开发结束，部分头部二线城市的核心地区也基本无地可用。

而在外来购买力端，日本是由外国人带动的，而我们则是由城市以外的人口，比如长三角的有钱人去上海杭州买房，大湾区的有钱人去深广买房，北方去北京，西部去成都，华中去武汉等等。

只要利率足够低，经济有反弹的预期，国内的高净值人群，还会义无反顾携带资产，到核心区抄底。这是全球各国都逃离不了的经济规律。

而届时，一二线城市，也会同步加速“腾笼换鸟”以及社会财富差距的再一次拉大，这也是必然的趋势结果。

事实上，这一切已经在发生了。

当大多数人体感较差，觉得经济还在低位徘徊的时候，头部的高净值人群已经率先看到了未来趋势，提前入场。2025年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个核心城市总价 1000 万元以上商品住宅合计成交 2.1 万套，同比大增21%，显著高于百城新房同期 5% 的增幅。

其中，4 个一线城市千万级豪宅成交达 1.6 万套，同比增长 15%。上海最夸张，1000 万以上商品房，前三季度成交了近万套，占全国 11 个重点城市总成交套数的36.12%，5000万以上共成交 674 套，占全国 11 个重点城市同类产品近 8 成。

“金九银十”期间，9月21日，上海金陵华庭二期销售额达 98.43 亿元，当日售罄；中建・玖上琅宸首期推出 140 套房源，当日也实现售罄。10 月 18 日，黄浦区均价高达 21 万元 / 平方米的 “高福云境” 项目，不到一天时间，面积最大的 25 套 600 平方米户型率先售罄。

9 月份上海新建商品住宅销售价格同比上涨 5.6%，涨幅位居全国之首；环比上涨 0.3%，与杭州并列第一。前 9 个月，上海的新房价格均值同比上涨 5.8%，同样领涨全国。

这意味着，资本回来了。上海是外资最多的城市，也是全国精英集聚的主要捞金地之一，已经在新的趋势中，率先与日本东京对齐。

接下来就是深圳、北京、广州等等，像南山、海淀等龙头科技产业区，房价会率先复苏。

不出意外，明年小阳春是二线城市，之后就是三四线头部城市，尤其是是沿海能兑现产业红利的地区。一层一层向外蔓延。当然主战场还是会不断向上聚集。

国内科技产业爆发，以及接下来的放水大动作，其实没有啥利空会遏制房地产复苏走势。所以有房一族，不必担心，五年的寒潮大概率要进入尾声了。

本文来自微信公众号“子木聊房”，作者：子木，36氪经授权发布。