“一房难求”的杭州 10宗竞品质地块9宗“没人要”

未来城不落·2021-09-16
意料之外,情理之中~

“金九银十”开端的节骨眼,一度一房难求的杭州楼市却率先遭遇“暴击”。9月15日,杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报名截止,停止递交申请文件及缴纳保证金。

据浙报传媒地产研究院消息,全部10宗“竞品质”地块中,9宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于还没推出就遭遇“流拍”,仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。

自第二批集中供地以来,许多城市重新调整了拍卖规则,如限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质等等。然而出人意料的是,流拍、终止出让、底价成交等等陆续出现,多座城市平淡收场,完全没有了第一次的火热。

01  9宗地块无人问津

一直以来,杭州在全国卖地排行中始终稳居三甲,而这次出现“未拍先凉”的情况当属首次。与杭州形成鲜明对比的是青岛,9月13日,青岛首次“竞品质”结果出炉,多家房企满分再摇号。

58安居客房产研究院分院长张波告诉《每日经济新闻》记者,降低“面粉”价格,是控制“面包”价格的前提。但如何控制“面粉”价,首条起点线在于起始评估价。

杭州的竞品质地块起价看似与周边地块相差不大,但由于资质门槛高、投资回报周期长,大幅增加了房企资金成本,在利润率降低的同时,项目经营风险也有所提升。因此,此次“流拍”虽然结果扎眼,但也还算意料之外,情理之中。

杭州第二批集中供地的历程可以说是一波三折,延迟、终止挂牌,更新竞拍规则再挂牌,继而遭遇无人报名。

7月30日凌晨,杭州发布第二批住宅用地集中出让公告,其中一条规定:土拍开展“竞品质”试点,且通过政府先验收后以现房销售的形式确保方案落实,共有10宗宅地率先试点,不再是单纯价高者得,先竞“品质方案”,获得资格后进入竞地价程序。

张波表示,在“竞品质”大方向下,开发商利润被一再压缩。都说“面粉”决定“面包”价格,现在是“面粉”涨价,前几日更有新闻显示最近多地水泥价格逼近历史高位,“面包”还不让往贵了卖,那“面包店”必然没法亏本去做“面包”来卖。

02 门槛过高

一位TOP20房企的区域总表示,“竞品质”地块的门槛要求高,还要求现房销售,资金回款周期长,起价过高,导致利润率过低,结果便是开发商参与意愿低,甚至是无。

进入竞拍的富春湾新城地块也不是因为“有利可图”,而是因为没有亏本。

张波告诉记者,影响“竞品质”地块高比例流拍的因素主要有以下几个:其一,地块本身的参拍门槛较高,不但参拍企业要符合相应要求,并且还需要交纳一定的“竞品质”保证金,这就会影响到房企的整体参与度。

其二,“竞品质”地块要求现房销售,相比参拍门槛,现房销售对于房企的影响明显更大,目前房企普遍存在急需降负债的问题,现房销售大大提高了对现金流的要求,也会直接影响到房企的负债水平,即使项目本身有一定利润空间,地块的吸引力也会因此减弱。

其三,杭州市场的降温则是外部因素。随着全国调控不断深入,各热点城市都开启了“降温模式”,这直接影响到市场的情绪表现,导致房企拿地变得更为谨慎。

除了利润薄,第二批集中供地还对竞拍房企资质做出严格要求,例如资质要过关,资金来源也要被审查,还严禁同一家房企多个马甲竞拍等等。这在游戏规则上就已经刷掉了一批中小房企入局了。

从报名结果来看,住房品质的提升任重道远,楼市无法把这个压力都放到房企身上,这是一个需要多方力量共同协作才可达成的目标。预计后续不排除杭州会对政策进行适当微调,以更好适合市场变化的需求,在保持地价稳定的同时,更大限度平衡项目品质和市场预期。

03 房企选优的好时候

杭州土拍市场遇冷只是浙江楼市的一个缩影。

据好地大数据,8月至今,浙江全省总计成交涉宅地65宗,总建面601万平方米,成交总价575.1亿元,平均溢价率10.4%。

其中16宗以底价成交,10宗的溢价率在1%以内接近底价,10%以内低溢价率成交的有11宗,以上总计占比为 57%。 

也就是说,8月以来,超过一半的地块以底价或低溢价率成交,市场总体趋冷。与此同时,地块在临出让前紧急撤销的戏码,已上演多次,撤销出让的原因均不明,但很大可能是因为没人报名而终止。

好地方面认为,尽管目前金融政策收紧,房企资金承压,但大多数房企还是有拿地保规模的需求,而且现在市场降温,正是可以挑选优质标的的好时候。 

另外,集中供地新规下,以杭州为代表的核心城市,虽然封顶溢价率降低,且封顶后竞配建改为摇号,利润率能有所保证,但地块报名宗数的限定,以及摇号增加的拿地不确定性,也让房企需要在其他城市寻觅好地块。

本文来自微信公众号“镁刻地产”(ID:Real-estate-Circle),作者:镁刻地产,36氪经授权发布。

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