当下在上海，300到500万到底该怎么买房？

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。

在当下的上海，300万到500万的总价预算该怎么买房？买哪里最好？

这是我最近被问到最多的问题。

300万到500万的预算虽然不高，但却是成交量最大的一个总价段。

而且，在三价取低的当下，贷款价格一般为真实价格的6成左右，对于全款的人来说当然影响不大。

但对于要贷款的买房人来讲，贷款价低一些，首付压力就大一些，所以这对于高总价预算的群体影响是非常大的。

在这种情况下，300万到500万的需求会变大，一方面是因为这个总价段受三价取低影响最小。

另一方面更高总价段的群体因为杠杆被迫变低，可能会不得已降低需求，也进入这个总价段了。

300到500万到底该买哪里，怎么买，这个要根据买房者的需求和自身条件（积分）来定。

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如果你分数不错，65 分以上，首选新房。

500 万以内的总价，浦西可以尝试一下大虹桥板块的远洋万和源；如果想买浦东，考虑下浦发东悦城。

这两个盘不管是单价还是总价都控制得非常好。

远洋万和源最小户型68平，总价400万出头就可以上车，但缺点是高积分、套数不多。

浦发东悦城可能会有人吐槽：附近有墓地有监狱，太不吉利了吧？

拜托，在总价低这个大优势面前，这些瑕疵都不是事。

而且是个房子都会有硬伤，什么都完美的房子价格就不完美了。

浦发东悦城的缺点依然是积分要求太高，要在75分以上。

65分以下，如果你想买新房，考虑一下五大新城。

比较推荐的是青浦新城的佳兆业未来城，徐行的佳兆业城市广场，安亭中骏璟上等。

如果你特别看重房子漂亮，可以选择顾村的泰禾上城院子，崇明的仁恒海明院。

不过声明一点，这两个房子我都不看好，你要自己住就没有问题了，增值保值就不好说了。

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如果你分数太低，建议直接去买二手房，就不要去新房那边凑热闹陪跑了，分数高的你选不上，分数低的你看不上。

浦西二手房可以考虑一下徐泾北城，只要 5 万单价，坐一站地铁就能到 9 万单价的虹桥核心区，价差足够大，未来增值潜力可期。

同样的逻辑，嘉定的江桥、松江的九亭和泗泾，华漕的爱博都可以重点考虑。

而且徐泾北的动迁房品质不差，在动迁房里面算是盖的比较好的。

爱博系列，一村，二村，三村，五村，地段无敌，品质也非常好，属于动迁房里的战斗机。大虹桥的规划，也不用我多说。

如果改个名字，比如爱博国际花园，估计房价涨个一半没有问题。

泗泾为什么可以？

因为九亭没有土地了，下一步松江必定发展泗泾，泗泾近年来也有很多土地供应，融创和格力都是地王项目。

但是泗泾也有短板，就是片区内没有产业，而且南泗泾和西泗泾靠近佘山的地方有大量的保障住房，压低了板块品质。

所以泗泾目前看势能，还算不上一等一的板块，3、4万的单价差不多是合理的。同样因为单价低，有很大的想象空间。

在浦东这个总价段就比较难买了，可以重点考虑三林、周康以及闵行浦江镇的动迁房，品质不错，未来置换也很方便。

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300万到500万，针对更具体的预算和需求，我给大家做了以下区分：

1）300万出头

如果考虑学校的话，可以考虑的有：杨浦的打一、控二，静安的中山北路小学+市北初级，普陀的江宁学校，长宁的江五，愚一，宝山的宝山实验等等。

投资的话，除前面所说的板块之外，可以看看浦东的周浦、北蔡，三林，金桥，这些地方都有不错的规划，门槛价350万都能达到。

比如北蔡，三梯队小学，二梯队初中，张江科学城规划，18号线年底通车，然后总价300多万就能上车。

2）500万左右

无论是自住需求，学校需求，还是投资需求，500万都是一个很合适的价位。

考虑学校的话，浦东的六师进才北双XQ（周边小区环境不错），洋泾菊园（地理位置更好），长宁的愚一两房，江五两房。

静安的闸北青云双XQ两房，一师附小市西七一双XQ（学校不错，地理位置好，但房屋品质差）。

徐汇的徐汇中学南校两房，闵行的七宝实验小学中学两房，莘光学校两房等等。

还有普陀的新普陀+梅陇（这个自住也不错）。

刚需自住的话，选择有普陀真光，嘉定南翔，宝山淞南，浦东周浦康桥等等，这些都是商品房，都有地铁线路覆盖，具体要看自己的工作地点通勤时间等因素。

投资的话，浦东张江、三林、金桥的动迁房，徐汇滨江的老公房等等也都可以考虑。

这些都是顶级规划旁边的二梯队三梯队的房子，因为500万肯定买不到最好的房子，但你可以买顶级规划里面。

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300万到500万这个总价段，很大一部分是首次上车的刚需自住群体。

对于他们来讲，市区老破小和郊区远大新这两个该怎么选就很纠结。

如果不考虑未来增值因素，我有一个很简单粗暴的方法：市区老破小和郊区远大新你都去租一段时间，自己真实地去住一住，看看你更喜欢哪个，再决定怎么买。

对自住刚需来讲，住得舒服也很重要，这两类房子，代表了两种不同的生活方式。

如果你喜欢周边配套比较不错的，可以考虑金杨新村、世博老破小。

不过，如果你要买老破小，记得首先淘汰过于陈旧、质量差、有硬伤的30年以上的老破小。

其次，对于首次置业的刚需群体，选择老破小，看中的是总价低。至于单价，其实没那么重要。

相同预算下，户型正不正，采光好不好，比面积大小更重要，这决定了你以后置换的难度高低与否。

刚需买房一定要学会取舍，要做好房产功能、个性需求和有限预算的平衡。

因为房子很贵，什么都好的房子你肯定买不起，交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同这些评估纬度，最多只能选3个。

多说一嘴，三价取低的等下，商品房相对动迁房所受的影响会小一些，动迁房做低更严重。

而新房贷款想贷足也很不容易，很多开发商都要求首付五成甚至七成，原因是开发商合作的银行额度不够了。

当下的上海楼市，对买房人的资金要求越来越高，刚需被误伤，全款的话语权空缺，着急卖出和置换的可能不得不降低预期，一切都在变化，但都还没脱离本质。

想要买到中意的房子，也需要更多的耐心，更足的准备，甚至更多的尝试。