土拍之前,上海也即将表态

真叫卢俊·2021-08-04
周一见

上海土拍新政刚出来的时候,我们编辑部开玩笑说,土拍这个选题,今年可以写三次。

今天这篇就是围绕土拍的第二篇,因为下周一就要开始上海第二批次集中供地了。

来源:上海土地网

关于土拍的信息,可能很多的时候等出让了才会彻底知道,但是各位是否知道,很多时候土地出让的信息,背后也已经表达出了上海的态度。

01

相信大家也已经看了不少关于土拍的信息,好像除了地块数量、位置,就没什么可说的,不过来回看这些数据,这次供地名单里有一个参数很有意思。

就是容积率。

这个参数是地上总建筑面积/净用地面积,得出的一个比值,可以理解为建筑面积毛密度,我们看到了更加真实的上海。

比如临港,

上海对临港的重视,可能跟你想的不一样。

这次临港地块的容积率,有点醒目,住宅的容积率平均在2.4-2.5。

《第二批集中出让普通商品住房用地》,来源:上海土地网

这个容积率是什么量级呢?

我们先把这个容积率跟全市其他区域做个比较,

其他区域纯住宅地块的容积率,平均下来在1.79。

换句话来说, 上海把最高容积率的地方,给到了郊环外的临港。

各位想想这是为什么 ,

另外 这还不是临港第一次提高容积率 ,

上一次提升,应该是出现在这份文件里 。

来源:临港管委会官网 

早在2019年,临港就针对产业、研发用地研究过提升容积率这件事 。

而在2020年临港管委会公布的一份关于某地块用地规划的文件中,涉及到住宅的容积率,也 基本都维持在2.2以上 。

也就是说,临港正在从土地端发力,支持临港人才引进、产业发展, 而 除了字面上, 我们看到的是更高人口容量 。

这意味着未来整个人口导入量和人口承载的规模,临港的速度可能都会比其他地方要更快更强。

这就是上海对临港的决心 。

围绕这么高的容积率,有件事是超出开发商盖房子范围的, 就是 城市配套 。

提高容积率,站在城市规划角度而言,需要提高周边交通、教育、商业、医疗等系列配套 。

也就是说,看上去只是简单的提高了容积率,但数字的背后政府需要付出更多,需要下很大的决心 。

这才是我们能看到的关于临港的更深一层的未来 。

这还没结束 。

02

这次临港的地,还有一点不同 。

这批次供地里,临港不仅是出地数量最多的区,也是出让面积最多的。

这批次推出的体量最大的一块地,29.58公顷, 相当于29万㎡。

《第二批集中出让普通商品住房用地》,来源:上海土地网 

要知道上海的规划建设文件里,落实的是“密路网、小街坊”的开放街区理念 。

而这6个字想要表达的意思就是,未来地块会越来越小,这也是为什么我们出去踩盘看的项目都是5-10万方的,能超过15万方的都很少 。

这时候我们反过来再看这个29万方,就能看出一个问题 。

超大体量土地供应,不仅意味着土地的成片规划,也意味着城市区域中心的形成 。

我们看临港这块地 ,

这个位置未来将作为金融湾东拓区域,定位为金融总部湾的延续,未来将推动离岸金融,贸易业务的发展,建筑高度上 。

这里是以Ⅲ级高度(24<H≤50)、Ⅳ级高度(50<H≤100)为主,标志性高层塔楼限高100米,这不就是城市中心吗 。

来源:上海自贸区临港新片区现代服务业开放区总体规划 

而类似规划,在临港并不是新鲜事 。

很多丘陵状地标规划不断出现,比如申港大道的一个商住办综合体 。

商业和住宅容积率均在2.2以上,从容积率上看,住宅应该以20+的高层为主,商业容积率2.5,限高100米,100米差不多在20-25层楼高 。

来自: 临港管委会 

对未来的临港来说,类似这种大体量、成片规划的区域中心地标会一点点的起来,未来这里可能会出现越来越多具有城市地标性质的建筑。

所以,我们结合前面第一部分提到的高容积率,以及这部分提到的超大商住办综合体,上海的意思非常明白。

这说明了什么,对于整个临港的规划, 完全是按照市中心的能级进行打造的。

我们都会发现,所有的远郊,哪怕规划再宏伟,他的城市密度和土地属性都还是比较单一的,但是你在临港这边完全看不到这样的场景 。

对于临港很明显可以看到城市的决心 。

虽然地理位置很远,但是从土地属性、容积率,未来的出让套数,导入人口数,都可以看到这是一种完全不同于郊区的规划能级 。

这也是为什么我说各位要重视临港的原因, 虽然都说是五个新城,但是背后的态度还是不一样的 。

03

那么市中心的几块地,上海又表达了什么态度 。

本次供地名单中,市区供地只有三幅 。

其中体量最大的就是徐汇这块地,位于徐汇区中心位置 。

容积率从2.0-4.0,典型的综合体地块,就是商办、住宅在一起的综合体我们先看看这块地的位置,徐汇区中环内 。

而这样的位置,更多的是面对城市更新部分,也就是 对土地资源的再开发、城市空间结构的再布局,有点像城市发展过程中的新陈代谢 。

而这样的模式,会越来越多的发生在上海市区内部 。

对于上海市区内部交通等市政配套已经成熟的地块来说,大拆大建的手术式建设已经不适合了,取而代之的就是这种小规更新改造 。

而这类改造,就是产权、业态、交通、环境等多维度协调、博弈,说白了就是需要顾及的东西比较多 。

比如徐汇这块地,其实早在2018年的时候,徐汇区政府就已经对它的土地性质、用地方式进行了规划, 需要顾及的信息都被标红加粗 。

整理自:徐汇区人民政府官网 

首先,我们可以看到,未来 上海市中心的城市建设的一些特点 。

体量不大,但需要承接部分市政配套。

而且因为周 边身处成熟地 段 ,面对成熟交通等市政配套,这样的建设需要更懂城市,至少需要更懂城市周边,同时需要跟周边配套形成交互 。

其次,这样的地块对开发商来说可能更有意义 。

就是, 不能只会做住宅。

这样的地块一般包含有商业、办公类产品,如果只会做住宅显然无法在这个赛道生存 比如去年香港置地拿到上海地王,就是因为会做商办。

再比如上一轮土拍中,那类对产业引入类型有明确要求的地块,几乎都被复地、京东卓越联合体这样有一技之长的拿地方收入囊中 。

另外一点,就是需要理解城市,至少要理解地块周边,都说要融入城市,至于如何融入,首要的一点可能得去理解周边的城市配套。

所以所有市中心的地块都是城市更新,而且是复杂的城市更新 。

想要进入上海市中心的开发商来说,这个是不是我们具备的能力,也是能否进入上海中心区的门槛 。

04

最后,本次供地集中在外郊环 。

这次推的地块,我们从位置的分布上可以看到上海的“本心” 。

下周将拍的23块地,基本分布在外郊环间,我们先看下它们的位置 。

临港-5幅; 金山、青浦-各3幅; 杨浦、奉贤、崇明-各2幅; 徐汇、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行-各1幅 。

另外,虹口、黄浦、静安、普陀四区没有新地出来 。

整体出货量比上一批次少了8块,不过外郊环不降反增,尤其是临港 。

要知道一个城市对出让土地的面积是有限定的,但对出让地块的价格是不限制的 。

也就是说,在同等面积下,市区内出让金肯定要高过市区以外的 。

带着这样的背景,我们可以看到在面对全年仅有的3次出地机会,上海依然更偏向推市区以外的地块 。

也就是说,相比出让金,上海更看重的 是城市发展 。

其实这一点,我们从上一批次土拍也能窥见这点,上批次土拍,除了1幅地块终止出让之外,31宗含宅地块总成交金额773.8亿元 。

因为很多地块都自带产业要求,另外也需要承接五个新城发展战略 。

而具体如何做到这一点,离不开“中止价”这个史上最烧脑土拍规则 。

下周一开始还可以再重温下 。

最后

一个城市土拍,相当于对城市进行二次规划 。

尤其这种集中性的土拍,相当于把未来的城市发展蓝图提前描绘给大家看 。

这时候我们可以从里面获取的不仅仅是一个个土地价格。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

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