市场认可度不高，新希望服务有“希望”吗?

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，36氪经授权发布。

5月26日新希望收盘情况

 

5月25日，新希望服务在香港联交所主板挂牌上市，每股招股价为3.80港元，全球发售所得款项净额（假设超额配股权未获行使）约7.07亿港元。

以招股价计算，新希望服务市值约30亿港元。

此次上市，新希望服务同时引入了Neptune（贝壳）、GreenBetter（小米）、CSIIL（中国四川国际投资）、PeakRe鼎睿再保险（复星国际）、Keltic（深圳凯尔汉湘实业）以及GoldenStar六家基石投资者认购。

上市仪式上，新希望集团董事长刘永好表示：“物业服务是一项长周期的、朴实的事业，要稳定地做出可持续价值，需要不断提升社区服务和商业运营能力，真正成为一个能服务客户美好生活、服务社区美好生活、服务城市美好生活的民生服务运营商”。

然而在这新的“希望”的背后，也存在隐忧和挑战。

1

“希望”背后的隐忧

物管企业过度依赖母公司输血是行业的常态，新希望服务对于母公司和区域的依赖性也尤为突出。

根据招股书显示，2018年、2019年与2020年，新希望服务分别有33个、45个、60个在管物业，由新希望房地产集团与其关联方，分别占同期在管物业总数的100%、100%与92.3%。

截至2020年末，新希望服务向尚未交付的26个住宅项目提供前期物业管理服务，其中18个由新希望房地产集团开发，其余的由新希望房地产集团的合营企业或联营公司开发。

新希望服务也认识到了该问题，称“我们于2020年开始调配更多资源以加快与独立第三方物业开发商的商业发展”。

但是这部分收入份额仍然较小，截至2020年12月31日，新希望管理由独立第三方物业开发商开发的5个物业项目，在管总楼面面积为1.1百万平方米，占其总在管楼面面积的11%；同期相关物业管理服务收入仅占总物业管理服务收入板块的2.4%。

而2020年新希望服务在西南地区管理总楼面面积占总在管楼面面积为50.7%，其次是华东地区，为28.8%，这两个地区加起来面积占比接近80%。整体来看，新希望服务的区域依赖性尤为突出。

对于物业管理公司成长关注的第三方扩张能力，新希望服务也表示，一方面仍会主要巩固在成渝及华东的市场地位；一方面强化对医疗设施等高盈利潜力业态的拓展；亦计划将全球发售所得款项净额的70%用于投资收并购。　　

从营收来看，根据招股书显示，新希望服务2018年、2019年、2020年营收分别为2.58亿元、3.8亿元、5.88亿元。净利润分别为4110万、6400万和1.1亿元，看起来是一份不错的成绩。

来自企业财报

值得注意的是，在过去的三年，新希望服务的资产负债比率一直在攀升，财务数据显示，2018年、2019年及2020年截至9月末，新希望服务负债总额分别为2.11亿元、8.95亿元，11.61亿元，资产负债率从2018年的36.4%升至2020年9月末的83.6%。

来自企业财报

对此新希望服务给出了解释，其负债对资产比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，主要由于2019年的ABS负债；而其流动比率由2019年的3.4降低至2020年的1.2，也主要由于应收关联公司款项因结付2019年的ABS而减少。

2

排名百名之外，后势发展存疑

根据中指研究院报告显示，截至5月20日，中国共有44家物业服务企业登陆资本市场(包括A股和港股)，总市值突破万亿元人民币，另有19家处于冲刺阶段。

而当前在排队上市的物企中，大多以中小型为主，据媒体不完全统计，这些排队上市的企业中包括中亿基业、融信服务、东原仁知、中梁百悦、明宇商服、海悦生活控股、中南服务、天誉青创智联服务、新力服务、越秀服务、康桥悦生活、领悦服务、中骏商管智慧服务、朗诗绿色生活服务、德信服务、世纪金源服务等。

从规模来看，截至2020年12月31日，新希望服务管理65个项目，涉及在管楼面面积约为1024万平方米，同期总合约楼面面积达1532万平方米，其中有510万平方米的未交付住宅物业储备面积将于三年内交付。

从克尔瑞根据发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》来看，准入门槛在管面积为1386万㎡，新希望服务1024万平方米的在管面积，距离TOP100的门槛仍有不小差距。而且新希望的规模也低于正在排队的融信服务（在管面积1700万）、禹佳生活服务（在管面积1320万平）等。

而资本市场对新希望服务的反响也平平。其在国际配售获认购约1.78倍，远低于2019年以来物管企业216倍的认购倍数均值，也是近年物管企业IPO认购倍数新低。

市盈率低代表股票的投资空间较大，但若长期涨势疲软，该股就没有希望。而新希望服务的静态市盈率23.46倍，对应总市值30.56亿，远低于今年初42家物企的平均市盈率，55.31倍。

回看新希望服务上市当天的表现，据悉上市当天股价也曾跌1.32%至3.76港元，好在最终收盘时回升到3.820港元，涨0.53%。

物业上市破发是常态，例如在去年10月份上市的四家（第一服务、合景悠活、世茂服务和卓越商企）物业公司中，曾出现了下跌。其中下跌最为严重的是第一服务，曾经达到腰斩。

一位业内人士表示，“在港股上市破发是因为一些非常专业的投资者和投资机构，如果发现这个公司估值过高，有可能直接上市破发。而且破发还受到做空机制的影响，如果大家不看好这个公司，就可以做空而导致破发。”

而新希望服务上市当天破发，也反映了市场对新希望服务的热情不足。

2020年，新希望服务母公司新希望地产首次销售额破千亿。作为进入千亿俱乐部的房企，新希望地产并未上市，而新希望服务却在今年上市。

自2018年以来，内房企分拆物业板块赴港上市的热情不减。业内有人士指出，目前是物业公司“抢地盘”的阶段，但随着进入的“选手”增多，行业的竞争压力也将与日俱增。

伴随后续十余家物业企业陆续上市分食物业资本市场，这个市场将会逐渐“泾渭分明”，虽说新希望服务这次赶上了上市的风口，但是未来发展希望如何？