首轮集中供地节奏各异,“零增长”加剧房企“饥饿感”

未来城不落2021-04-27
重点城市的宅地供应较为充裕

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪经授权发布。

“自 2月底22个重点城市集中供地政策出台以来,土地市场的游戏规则发生 巨大改变。 截至 4月23日济南发布首批集中出让地块公告,已经有近2/3的城市公布了首批集中出让土地的日程表和年度供地计划。 

受集中供地的影响, 一季 度 土地市场挂牌规模不及去年同期,仅 3 月全国土地市场供应规模同比下降34%。 其中,四大一线城市土地供应几乎“断供”,成交量同环比均呈下跌趋势, 与此同时, “次热点” 三线城市地价屡创新高,单价地王不断涌现。 后续 “集中供地” 城市 名单 将 有可能继续扩容。 

从供应的角度而言,在 “宽供应、增保障”的倡导之下,租赁住房用地供应力度明显增加,而长春“集中供地”第一拍的表现来看,整体平淡首场,市场热度与城市的供地规模和供地质量不无关系。 实际上,“两集中”政策背景下,典型城市供地节奏和供应量对房企的投资决策有着直接影响,接下来土地市场走向至关重要。 ” 

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01

住宅供应量充裕,长沙较去年翻番

从典型城市宅地计划供应量变化来看,除福州、杭州和无锡外,其余城市宅地供应均较2020年呈现增加态势,其中,厦门、长沙表现突出。

从计划供应增幅来看,厦门105%的增幅排在第一位。究其原因,厦门今年安置等保障性住房用地供应量较大,高达98公顷,占到厦门2021年全年度住宅用地计划供应量的50%;如果剔除安置等保障性住房用地,厦门今年计划供应量与去年基本持平。

图:2021年典型城市用地供应计划量较2020年变化情况

注:重庆、长沙、杭州、福州、济南、无锡等城市公布的均是市辖区的供地计划,其余城市均是全市供地计划。

数据来源:CRIC 

除厦门之外,长沙2021年供地表现较为突出。

2021年长沙市本级住宅用地计划供应791.42公顷,同比2020年涨幅达到94%,供地力度明显加大。受到了湘江新区国家级新区规划的利好,岳麓区成为主力供应区,梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板块热度攀升,2021年计划供应量达254公顷,居于各区之首。

值得注意的是,2021年以来,长沙楼市保持较高热度,去化周期仅有9个月,供求端明显失衡,宅地供应量的增加能够进一步缓解商品住宅市场的供需矛盾。

图:2019年一季度至今长沙商品住宅季度供求量价走势(万平方米、元/平方米)

数据来源: CRIC 

除厦门和长沙之外,济南、深圳、广州、青岛等城市住宅用地供应量增幅也较显著,均超10%;北京、重庆、南京变化相对不大,均在6%及以下。

宅地供应规模减少的城市分别为杭州、无锡和福州。三个城市规模减少的原因一致,均是保障类住房用地减少所致。以杭州为例,2021年全市宅地计划供应量为1107公顷,相比2021年减少了107公顷,其中保障性住宅用地供应减少71公顷,占到了总减量的近七成。而无锡住宅用地供应降幅超过三成。

02

首轮集中供地节奏各异,广州积极深圳保守

截至4月23日,已经有15个城市公布了首批集中供地计划,首个集中挂牌的长春已经在4月15日迎来首场土拍。从已经集中挂地的城市来看,北京、杭州和重庆等8城总起拍价已超过5200亿元,叠加尚未公布项目信息的重点城市,预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。单从各城市供地节奏来看,差异巨大,整体可以分为三大类:

第一,供地节奏比较积极的城市,首次集中供地量占2021年全年宅地计划供应量的比重接近或超过四成,典型如广州、沈阳等。以广州为例,首次集中出让一次性挂牌48宗地块,总用地面积超过393万平方米,挂牌总价超过900亿元,且全部为涉宅地块,这一体量占全年宅地计划供应量的比重高达62%,宅地供应十分积极。

第二,供地节奏比较稳健的城市,首次集中供地量占全年计划供应量的三成左右,典型如杭州、济南、无锡等城市。以杭州为例,市区首批集中供应宅地57宗,土地总面积约302万平方米,占2021年杭州市区全年计划供应量的三成,从区域上来看,主城区仍是主力供地区域。

第三,供地节奏缓慢的城市,典型如深圳、厦门、北京、青岛等。尤其是深圳,首次集中出让地块面积仅占全年建设用地宅地计划供应量360万平方米(送审稿)的10%,仅涉及6宗宅地,出让地块面积约36.2万平方米,供地十分谨慎。这也与近半年来深圳市场的表现有关。由于市场过热,甚至一度引起住建部的约谈,为了避免土地市场过热,因此深圳首批集中供地“量少质减”,单价最贵的一块地位于宝安尖岗山,楼板价约2.6万元/平方米,整体质量明显低于往年平均水平。

表:重点城市首批宅地集中规模与2021年供宅地计划供应规模比较(万平方米)

资料来源: CRIC 

03

租赁土地供应大幅提升,北京升至三成

从供地结构来看,重点城市租赁用地供应明显提升。宏观政策影响下,租赁住房成为未来解决好大城市住房突出问题的重要抓手,随后,2021年2月,自然资源部下发重点城市供地“两集中”文件中明确提到单列租赁用地,并明确供应指标占比一般不低于10%。

从已发布2021年供地计划的城市来看,北京租赁用地供应表现突出,明确租赁住房用地供应指标为300公顷,其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%,无论是租赁住房量还是占比均居于首位(截止4月21日,上海尚未公布2021年建设用地供地计划,不过上海政府工作报告中提到,2021年将形成5.3万套的租赁住房供应,供地力度也比较大)。

其他城市租赁宅地计划供应量与城市人口规模基本呈现正相关。其中,重庆居首,市区租赁宅地供应量约237公顷,人口规模较小的厦门租赁宅地供应量约21公顷。从其租赁宅地供应比重来看,除济南、长沙相对较低之外,其余城市租赁宅地计划供应量均按照中央10%的“红线”设置,约在10%左右。考虑到当前大部分一二线城市租赁用地推进较为缓慢,尤其是成都、宁波、苏州等城市均为1%及以下,与10%的计划目标相比,仍存在较大上升空间,尤其是人口增量较大的城市,短期内租赁住宅用地占比势必会显著上升。

图:典型城市2021年租赁宅地计划供应量及占比(万平方米)

数据来源:各城市自然资源和规划局

“两集中”新政之后,大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度、增加租赁住宅用地的比重,整体来看,重点城市的宅地供应较为充裕。而首次集中拍地热点城市土地的竞争会更加激烈,在这其中,北京和杭州的热度可能会最高。

预判未来,由于土地市场过热,大部分城市首次集中供地偏保守,首次集中拍地取得一定经验之后,预计第二次集中出让地块的体量较首次将有所增加,尤其是首批集中供地规模较小的深圳和厦门等城市,供地节奏将明显加快;而首批集中供地量较大而质量一般的广州,接下来也将加快高质量土地的供给。

从首批集中出让宅地规模来看,大部分城市供地节奏相对平稳甚至偏缓,再加上为了平抑近期土地市场过热的局面,首轮集中拍地地块质量并不突出,考虑到租赁宅地一定程度上会挤压普通宅地的供应体量,尤其是北京这样租赁占地占比近三成的城市,“两集中”新政实施之后,两次集中供地时间间隔较长,长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”,热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。

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