这是上海楼市中，最尴尬的一群人

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，36氪经授权发布。

新手期还没过完，直接撞进困难模式，是什么体验？

最近我见识到了。

前段时间一位刚落户的朋友告诉我，自己用200万在杨浦买了间九几年的一房，当时我只能笑笑不说话。

但回家一想，这位朋友做出的选择背后，其实代表的是一个群体现象。

他们可能都是海外留学归来，被上海的落户政策吸引，以前所未有的速度取得了沪籍；

但这批“新上海人”，可能对上海，或者上海楼市的认知几乎为零。

随着去年底行情的冲击，他们的心态越来越着急，最终“赤膊上阵”的人有不少。

在多聊了几位留学生落户的朋友之后，我发现这批人买房，会有鲜明的阶段性特征，从迷茫入手，到窥见价值，再到板块专精。

并且我发现，这群人一旦醒悟之后，释放的购买力会非常强劲，结合近年来的落户情况来看；

这群新落户的留学生，是不容忽视的楼市“后浪”。

下面的文章，主要想传达两个点：

第一、如果你是新落户的留学生，请你认清现实，上海楼市有自己的价值逻辑。

第二、如果你不是留学生，请你丢掉幻想，那群“后浪”购买力，会很快拍过来的。

1

2021年，“上海人”将会井喷。

最近出生率下降的问题已经被说烂了，连央行都发了工作论文。

如果我们聚焦一点就会发现，纯粹的人口问题对于一线城市来说，短期内它就不是问题。

我查了最近一期的上海统计公报，上海户籍常住人口的自然增长率是-2.3‰；

“上海人”这个物种越来越少了，而且是趋势性变少。

不过没关系，从2020年下半年开始，落户政策一直都在放宽。

我们财爷的文章里也提到了：

2020年，上海居转户1.8万人，同比增长40%，人才引进1.3万人，同比增长47%；

如果再算上随迁、本土应届、留学海归们，上海2020年的落户人口肯定是跨栏一样上涨了。

那么2020年跨栏了，2021年就该井喷了。

比如留学生落户这个群体，有机构统计留学生落户的占比在总数里占到35%，逐年上升。

去年底政策放宽，回国热情被充分激发，甚至有人喊出2021是留学生落户上海最简单的一年。

WokSop和智联招聘各自做过一场调查，涉及加、日、澳、美、英等等12万留学生群体。

WokSop得出的结论是2021年“回流”的留学生人数将增加48%；

智联得出的结论是2020年留学生在国内投简历的人数上涨了58.19%。

另外一个做校招的机构梧桐果，也得出了相同的数据。

这两份报告除了显示留学生偏爱金融和互联网两个行业外，另一个重要数据就是受到留学生偏爱的城市是——上海。

实际上最近几年，上海各行各业都会感觉到，身边突然多了很多留学生：

回国工作，落户，然后安家大上海，好像一切都那么顺利。

但我们接触下来，这群人想在上海买房子，除了预算、认知以外；

最重要的是还有一层心理门槛要过。

2

新落户的留学生，身为沪籍无房户；

但新房买不到，二手看不懂；

习惯用外地，甚至国外的定价逻辑，套上海楼市。

先说新房，他们是政策春风吹不到的“无房户”。

我算了下，一个去年底落户上海的留学生到现在；

如果是单身，摇号积分只有50出头零点几，任何摇号的新盘都是气氛组。

类似新弘北外滩、招商外滩玺、蟠龙天地想都别想了，有钱也买不到。

如果结婚了，积分也只有60出头，这个分数只能买到远郊的非网红盘。

这种新盘，类似国贸佘山源筑，可能限价了都不和周边的二手房倒挂，买它何苦呢？

如果买二手房，情况更复杂了。

从大区，到环线，再到板块，怎么挑？不知道又着急上车，只能闭着眼买。

我们一直说，上海不缺房子，缺的是好房子。

上海现在一共有三万套二手房挂牌；

其中，总价在200万左右的房子一共有4666套，如果仅仅是要“上车”是很容易的。

比如这种房子，中环内，价格非常友好：

如果一个小白实地探访，会发现其实这类房子“看”上去不错。

公园边、地铁旁、外立面也很新，甚至大门还有点高端。

实际上，自从上海启动“美丽家园改造计划”以来，很多老小区都粉饰过外表，改动最大的点就是大门：

这类房子，小区老其实不是问题，问题是没学区。

甚至，我现在意识到，“美丽家园”有可能是瞄准新上海买房小白的“杀猪盘”（玩笑。

当然话说回来，个人的选择无可厚非，入手这类房子不能说是绝对买错了；

但作为未来置换、入学、改善的基础，作为一个人在上海打拼的“起跑线”；

这类房子，真的是不太合适。

有句话是这么说的，一步错步步错，起跑线比人低一截，真的会很尴尬。

3

这群现在吃亏的楼市“后浪”，会更快觉醒的。

这条洞察来自一位老留学生。

老海落户的比较早，在投行工作，2012年拿到上海户口之后；

隔年入手了一套现在五大新城地铁口的酒店式公寓（实为住宅），现在正在谋划置换内环学区。

他告诉我，相比于当年，现在的留学生圈子里明显更加关心房子。

分析下来，原因主要有两个：

1、从08年之后，上海楼市的行情被验证的多次；

尤其是去年底留学生落户放开，更多人关注到了上海。

这个时间节点，正巧上海一波行情起来，对许多落户上海的留学生来说；

他们在开局就明明白白见证了什么才是上海的“硬通货”。

2、海归这个身份，已经失去了早年的风光；

他表示，在薪酬方面，除了国外顶尖名校的毕业生；

其他海外高校的学生在求职上已经没有优势；

比如他那个时代，普通留学生想进入投行还比较轻松；

现在新人入职，学校要卡在某某榜单、某某联盟的前5名校，甚至对实习经历的要求的也很严。

留学生背景的就业形势越来越严峻，很多人早早就认清了现实；

选对一套房，才是在这个城市打拼的正确姿势。

以上，值得我们所有人警惕，3-5年后，可能下一轮行情就是围绕这些“新上海人”展开的。

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最后，从现在的情况来看，还有几个比较适合小白关注的板块；

300-500万总价的可以看南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行的次新房。

房子够新（10年内），轨交沿线（2公里内），自带电梯的小三房；

而且周边配套正在起来，能吃到一波增量。

500-800万总价，可以重点看看徐泾、上大、周浦等等这些地方的次新房；

这些选择，都是还不错的上海楼市“起跑线”；