人人痛骂的物业，开始集体“跑路”了
业主和物业的相爱相杀，变得更猛烈了。
过去，业主抱怨物业“干啥啥不行，收费第一名”，物业反击业主“低消费高服务”。而现在，双方不打嘴炮了，开始贴身肉搏。
就在这个月，佛山一小区业委会告赢物业，后者被判将车位出租、电梯广告等收益返还给业主，总计414万元。
另一边，广州某小区的物业，将门禁改装成催费喇叭，对着回家的业主播报：“您已欠物业费超过XX元，请尽快缴费。”
此外，由于业主拖欠巨额物业费，不少物业公司直接撂挑子走人。据中指研究院不完全统计，仅2025年1—9月，全国已公开披露“主动撤场”案例逾120起，比去年同期翻了一番，其中不乏龙湖物业、金科服务、中海物业等品牌物企。
有人同情物业公司，也有人反问：“为什么不给物业费，你猜？”
业主和物业，还能和平相处吗？
“小区霸主”，被不交费的业主逼退了
“一说就是亏钱，但让他们走，赶都赶不走。”这是不少人对物业的印象。
北京密云区阳光城·君山墅的业主，之前通过业主大会罢免了原先的物业公司，随后挑选了新物业。结果今年新物业入场时，却遭到老物业的阻挠，导致该小区有两拨物业，两批保安分别向业主敬礼，两拨人抢活干。
无独有偶，今年7月初，武汉汉江区的远洋万和四季小区门口，两家知名物业公司——万科物业和远洋物业——集结了超100人，对小区大门展开争夺。
有的小区，物业抢着干。而有的小区，物业避之不及。
中物智库的调查显示，高达85%的撤离是物业主动选择，而非业主驱逐。之所以选择“断臂求生”，主要源于三大无奈。
第一，“僧多肉少”。
物业公司过去和房地产一同迅猛发展，但随着后者陷入低迷，物业也从“卖方市场”变成了“买方市场”。
为了能留在小区，柳州甚至出现了“0物业费小区”，条件是物业公司与小区续签合同。更戏剧性的是，宁波一小区物业在2025年6月到9月启动了燃脂挑战，业主每减重1斤就能抵30元物业费。
比起整花活，更多物业公司选择了简单粗暴地卷价格。
根据《2024年中国物业行业年度盘点报告》，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调，降幅在20%-35%之间，有的更是腰斩。
很多公司打不起价格战，不得不撤场止损。
第二，成本飙升，入不敷出。
中国物业管理协会报告显示：5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8-1.2元/平，占物业费比例约为25-35%；10-15年房龄小区，占比约为45-60%；15年房龄，占比就飙升到约70-100%。
所以物业撤退大多发生在没有开发商兜底、年久失修的老小区或次新小区。
第三，业主拒绝交费。
今年有个新闻，杭州某小区3800多户人家，主动交物业费的只有几百户，一些住户需要时不时催一下才会交，还有不少住户哪怕催了也不交。截至今年10月，小区业主总共拖欠物业费1200万。最后物业扛不住亏损，向业主发了份《退出告知函》。
这并不是孤例。据中国物业管理协会的数据统计，全国住宅小区物业费，平均收缴率已从2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，这两年可能还在下滑。
毕竟一旦不交物业费成为风气，认真交物业费的人只会越来越少，谁也不愿当冤大头。
物业撤场后：皆大欢喜or一片哀嚎？
物业觉得生意难做，业主心里同样有不少怨气。
业主拒绝交费，有的是想占便宜，有的是真心认为“不值得”。
据新闻报道，今年深圳湾一号某顶级公寓的数十位业主已拒交物业费超过半年。
这些有钱人当然不是交不起，而是认为物业服务配不上每月一两万元的物业费。一名业主解释，物业除了正常的物业管理、设置前台等，并没有提供什么高端服务，也没有健身房、游泳池等设施，和购房时的承诺天差地别。
还有许多业主对物业忍无可忍，干脆选择换个物业，“你不干有的是人干”。
2021年-2024年，我国住宅物业的整体换手率从1.7%增加到3.3%，每年有2万个左右的小区在更替自己的物业公司，主要原因正是业主对物业公司的服务不满意。
这么多物业，为什么总是让人不满意呢？
一个是没钱做服务。“僧多肉少”导致必须靠压低成本才能维持物业运转，所以帅哥美女都换成了大爷大妈；还有部分暴雷企业的关联物业公司，服务品质更是会不出所料地骤降，之前承诺过的服务不了了之。
一个是出身自带不专业的基因。据相关法院统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或者后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。很多物业甚至倒反天罡地认为，他们的工作是“管理”小区和业主，而非“服务”。
所以也难怪许多小区忍无可忍，用各种手段把物业逼到撤场，并觉得“没了物业公司，居民们可以通过自治，把小区管起来。”
但始料未及的是，接下来的事常常没有想象中那么美好。
南京月牙湖花园，物业撤场半年，小区房价应声暴跌25%，业主哀鸣：“省三年物业费，亏掉50万首付”；徐州某小区，五年内四度更换物业，成了无人敢接的烫手山芋。
这些例子并不罕见。在短视频平台上搜索能看到，物业撤场的小区，几个月之后经常会出现这样一幅画面：垃圾遍地、门岗空无一人、消防系统瘫痪、绿化带一片狼藉，有的电梯坏了也无人维修，业主只好爬楼回家。
中物智库创始人表示，“品牌物业撤场后容易出现两种极端情况：一种是一时半会儿没有物业愿意接手，小区弃管、社区衰败。另一种则是新的物业公司或将按照更低的价格、更低的服务标准来服务，最终都是业主为资产（价值）损失买单。”
业主以拒绝交费、逼物业降价等方式赶走物业，原以为是一场革命性胜利，结局却很可能是双输。
最受伤的，莫过于一直按时交费的业主了……
业主和物业的“仇”，只能靠两个字化解
业主和物业的矛盾，就像鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。
究竟是服务差导致了物业费低和收缴率低，还是物业费低和收缴率低导致了服务差，双方各执一词。
物业人员说：“没有做过物业的人，大多觉得物业只收钱不干活。一旦物业撤场，所有问题都会暴露出来，那时候才会知道物业一直在干活。”业主则吐槽，物业收费标准非常明确，服务标准却模棱两可，多收钱少做事。
解决矛盾的核心在于两个字：信任。
为了建立信任，双方需要先厘清问题根源：物业在履约过程中，最容易引发业主猜忌和不满的事有哪些？
一类是质价相符问题，要让人觉得值。
最简单的方式是升级服务。例如，在物业费降价潮里，南京鼓楼区某高端楼盘物业费却逆势上涨15%，只是其新增改进了让业主满意的智能安防系统和健康管家服务。
有些物业则提供遛狗、上门喂猫、带孩子等服务；和周围店铺达成合作，提供低价服务；评选“最美物业人”，定期写汇报向业主展示工作。
还有个立竿见影、更可复制的方式是将物业服务彻底标准化。
比如万物云的“弹性定价”模式。他们梳理出了508项作业清单，其中158项为必须的基础服务，剩余的350项由业主自行选择。最终，物业将按照为业主实际提供的服务项目来进行费用计算，尽量确保“收多少钱办多少事”。
成都某小区的物业创造了“阶梯物业费”模式：基础服务费一视同仁，代收快递、上门维修等增值服务则按需付费。实施一年后，收缴率从65%提升到92%。
大多数业主对待物业服务的态度其实和日常购物一样：可以接受买贵的，不能接受买贵了。
另一类容易爆发猜忌的地方，是财务透明问题。
相关统计显示，目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开。
不仅开支不透明，像快递柜、电梯广告、停车位等，业主认为是业主集体资产，却被物业用来经营获利，既没有公开，也没有返利给业主，久而久之自然会激发矛盾。
小区广告
解决这个问题，一边需要组建业主委员会来监督物业，另一边更重要的是要有个靠谱的“管钱”模式。比如有的小区，委托信托公司专门来管钱，物业公司只负责管事，或者采用“酬金制”，核心逻辑是物业公司按约定比例提取固定酬金，服务过程中的实际支出如实报销。
PS：业委会需有公信力，否则可能监守自盗
财务透明之后的小区，有的每年还能给业主退款或分红，不满的声音自然越来越少。
物业和业主或许都有难处，但解决问题的过程中不能只顾自己。特别是作为提供服务的一方，物业的改变需要更主动。
猜忌滋生仇恨，信任才能共赢。
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本文来自微信公众号 “金错刀”（ID：ijincuodao），作者：祥燎，36氪经授权发布。
