刚交付，套路深？杭州刚需最近扎堆买“满二满五”，只求买个安心

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“继六小龙行情后，这是今年良渚二手最疯狂的一天！”

上周日，我朋友圈里的几位良渚中介，都嗨了。原来，是当天良渚一口气成交了13套二手房，重现了3月小阳春的行情。次新房星图光年轩再度开张，据说还卖掉了2套千万级的二手低密。

不过，占据成交主力的，还是一些已满两年的次新房、中年房。比如未来城一口气成交3套，和昌府、昆仑华府、星汇悦城各成交1套，另外还有4套安置房。

如果你最近真在外围刚需板块认真淘过房子，可能会察觉到一点不一样的动静。那些房产证满二，甚至满五的次新房，看房和成交的暖意，似乎比我们想象中要多一些。

不像过去，杭州购房者热衷追“新”，即使摇不中新房，也要买各个板块最新交付的次新房。

在良渚，这个变化就相当明显。

在近30天良渚新城二手成交榜单TOP10中，有且仅有一个星图光年轩是交付未满2年的次新房。

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其实，今年良渚交付的次新房不算少。

上半年有星图光年轩，下半年有玉海棠、建发云熙，萃栖云庐也已经完成了开放日活动，正在加急赶来的路上。四盘加起来，是超3800套的交付量。房东们有出货压力，所以时不时就会冒出一套崭新的房子，挂着“特价”“急售”的标签。

但和良渚中介聊下来发现，不少买家的脚步，最终停在了像和光尘樾、未来城这些稍早交付的小区门口。

11月，和光尘樾是良渚新城的二手网签冠军，一口气网签了10套。价格也基本都被压进了2.6万元/㎡以内，不光比上半年更便宜了，而且很多房源比当年万人摇买新房还划算。未来城1-3期加起来，今年四季度已经网签了27套，占据板块二手成交量的两成以上。

原因说起来也简单，买这类房子能直接省去一笔大税。

随着交付时间拉长，一大批房东的心态也从最初的观望转为务实，主动加入以价换量的行列。价格的适度回调，叠加税费优势，形成了难以抗拒的性价比双击。

更关键的事，小区已经住了一阵子，生活气息浓了，物业好坏、邻居如何、周边配套实不实在，都看得见摸得着，心里踏实。

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其实不单是良渚，在星桥、丁桥、东湖新城等刚需阵地，类似的剧情也在上演。

11月，星桥的星奕云著（辉逸云筑），成功以14套成交量冲到了全杭二手网签榜的第7位。小区2020年底交付，近3年来单月网签量从来没有上过两位数，时常每个月只有1-2套成交，而且频繁挂鸭蛋。

今年下半年，房东们纷纷开启了以价换量，从网签来看，购房者也相当买账。

在刚需圣地东湖新城，23年年中交付，今年恰好满二的汀洲印月，是近30天成交榜首。

反倒是这两年交付的次新房，在成交榜单上没有太大的水花。在丁桥，成交榜单上的小区甚至都是交付5-8年以上的小区。在临平新城，这两年虽然交付了不少品质不错的次新房，但二手市场上仍然是高性价比的华元欢乐城、赞成首府等中年房更受欢迎。

对于刚需板块而言，那些已经安稳入住了几年的小区，似乎更有魅力。

它们不像新房那样充满未知，也不像老房子那样设施陈旧，在房东务实定价后，价格又卡在了一个比较舒服的区间。对于一心安家、精打细算的买房人来说，这种高性价比的选项，吸引力自然上升。

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关键是，购买这些小区的二手房，几乎不用担心“价格背刺”。

一些刚刚交付、亮晶晶的新小区，偶尔出现的惊喜价或许会让人心动。但这两年，很多网红次新房，已经验证了“晚买享折扣”的价格走势。

所以，面对刚交付的次新房，即使有割肉的特价房源，不少买家心里仍然会打鼓：这会不会只是投资客离场的第一张牌？后面会不会有更低的？

这种对价格滑铁卢的隐隐担忧，让很多刚需客户望而却步。

相比之下，那些交付满两年的小区，价格经过了市场的初步磨合，波动逐渐平缓，显得安稳了许多，这份稳定感在当前市场里格外珍贵。

这是市场心态一个很清晰的转身。

当快速升值的期待褪去，买房这件事就回归到了最根本的居住和算账。

大家开始更认真地合计总价、税费和实得面积，更谨慎地避开价格的不确定性，也更看重一个社区已经呈现出的生活模样。

这些已经满二、满五的次新房，恰好像一个温和的折中方案——它足够新，也足够稳。

所以，无论是正在寻找安家之所的买家，还是考虑出手的房东，或许都可以从这个趋势里看到一点信号。

那些真实、稳定、性价比高的选项，正在成为越来越多刚需的选择。而达成这一选择的前提，是房东的理性定价与买家的务实心态，形成了新的平衡。

本文来自微信公众号“层楼”，作者：苏苏，36氪经授权发布。