如果一年供地三次，对上海有什么影响
编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
这几天，各种消息不断，相信各位也或多或少有耳闻——土地市场有变！
有消息说，在2021年，有22城将对住宅用地供应进行调控，实现“两集中”，其中发布住宅用地公告不能超过三次。
什么意思？很简单，就是集中发布出让公告，集中出让土地，一年不超过三次。
2月24日，青岛自然资源和规划局官网发布的消息中也提到这一点：集中发布出让公告和集中组织出让活动，一年将分3批次进行。
来自于青岛自然资源和规划局
无论是22个城市，还是重点城市，里面都包含着青岛。这两种说法都没有被肯定，暂时不列出这些城市。
但是基本上，青岛的公告也从侧面证明了大城市未来土地供应的信号。此外，网上还流传了郑州、天津方面的通告信息，这些在官网上没有找到，目前回应也是以之后通知为主。
已经到了2月月底了，上海3月份的土地出让公告也未出，不得不让人对这件事的真实性报以很大的肯定。
那就是——一年三次的住宅用地集中供应，开始了。
那么，这么多城市住宅用地的集中供应，说明了什么？对未来市场又有什么影响呢？
01
住宅用地集中供应对未来市场的影响是什么？
既然青岛已经明确了一年三次土地集中供应，不是谣言，我们就来看一下具体的影响。
首先，它会造成的第一个直接后果——房企拿地会有所侧重。
房企目前的经营模式是“拿地——动工——开盘销售——资金回笼”，这样构成了完整的一个现金流的闭环。
而很多房企的现金流周转率会比较高，每个时间都极度压缩，有的拿地后五个月就开盘，等到资金回笼后，立刻去拍下一块地，现金流可以说是非常紧张的。
有的周转率特别高的房企一旦回笼不了资金，造成资金链锻炼，甚至会造成烂尾。
现在集中供应土地，对房企来说最麻烦的一件事就是——钱从哪里来？
既然土地集中出让，那么房企们在资金有限的情况下，就不能同时拍多个地块。不像是以前，很多房企资金回笼的比较快，那么就有实力将看中的好地块全部纳入怀中。
甚至还有一点，房企们对自己重仓的城市都要进行一个取舍。如果后续爆出来的城市，基本都在同一个时间段进行土地出让，那么更要进行一个取舍，看看到底是重仓哪个城市的土地进行开发。
而大房企一定是将目光放在优质地块上的，小房企将会越来越难在优质地块上和大房企竞争，除非联合拍地。
不过像是一些比较普通的地块，小房企可能可以避开大房企的竞争，用比较便宜的价格来“捡漏”。
大房企想要垄断土地市场？做不到了。
而集中出让土地，既想要这个，又想要那个的基础上，房企们出价会保守一些，用最小的代价来拿到自己心仪的土地。
这就是为什么要集中供应土地的一大原因——控制土地的溢价率。
02
为什么要集中供应住宅用地？
第一个原因就是——控制土地的溢价率。
为了让手头上资金有限的房企们，不敢再那么“凶猛”地拿地，而是渐渐趋于理性，这样让土地的溢价率变得可控，就可以从成本上将价格降下来，将来的房价也会随之下降。
我们看看今年1-2月上海土地的溢价率情况。
来自于新浪乐居
最高的一块地，土地溢价率都达到了36%之多，那么将来这块地上的项目单价也会随之变高。
可以预计的是，将来的土地溢价率会控制在合理范围内，不会太高。
集中出让土地的第二个原因——舆论可控了。
有句话说得好——春江水暖鸭先知。对于房地产来说，土地就是那个鸭。
不只是地产从业人员，很多购房者也会关注土地情况，好随时知道现在的楼市情况。那么，土拍这里的舆论就很重要了。
之前明星地王层出不穷，看到那铺天盖地的宣传，让我不禁产生了一个错觉——上海的楼市市场一年到头一个样！
今天你的地最好，明天他的地最棒。今天这个地上的项目太稀缺了，明天那块地也稀缺。到底哪块地才稀缺啊？
作为地产人，我都懵了，更不要说购房者了，容易造成真实市场和实际市场的一种错觉感，造成心态上的负面效果。
更会有不少品质不出色的产品在其中“浑水摸鱼”。
当然，住宅用地集中上市，舆论宣传的影响效果也挺大的。有些优质地块，即使降低了溢价率，但是它们明显鹤立鸡群，也会产生“明星效应”，给购房者带来负面影响。
但是这种都好控制，避免过多和虚假宣传，保证真实宣传，正面引导即可。
这种集中土拍的话，宣传都是一时的，而不像是过去时时刻刻都有种土地市场热度不减，让人看了心里就焦虑。
而所有的舆论，对购房者的心态和市场情况，都是有推动的，最后都会真实的反映在新盘上面。
03
集中供应住宅用地对我们最大的好处
说了那么多住宅用地集中供应，那么对我们的好处是什么？
最大的好处就是——未来的开发商会对产品更加用心！
各位想想看，同一时间进行住宅土地的集中出让，那么按照流程，谁也不可能将一块地放个半年一年不开工吧。
各房企同一时间进行开工了，那么这些新盘的上市时间也就差不多了。同一个时间内，市面上推出大量的新房，竞争会更加激烈。
现在我们可以看到，认购房子的时候，不太可能同时认购多个新盘。不管是规定还是人的精力都是有限的，如果大量新盘入市，必然最多只能选择其中的两三个进行认购。
那么，房企就不得不在产品的打造上更加用心，避免和其他房企的产品同质化，导致自己的市场竞争力降低。
越是各种产品集中供应，越是能看出各产品在品质上的参差不齐，倒逼房企们不得不在产品上，用心，更用心一点。
未来的住宅产品，将会越来越好。
而在未来，溢价不再是土地，而是真正的优质的产品决定的。
以上为正文，来自初晓
