中骏首次迈进千亿阵营

编者按：本文来自微信公众号“锋面News”（ID:fengmiannews），作者：陈湘婷，36氪经授权发布。

三年破千亿，闽系房企中骏集团再次超额完成任务。

12月20日，中骏集团官方微信号发布一则海报，正式宣布公司年销售额突破1000亿元，中骏集团首次跻身“千亿房企俱乐部”。

从近几年的增长速度来看，昔日的“掉队者”正在奋起急追。2017年-2019年，中骏集团合约销售金额复合年均增长率达到56%，2020年因疫情影响，中骏曾将目标下调至930亿，但最终还是提前完成千亿目标。

自2017年将总部搬迁至上海后，一向“佛系”的中骏集团沿着“激进派”闽系房企发展的趋势愈发清晰。但今日不同往昔，在“三道红线”的预期压力下，人们开始深入关注。

1 两次转折，从温和走向激进

中骏集团，成立于1987年，2010年在港上市。33年的发展轨迹中，出现过两次重大转折。

第一次转折是2013年，中骏完成业务布局从福建省走向全国拓展的转变；第二次转折是2017年，公司将总部搬迁至上海，董事局主席黄朝阳提出千亿目标，并进一步将完成目标的时间从五年压缩至三年，开启高速发展阶段。

从前30年的发展速度来看，稳健、温和的中骏集团并不像市场刻板印象中的闽系房企，但压缩近10年的数次转折又会发现，从港交所上市，开启全国化布局，再到搬迁总部至上海、放言千亿目标，中骏集团走向规模化扩张的每一步，都充满了典型闽系房企的风格。

尤其是搬迁总部之后，以2017年为节点，中骏集团呈现出两种截然不同的发展速度。

从最直观的合同销售业绩来看，中骏在这一年直接变道驶入快车道。2014年-2016年，中骏集团销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元，年复合增长率为40.5%；2017年-2019年，中骏集团销售额分别为332亿元、513亿元、805亿元，年复合增长率达到55.7%。

而从土储规模来看，2014年-2016年，中骏集团土地储备总建筑面积分别1046万平方米、903万平方米、910万平方米，复合年增长率为-6.73%；2017年-2019年，中骏集团土地储备总建筑面积分别为1557万平方米 2406万平方米、3209万平方米，复合年增长率由负转正，达到43.56%。

从最新中报数据来看，截止2020年6月末，中骏集团总土储建面达到3303万平方米，按照现有的土储规模和发展速度，年内实现千亿目标对中骏集团来说并非难事。

早在年初业绩会上，黄朝阳就曾表示，2020年中骏集团的可售资源接近1700亿元，去化率达到55%便可完成年初修改的930亿业绩目标，去化率达到59%便可达千亿销售目标，而2019年中骏集团的去化率为62%，这意味着，千亿目标对现在的中骏集团来说正常发挥即可。

事实上，千亿目标只是计划中的一部分，中骏集团有更大的野心。

2019年，中骏集团提出以地产开发为主，购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”发展模式，并立下新目标。按照黄朝阳的规划，2025年，中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元；同期，布局20万间长租公寓，方隅资本的管理规模超过600亿元，管理租金规模达100亿。

而最新数据来看，中骏商管已布局全国27城，落地中骏世界城项目近30个；长租公寓落地全国15城，拥有房源超2.4万间，发展速度惊人。

2 “逆行者”的背后

从昔日的“掉队者”，一跃成为今天的“黑马”，中骏集团的成长速度毋庸置疑。但在号称“史上最严调控年”的2017年开始换挡加速，又在“三道红线”的预期压力下冲击新高峰，中骏集团逆势突围获取资本聚焦的同时，也埋下了隐忧与风险。

首先是业绩“虚胖”带来的成长隐忧。

年报数据显示，2015年-2019年，公司全口径销售金额分别为145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元及805.01亿元，复合年增长率达到53.48%。其中，同期属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22.37亿元、77.44亿元、73.22亿元、231.21亿元以及401.46亿元，占总销售金额的比例分别为15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。

数据来源于公开信息，锋面News制图

通过合联营模式撬动规模的快速增长，从而扩大市场份额、获取融资优势，这在房企的规模竞争中并不少见。但同比其他规模接近的房企，中骏集团的销售权益占比明显偏低。

克而瑞数据显示，2019年TOP100房企销售权益比达到75%左右，而中骏集团当年的操盘金额仅494.1亿元，占全口径销售金额的比例仅54%，对比全口径销售金额同为800亿元左右的泰禾集团和首创置业，其权益销售金额占比达到63.99%和77.46%。

中骏集团对合联营模式的依赖，体现在核心利润数据上。2015年-2019年公司全年收益分别为106.9亿元、124.8亿元、161.1亿元、177.8亿元及213.7亿元，年复合增长率为18.91%，远低于同期销售规模的年复合增长率53.48%。

从近五年中骏集团权益土储占比走势来看，公司有提高业绩含金量的意图。2016年-2018年，公司权益土储建面占比从75.7%下滑至54.6%，2019年开始，公司权益土储建面占比逐渐提升，截止2020年6月末，权益土储建面占比达到60.7%，但整体占比仍偏低，体现在销售业绩上也需要一定时间。

这意味着，短期内，合作权益部分仍将占据中骏集团全口径销售额的重要部分。最新数据显示，2020年上半年，合联营公司的销售金额占比进一步提升至56.3%，较上半年年中上涨了2个百分点。

数据来源于公开信息，锋面News制图

其次，近年来，房地产行业进入下行周期，中骏集团却高速扩储、频拿地王，对企业的营运能力是一种考验。

以2017年为节点，公司拿地强度经历明显的转变。2016年公司拿地销售比为49.3%，2017年突然飙升至96.8%，2018年开始放缓至75.8%，2019年继续放缓至59.3%，但仍处于较高水平。

2020年中报显示，今年上半年，中骏及其合营公司及联营公司共新增10个项目，分布在8个城市，总土地成本约为194.31亿元（集团应占土地成本约为153.54亿元）。统计数据显示，经济增速放缓、融资收紧的2020年上半年，中骏集团拿地销售比为48.5%，而中指院统计的50家代表房企拿地销售比仅38.3%。

此外，从中国指数研究院公布的《全国1-11月全国房地产企业拿地TOP100》来看，中骏集团拿地金额达到339亿元，排名25名；拿地面积达到937万平方米，排名12名。不难看出，中骏集团在逆周期呈现出相当积极的拿地意愿。

除了数量上的快速增长，中骏集团在土地成本上的投入也逐渐增加，尤其是在厦门岛内，多次高价抢地。

据锋面News不完全统计，2018年至今，中骏集团先后4次参与厦门岛内高价拿地，刷新当年单价或总价新纪录。

数据来源于公开报道，锋面News制表

在行业下行周期高价拿地，体现在核心利润数据上，最明显的就是增收不增利。中报数据显示，2020年上半年，中骏集团营业收入达到151.35亿元，同比增长45.21%，而净利润为25.17亿元，同比仅上升14.7%，净利率为16.63%，同比下降4.42个百分点。

最后，中骏集团合作开发的体量较大，财务数据上存在表外不确定性。

安信证券的报告显示，2020年上半年，公司长期股权投资、其他应付款占比分别为8.3%、19.8%，明显高于TOP50房企中位数4.6%、11.3%；而少数股东权益、其他应收款占比分别为38.3%、5.5%（2019），低于TOP50中位数39.8%、9.2%。而且，截止2019年末，公司对外担保余额达到79.4亿元，对外担保金额占总资产金额比例达到26.2%。

这一点，与中骏集团近年来业绩规模、土储规模猛增，但净负债率不高的现象相印证。

在“三道红线”的预期压力下，融资收紧，座次固化。逆行者需要勇气，更需要能力。千亿中骏，能否抓紧这最后的窗口期实现弯道超越，还需要时间来验证。