手上有100万现金，该如何进行房产投资？
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。
又到年底了，很多人都在进行着明年的资产规划。
根据来自线下的反馈，我们平米咨询顾问被问的最多的一个问题就是：
手上差不多有100万左右的现金，该如何进行更好的房产布局。
针对怎么买这个具体的问题，我们得先把框架给缩小一点，这样更容易得出最后的结论。
你是不是有资格买，是不是买的起。
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进入具体问题之前，我们先进行一下简单的复盘。
如果你是我们魔都财观的老粉或是铁粉，如果你及时听了我们的建议，你今年的房产投资收益一定不错。
在2019年年中的时候，我们跟大家详细分析了深圳楼市的行情，同时也提前进行了预判，非常清晰的给出了我们的结论：
深圳，就是当下跨城买房的最好选择。
与此同时，在去年年底行情还不明朗时，我们也成功预测了上海楼市即将起势，并在接下来数月密集而又频繁的提醒大家抓紧时间进场。
在今年9月底的时候，我们组织了大湾区游学团的活动，成功在爆点处抄底了广州房产。
那次凡是跟上我们节奏的朋友，截止到现在短短3个月的时间，也至少收获了10%的浮盈，如果用了杠杆，至少是20%-30%的浮盈。
包括19年我们对于长沙行情的判断，以及对杭州和南京城市房价的研判，当我们再回过头来看这些判断的话，你会发现基本都是沿着咱们的判断轨迹行走的。
根据我们平米研究院最新的结论，我们列出了对几个重点城市的研判，再结合100万的首付现金，跟大家聊聊可以重点关注的城市。
首先我们将楼市行情分为四个波段，其中各个重点城市所对应的波动情况是：
处于启动期的：上海、广州、杭州、成都、合肥。
处于上涨期的：宁波。
处于赶顶期的：深圳和东莞。
处于盘整期的：北京、重庆、武汉、长沙、天津、南昌、西安、济南、青岛、郑州、福州、南京。
现在不是闭眼买房的时代，大家一定要睁开眼睛而且要睁大眼睛买房，要有“房价波段论”的思维。
举个很简单的例子，如果你在2017年上海楼市最高点买了房，到现在很多人依然被套牢，哪怕今年上海楼市已经很火热了，但你恐怕还得熬到明年才能翻身，但你如果是在2018或2019年买的房子，这一波行情中很多人早就赚了百万了。
处于盘整期的几个城市，大家在买房的时候一定要注意下，在当下这个阶段千万记得一定要避开。
比如武汉，今年虽然受到疫情的影响，但从6月份开始，整体起势还是非常明显的，但前期将一部分购买力给消耗掉后，目前正在走入盘整期。
还有西安，前几年抢人抢的非常厉害，导致房价的猛涨，后来不断对楼市进行调控，就在本月初，再次升级，直接将第二套住房商业贷款的首付比例调整至最高七成。
西安的态度已经很明显了，人你可以来，欢迎所有大专及以上的过来落户，但如果是买房的话，你得付出更多的资金成本，直接提高了准入门槛。
还有就是天津，下阶段的楼市也很艰难，当下就是盘整期。
刚发布没多久的1-3季度城市GDP，天津自大清以来，首次跌出城市GDP前十的榜单，这其实就是一个非常明显的信号。
再告诉大家一个消息。
整个北方城市，除了北京外，竟然没有一个进入了GDP前十强，南强北弱的趋势，在未来十年，只要政策没发生重大改变，几乎就是发展的必然。
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再来看看处于赶顶期的深圳和东莞。
深圳的落户其实是比较简单的，也导致引来了很多投资客落户深圳，经过不断累积再加上史无前例的政策利好（取消豪宅税、中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区规划），导致热钱不断的涌入，直接将深圳二手房均价从5.9万抬升到了近7万。
请记住一句话，楼市的红利很大程度上是属于第一波和第二波入场者的，因为一旦房价出现猛涨，等待着的也一定是最严格的房价调控。
在今年7月深圳出台了楼市限购政策，在深圳落户后还需连续缴纳3年的个税和社保才能买房。
这个政策其实比北上广都要严格，北上广的话落户完就有购房资格，另外深圳非户籍人士还是跟以前一样，需要连续缴纳五年社保和个税可购房。
深圳的房价，短期看会有缩量，长期看其实还远未到天花板，未来楼市发展的后劲依旧强劲。
而东莞的房价最近两年快速崛起最大的原因当然是因为依附了深圳。
深圳现在是真的没有大面积可发展的土地了，发展的方向在陆路上看就只有东莞一条路，东莞这边的虎门是平原，其实已经和宝安的沙井连成一片了。
从2018年起华为在深圳坂田基地正式搬迁至东莞松山湖后，先知先觉的资金已经进去买房了，导致了东莞在最近2年房价的剧烈波动。
目前的东莞，已经进入了明显的赶顶期，希望大家一定要慎之又慎。
处于整体上涨期的，其实是宁波。
宁波楼市与今年1月份相比，整体涨幅显著，涨幅最高的锦屏板块整体竟然达到了47.61%的涨幅。
影响宁波房价很重要的影响因素有两个：第一是人口，第二就是土地。
近些年来，宁波的常住人口增长率稳步上升，且2017、2018两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，2019年处于第三位，超过了大部分城市。
在今年的5月和8月，宁波两度放宽了落户条件。
在人才引进过程中，既带来了住房刚需群体，也诱发了投机行为，一些子女钻了政策漏洞，通过父母投靠子女进行落户的方式，变相增加了额外的购房资格。
人口的变化，带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。
如果不出意外的话，整个2021年，宁波的行情将会处于全面上涨期。
但很可惜的，就在前几天，宁波及时的进行了预期调整，对楼市限购政策和二套房的商贷首付比例进行了调整。
明年的宁波楼市，也将会由当前的上涨期慢慢进入盘整期。
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当然，今天主要讨论的是100万现金（也就是200万-300万总价段）去哪里买的问题，前面几类城市，在当下阶段，大家可以直接进行排除了。
不是说城市不好，而是因为不在恰当的周期内。
请大家一定要关注正处于房价启动期的城市，当下这个阶段，进入这类城市最大的好处就是几乎没有任何的不确定风险，城市房价正在缓慢升温。
大家一定一定要重点关注几个城市，上海、广州、杭州、成都、合肥。
上海是典型的内生需求型市场，这个市场的基础购买力是非常庞大的，尤其是改善型需求，非常明显，今年中内环所有的项目，300%的认筹率几乎都是标配。
随着上海这一轮房价的强势，处于底部300多万总价段的房子正在被快速的消灭，500-700万总价段的房子成交量逐月攀升并成为主流
所以，如果只有100万的现金，当下已经很难进入上海的最低门槛，除非是崇明和临港这些需要长持的区域，其他区域的现金门槛已经基本提高到200万左右了。
杭州以一手房倒挂闻名，但楼市节奏的变化非常快。
7月2日、9月4日连续两次为楼市摇号“打补丁”，使得倒挂幅度比较大的热门红盘基本与有房家庭无缘，想要提高摇到倒挂盘的几率，最好得是人才无房家庭才行，这大大提高了“打新”的门槛。
杭州近期大概率会对购房资格的审核进行升级，新落户的人无论是有房还是无房，都面临着社保时间的筛选。
现在落户去杭州买新房，面对如此低的中签率，很有可能还没摇到就被限购，竹篮打水一场空。
除了落户外，很多人也在考虑交满两年社保进行买房，但杭州目前已经进入启动期，二手房月交易量连续破万，大量学区、核心区、品质楼盘已经开涨，两年后，杭州的价格和现在比已经是大相径庭了。
成都的限购条件则堪称地狱模式。
根据楼市火热程度，成都把各区域分成了A/B/C/D/E类，比如最火的高新南区就是A类，天府新区就是B类，想买这些价值比较高的区域的房子，必须要满足：
要么落户满24个月；
要么落户+社保连续12个月；
要么不落户，社保连续24个月。
而且符合高等级区购房条件的可以买更低等级区域，反过来却不行，只能落户+社保缴哪里，买哪里的房子。
这意味着，如果你要买成都大部分地区的房子，你就要争取落户成都高新区，然后花12个月在当地交社保，才能拿到资格。
一旦没法在A类地区落户，或者说没法社保和落户统一，那要么得等两年，要么购买的范围就大大受到限制。
严苛的限购条件，加上1-2年的等待时间，异地投资成都，真的好难。
合肥的限购政策稍微好点，外地户籍只需要1年社保记录，如果选择落户，就可以直接买，但合肥也存在两个问题。
一是如果不选择落户，那么主城区都被限购，立刻能买的只有巢湖市、肥西县、肥东县、长丰县、庐江县等偏远郊区，没有太大的价值，日后接盘侠很少。
二是合肥作为上一轮楼市最先起来的城市，它已经完整的走完了一个楼市周期，迎来了新的一春。
一句话总结就是，目前的合肥楼市，存在着较大的不确定性和变数。
重点需要提醒大家关注的是广州。
目前受到北上深房价的轮动影响，当下的广州，跟另外三个一线城市比，已经处于明显的洼地。
对于广州而言，有两个区域值得大家重点关注，一个是黄浦区，一个就是南沙区。
如果你的总预算在350万-450万之间的，可以考虑下黄浦区，这是广州下一个发展的重心，占据着珠江口的航道，确定性是比较强的，需要连续缴纳半年的社保才能买。
如果你的总预算在200万-300万之间，就是现金在100万左右的，可以重点关注下南沙。
这是广州唯一一个城市副中心，位于粤港澳大湾区的核心区域，而且受益于广州地铁的规划连接和深中通道的利好，南沙即将迎来一个全新的风口期。
更加重要的是，只要你是大专及以上学历，通过办理人才引进的方式（无需落户），就能在南沙上车买房。
这样的限购政策，非常的宽松，目前东莞和深圳正在打压购房者，而溢出的购买力，很可能会进入到南沙。
未来城市房价的波动，随着政策的纠偏和楼市购买力的蔓延，会越来越复杂，我们需要理论支撑，更需要实操，这样才能最大概率的少犯错，不犯错。
