地产酒店如何转型？

最近，万达酒店发展有限公司（以下简称“万达酒店发展”）发布正面盈利预告，预期2025年度将实现扭亏为盈，并录得溢利约17.5亿港元至19亿港元。

往前回拨一年，万达酒店还处在9.89亿港元的亏损边缘。从近10亿港元亏损到预计近20亿港元盈利，两倍的业绩逆转，不少人认为是同程旅行大举收购的功劳，但深挖万达酒店的布局规划，一条清晰的房地产转型主线正呈现在我们面前……

25亿扭转业绩颓势

万达酒店发展最近发布正面盈利预告，预期2025年度将实现扭亏为盈，并指出了两点原因：

其一，出售万达系酒店品牌与运营服务回了一大口血。

2025年4月17日，万达酒店发展出售了附属公司万达酒店管理（香港）有限公司（以下简称“万达酒管”）全部已发行股本，共交易24.9亿元，除去中间的中介费、税费等相关成本，到手的收益净额约17.5亿港元。

也就是说，仅万达酒店发展出售万达酒管的单笔成交额，就已达到2025年万达酒店发展全年的盈利线。更直接点，万达酒店发展能扭亏为盈，大部分的功劳都要归于同程旅行的那一次收购。

事实上，万达酒店发展是把最值钱的“赚钱工具”抵了，来借此恢复健康的现金流状态。公开资料显示，万达酒店发展主要业务有两类，一类是酒店业务（酒店营运及管理服务、酒店设计及建设管理服务），另一类是物业业务（投资物业租赁、海外买卖及租赁物业）。

被出售的万达酒管占据了万达酒店发展中的酒店业务板块，而这部分是万达酒店发展的核心资产。2024年，万达酒管发展收益9.91亿港元，其中酒店营运及管理服务收益7.24亿港元，酒店设计及建设管理服务收益1.68亿港元，单是酒店业务收益加起来就有8.92亿港元，占总收益的90%。剩下的物业业务收益才不足1.5亿港元。

再把万达酒管中的两种酒店业务进行分离，其中酒店营运及管理服务收入为7.24亿港元，占据大头，而酒店设计及建设管理服务收入则仅为1.68亿港元。更细一点来看，酒店营运及管理服务的核心职责是，负责酒店品牌的日常运营、客户服务、营销推广等内容，确保万达系酒店品牌按照既定标准和品牌定位运营。

逐层剖析来看，万达酒店发展把业务最顶端的品牌矩阵与“一体化”运营模式卖给了同程旅行，完成扭亏转盈的业绩恢复。

其二，资产减值损失大幅减少。

2024年，万达酒店发展亏损原因主要源于非核心业务及历史项目减值。数据显示，万达酒店发展因长期应收款项转移至持作待售物业时，确认大额减值亏损约10.45亿港元。在整体减值亏损项目中，芝加哥项目是亏损的主要因素。

芝加哥项目是万达酒店发展2014年与万达商业地产（香港）有限公司联合出资，通过设立合资公司的方式收购的。项目设立总资本100亿港元，双方分别持有60%及40%权益，合资平台获得芝加哥项目90%权益。该项目是当时万达在海外房地产领域的重要布局之一，也是万达集团海外高速扩张高峰期时的产物。

由于芝加哥项目具有高杠杆、高债务的特点，加之疫情冲击和全球贸易紧缩，重资产模式的弊端在海外投资环境信心不足的背景下被放大。万达酒店发展及时止损，于2020年完成了该项目的出售。截至目前该项目仍未有完工信息。

尽管万达酒店发展抛售及时，但出售芝加哥项目时产生的递延金额，相关长期应收款项在2024年因评估可回收性时发生变化，计提减值亏损约9.84亿港元。当然，海外的其他业务同样如此，受国际房地产市场波动、项目运营成本上升及部分海外资产价值下降等影响，使得海外买卖及租赁物业亏损明显。

不过，自芝加哥项目出售后，万达酒店发展在海外已无重资产持有项目，仅维持一些轻资产的品牌输出。剥离海外重资产后，亏损明显减缓，仅产生小额持作待售物业减值亏损约1700万港元。这种积极的财务信号，意味着2024年的资产“大清洗”已经完成，2025年只需要维持正常的持作待售物业的日常减值测试产生的少量损失。

综合来看，2025年的业绩扭转得益于万达酒店发展有效的资产配置，一方面通过出售核心业务回血25亿元，另一方面收回海外重资产的扩张野心，出清沉重高债务资产，达到“瘦身”。

同程入局

万达酒店发展曾表示，出售事项将使公司解锁酒店管理业务分部的部分价值，集团能继续专注于目前的投资物业租赁业务，有意将投资业务多元化，以涵盖文化及旅游业并寻找及物色合适的海外投资机会。

显而易见，万达酒店发展想通过万达酒管的出售，实现业务变更、公司转型、资产优化等可能。另一边，买方同程旅行积极在中国市场中寻求拓展机会。在同程旅行看来，万达酒管的高端品牌效应和专业运营能力，都能有效增强其高端酒店板块的竞争力，进一步巩固其在业内的地位。

这笔交易双方都你情我愿，不过抛开买卖双方的立场，对于万达酒管而言，这家原先在万达酒店发展贡献占比九成的公司，自去年4月出售给同程旅行后，发展如何？

作为自带互联网基因的同程旅行，更多在流量扶持、数字技术赋能、会员体系、品牌推广、资源整合等方面提供外围支持；而深入万达酒管本身，其最核心的竞争优势在于清晰的品牌差异化定位与持续的商业模式探索。

纵观整个酒店业，本土酒店品牌主要聚集在中端和经济型市场。特别是早年间，本土酒店品牌以经济型为主，如锦江之星、如家、7天等，通过标准化、低成本模式快速扩张，覆盖大众旅游和基础商务出行需求，长期占据市场较大份额。

发展到现在，伴随消费升级，本土品牌逐步向中高端延伸，如华住的禧玥、花间堂，锦江的暻阁、昆仑，首旅的建国铂萃等，聚焦商旅、休闲客群，提供更高品质服务和体验，成为近几年来增长较快的领域。

而本土酒店品牌对高端市场占比相对较小，一部分集团并购（如锦江收购丽笙、华住收购德意志）或自主孵化（如亚朵的萨和酒店）尝试布局，但高端市场份额仍低于国际品牌。

万达酒管自2007年成立以来，逐步构建了覆盖奢华、豪华、高端至中高端细分市场的品牌矩阵，包括万达瑞华（奢华）、万达文华（豪华）、万达嘉华（超高端）、万达锦华（高端优选）、万达颐华（高端生活方式）、万达美华（中高端生活方式）、万达悦华（中高端生活方式）等品牌。

每个品牌都对应了不同的目标群体、对标各大国际酒店集团，能满足多元市场需求，品牌差异化凸显。同时，品牌矩阵中包含多个高端品牌，表明其不满足于中低端市场，致力在高端酒店领域占据一席之地的野心，与国际酒店品牌（洲际、万豪等）同台竞争，试图打造具有国际影响力的本土高端酒店品牌。

这样的布局野心自同程旅行收购后，并没有发生变化，甚至规模扩展越来越大。在海外市场，去年5月清迈万达文华度假酒店·北国之宫在泰国开业，成为万达酒管在东南亚市场的又一高端度假项目。此外，还筹备签约了葡萄牙波尔蒂芒格埃武拉万达锦华度假酒店项目，拓展至欧洲市场；泰国、老挝、柬埔寨、日本、希腊等国家也有多个项目在积极筹备中。

除了清晰的高端市场定位与布局，万达酒管还试水其中高端酒店品牌，并以酒店配套为核心，探索其背后的商业模型。

“美华里”便是其中的典型。“美华里”是万达酒管孵化的商业产品线，以“酒店+主题商业”一体化模式为核心，定位“精品商业综合体+中端酒店”复合业态，不追求曾经万达广场的标准化大众覆盖，而是聚焦旅游度假区、城市新区、产业园区等与万达美华酒店目标客群高度重合的“缝隙市场”。

万达酒管不仅将中高端品牌与商业结合，还在品牌矩阵中搭配双品牌策略使用。如杭州萧山机场的万达颐华与万达美华酒店项目；北京前门的万达颐华与万达美华项目；乌鲁木齐万达嘉华酒店与万达锦华酒店项目……

不论是从品牌延伸至商业还是双品牌搭配，或许万达酒管早已明白：酒店品牌的竞争力已不再取决于单个品牌的强弱，而是在于品牌能否形成溢出的生态体系、多功能融合体，能否协同共生。

什么是地产酒店的分水岭

目前，国内房地产行业进入深度调整期，土地财政模式弱化，房企资金紧张，导致依附于土地增长红利的地产酒店资产价值被迫重估，不少房企酒店资产摆上“拍卖桌”。

万达酒管亦是如此，而这笔与同程旅行的交易，早在10年前就已拉开序幕。

2015年，彼时的万达文化集团（即万达酒管母公司），出资35.8亿元领投当时还未更名的同程旅游，共同投资方还有腾讯产业共赢基金、中信资本等多家机构，投资总额超过60亿，成为当时国内在线旅游企业获得的单笔最大投资。

当时的万达文旅业务收入120.1亿元，同比增长59.8%，增速远超万达集团整体，是集团重要的增长引擎。投资同程旅游，是借助其平台，打通线上渠道的战略转型举措。而同程旅游则靠着万达文旅遍布全国的文旅产业，获得大量旅游目的地资源，迅速扩大成交量，双方各取所需。

然而，十年后万达集团今非昔比，万达酒管估值随之大幅缩水；而同程旅行则凭借流量与用户基础、合并艺龙后整合的酒店预订业务资源，以及持续的技术研发投入等优势，在下沉市场形成了广泛的覆盖，形成了自己的护城河。

十年的攻守转换，是房地产等重资产经济支柱角色弱化，在线流量平台等轻资产地位跃升背景下的缩影，而万达酒管的每一次转型，恰好踩中了时代的节拍。

今时不同往日，万达酒管凭借过硬的资源优势实现转型。其背后的逻辑在于：在房地产市场低谷期，优质酒店资产的抗风险能力将愈发凸显。

从不少房企2025年发布的年报中便可窥见酒店资产的耐周期性。

如太古地产酒店板块收入达9.17亿港元，同比增长3.3%，在整体营收中占比约5.7%。九龙仓置业酒店板块收入16.31亿港元，同比增长6%，营业盈利达1.52亿港元，同比增长54%。

这类酒店品牌通常位于城市核心地段或旅游热点区域，如香港的中环、尖沙咀，内地的北京三里屯、成都太古里等。人流量大、商业活跃，能吸引高端商务客、游客及本地高消费群体，为酒店提供稳定客源与高额租金收入。

同时，港资房企善于根据市场细分与消费趋势，精准品牌建设。如太古地产将旗下“居舍系列”酒店（原香港奕居、成都博舍、上海镛舍等）整合为统一品牌“Upper House居舍”，去除独立名称，仅以城市名区分，强化品牌整体认知，助力全球化扩张。建设时，设计与在地文化相融合，每家居舍酒店均邀请国际知名建筑设计，有隈研吾、傅厚民、皮埃尔·里梭尼等。

目前，太古地产旗下酒店只有居舍和东隅两个品牌，其中居舍在中国仅开业三家，未来还将在深圳、西安陆续开业。

同在精而不多的港资房企还有九龙仓置业，旗下仅马哥孛罗（Marco Polo）、尼依格罗（Niccolò）和玛珂（Maqo）三个品牌，全部分布在国内一线城市的商业中心区，垂直锁定目标客群。

除了港资房企系精准卡位优质地段与客群，还有部分房企将酒店业务拓展至公寓领域，试图借助酒店式公寓与传统酒店相结合的模式，满足长短租不同客群的需求，如越秀房产基金旗下酒店公寓业态，2025年营收便实现持续增长。

总的来看，能受得住周期波动的地产酒店品牌，早已发生了从“地产附庸”到“独立生意”的逻辑转变，酒店的品牌力与运营力成为地产下行时期的分水岭，传统的“建好即卖”已经不奏效。

进入下半场 地产酒店如何转型

土地红利热潮已去，地产酒店重新回归资产本身的价值，当地产酒店跑进下半场，如何资源优化、重新估值、盘活存量、提升经营，实现资产价值最大化成为地产酒店亟须回答的问题。简单来说，怎样的主体才能承接住不断释出的地产存量物业？

一是追求长期价值提升的互联网企业。与传统房企盖楼拿地，当地产配套坐等资产升值不同。互联网企业经手地产酒店的逻辑是，通过资产运营、流量绑定、技术验证等多维度逻辑，实现企业战略多元化布局与价值提升。

同时，对于员工规模庞大的互联网企业，差旅住宿是重要支出项。购买地产酒店，可将原本的租赁费用转化为资产沉淀，长期来看能降低综合成本，还能通过酒店经营产生额外现金流，实现成本与收益的平衡。

当然，酒店也能成为互联网企业技术落地的试验场，测试智能硬件、物联网、AI等技术在真实场景中的应用，如智能客房控制、能源管理、安全监测等，通过酒店运营验证技术可行性，反哺主业，提升技术竞争力。

二是计划配置与盘活优质资产的国资。许多地产酒店因经营困难、债务问题或市场波动陷入困境，成为不良资产。国资拥有丰厚的资产托底能力，能避免这些资产闲置或贬值，同时化解潜在金融风险。

从国资角度来说，地产酒店作为重资产，具有稳定现金流和抗通胀属性。可以说，大部分地产酒店报表是健康的，只是因为背后的房企债务过高而受到拖累。而国资收购优质酒店资产，可优化自身资产负债表，提升信用评级，为后续低成本融资创造条件，实现国有资产保值增值。

如重庆市福澳企业管理有限公司（重庆市江津区国资企业）竞得重庆恒大酒店；湖北省汇智管理咨询有限公司（十堰市国资委实控企业）拍下武汉富力万达嘉华酒店建筑物；鄂州市城控物流有限公司（鄂州市属国资全资控股企业）竞得红莲湖片区原恒大童世界项目核心地块，包括原恒大酒店资产……

三是有资产证券化能力的房企。当然，地产酒店并非只有出售这一条路，还能打包将其资产证券化，换一种市场规则，放到金融市场中重新估值。金茂通过设立特定目的载体（SPV），将三亚高端酒店资产打包发行资产支持证券（ABS），如中信证券－金茂三亚酒店资产支持专项计划，募资约22.69亿元，实现资产出表和资金回笼。

保利发展积极布局商业不动产REITs，旗下拥有广州珠江新城保利中心等优质酒店及商业资产，通过申报公募REITs项目，盘活存量资产，优化财务结构。

不过值得提醒的是，酒店资产证券化需满足严格监管需求，包括资产产权清晰、现金流稳定、运营合规等，对地产酒店资产要求较高。

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧，36氪经授权发布。