万科刘肖的新赛道与新逻辑 | 答案之城
编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：许千慧。
在所有地产企业中，万科是家喜欢研究宏观经济和未来趋势的公司，它的一举一动也因此被视为行业变化的信号。作为北方区域的首席执行官，刘肖已经连续两年在万科媒体会上介绍城市更新的案例，在地产开发仍以住宅销售作为主要评判标准的大背景下，这个新赛道的故事要如何演绎？
10月，深圳，作为万科的总部所在地，也是中国地产黄金时代的起点，这个40岁的城市是一个时代的见证和缩影，而和刘肖的聊天，也是在深圳从“时间”开始的。
刘肖
2015年初赴京就任万科北方区域首席执行官时，刘肖一度是万科历史上“最年轻的集团副总裁”。但五年半之后，万科官网首页上的高管有20位，75后占据了其中的四分之一，刘肖变成了“75后”中年龄最大的那个。
时间是对过去最无情、也是对未来最充满期待的东西。时间的流逝足以刻画一个人，讲述一段不会再重复的故事。所以刘肖说：活在当下。
“活在当下有一个很大的问题，过去的巅峰体验是经常被折旧的”，所以必须思考未来会怎样。2019年，刘肖在沈阳红梅文创园讲述了一个旧厂房重生的故事，2020年这个故事的主角变成了北京的望京小街。这是他为未来的铺排。
郁亮在多个场合都曾表示要做时代的好企业，刘肖在深圳媒体交流会时亦表示“没有成功的企业，只有时代的企业”。毕竟时代抛弃你时，连一声再见都不会说。
01 城市价值主张
在北京上任以来，刘肖提出的第一个核心战略是「第二次创业」，要把万科在北方区域的市占率从3.5%做到7%；2018年，刘肖又说要做到「逆境突围，有质量增长」，去重新思考万科跟用户之间的关系，能提供什么样的产品，去创造什么样的价值。
谈及“十年”，刘肖认为，这是过去十年间最重要的两个选择。
“尝试新东西，总是有背面。作出选择就要承受选择背后的代价，有成功的案例，就有失误的时候，但我觉得并不后悔。”
很长一段时间以来，万科一直在强调“要与城市共同发展”。郁亮说，要像制造业一样看待房地产，一是要做正确的事，二是要有强大的组织能力，三是要把每个环节引入精细运营。“当房地产被还原成普通行业，靠全面竞争力来获取优势很重要。增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。”
“十四五规划建议”中，首次提出“实施城市更新行动”，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。同时，建议也特别强调“要探索支持集体用地的租赁性住房”。
在刘肖看来，这是“城市时钟”终究要走到的位置，而他上一次的“时钟依据”，是在十几年前决定从麦肯锡进入万科的时候，他认为“世界时钟”已经走到了中国。
2020年，刘肖在北京万科内部提了一个词：“城市价值主张”，必须思考万科对城市的价值到底在哪里，“过去是什么与城市同步发展？跟着空间规划往哪走就叫与城市同步发展。但现在我们必须要回答空间规划之外的问题，比如产业规划和综合社区治理，城市更新是绕不开的。”
所以，他规划了四个新赛道，其中，两个大赛道是城市更新和集体土地的长租公寓；两小赛道是养老和商业。
02 开发逻辑改变
2020年，除了深圳的媒体交流会，刘肖只在公开场合露过一次面——望京小街的开街仪式。望京小街是北京万科首次尝试“社会资本参与公共空间改造”的一个项目，对整个“脏乱差”的街区进行焕新改造，注入文化、创意、国际化的定位和设计。这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。
“三年前到望京时，这里是一个脏乱差、四处充斥着外卖摩托、拥堵混乱的街面，但周边有6个世界500强企业，还分布着30多家跨国企业，常住外籍人口4000多人，是北京较早的成熟的国际企业和国际人才聚集的片区。”这是刘肖对望京小街的初印象。
2017年，北京万科接下了这个改造项目，希望能用“望京小街”作案例，撬开一扇门。
这并不是一件容易的事。不只是简单把一栋B级写字楼改造成A级，还得解决垃圾分类、停车治理、办公节能、招商运营、智慧管理等一系列问题。
三年时间过去，如今的望京小街“旧貌换新颜”，租客们从过去平均100-300平米的小租户变成了4000-7000平米的大租户，项目估值也获得极大提升。
“通过空间升级和内容升级实现资产价值的提升”，刘肖用这句话来概括望京小街的商业模式，“这就是城市高质量发展的需要，城市价值主张的本质上是核心竞争优势的体现”。
告别了大拆大建的黄金时代，这个行业正在经历一场底层逻辑的深刻变革，不只是城市不再需要只会建楼的开发商，资本的眼光也开始转向手握流量、更具想象空间的新势力。
刘肖说，“地产行业未来的价值逻辑应该是以估值来衡量的”。但显然，除了物业分拆上市，大部分公司内部的管理体系都还没来得及为此发生根本改变。
2020年北京万科的销售额是300亿元，约占到万科集团的1/20。对应万科集团3000亿元市值，北京万科分摊的市值为150亿元，甚至不足一个年租金10亿元公司市值的十分之一。
北京、深圳等大城市即将进入新的发展阶段，地产公司也必须跟随时代调整，身处其中的人能够感知水平面以下的波涛汹涌。
北京万科目前成功运营的项目规模基本上在两三亿租金左右，刘肖说，“如果十年能够积累10个左右（这样）的项目，这就是一个二十亿年租金规模的公司。”
从估值的逻辑看未来，每个赛道都可以再造一个北京万科。
03 多元时代
回望地产十年，很多人会把“万科销售过千亿”当做是故事的起点。
那时候，所有地产企业看到的是一个闪耀着光芒的黄金时代，互联网巨头才刚刚冲刺，共享经济要等到数年之后才能席卷全国。2010年，辉煌仍属于传统产业。
随后王石退场，宝万之争落幕，地产经历了喧嚣与低谷，在高周转之后向着四平八稳的前路行进。而行业之外，科技互联网公司带着万亿级的资本流量如火如荼。
这十年间，万科从最初的“三好住宅供应商”角色定位到“城市配套服务商”，再到“城乡建设与生活服务商”，一直在回答“30岁之后到底该怎么走”的问题。
2019年，万科纳税过千亿。郁亮在35周年的首发寄语中写道，“没有成功的企业，只有时代的企业。我们身处的时代，挑战与变革无处不在，而万科追求创新与美好的脚步亦不停歇。三十五岁的万科，多了沉稳与厚重，但梦想依然，激情依旧。”
跟随时代的脚步，做城市需要的事，这并不容易。
“重点业务都必须很难，特别容易的事是不可长久的”，刘肖说要对特别容易的事保持敏感：什么问题？在什么地方？为什么会有这么容易的事？
尤其是在充满不确定性的2020年，包括住宅开发业务在内的每个赛道都很艰难，好产品、好服务的定义随着用户需求的变化而被改写。
但以住宅销售额作为开发商唯一评判标准的时代过去了。
“在我小学的时候，小虎队的青苹果乐园传唱大江南北，20年前流行的无疑是香港四大天王。但今天流行的是谁，每个人心里都有自己的答案。我觉得不能说现在的歌星比不过当年，只不过今天是一个更多元的时代。”刘肖说。
Q
过去十年，最后悔的一件事，或者最庆幸的一个选择？
A：其实我现在很少会从这个角度去想问题了，但是有一句话我还比较喜欢：“你的职责是平整土地，而非焦虑时光；做三四月的事，在八九月自有答案。”
Q
过去十年，最难忘的时刻？
A ：有很多吧，登上雪山、实现自己的想法、面临全新的角色和挑战……应该都很难忘，但是这种体验又会被湮没在随后漫长的时间里。
Q
能举个想法实现的例子吗？
A ：比如集体土地的长租公寓项目，没有人逼我做，只是我自己有一点小情怀，希望去实现它，结果从政府、到集团、到团队，大家都很支持，最后真的就实现了。
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