如果能穿越，你会16还是19年买房
编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。
今天和大家说一个脑洞题，看上去没办法实现，但是我认为对于未来我们每一个个体买房我觉得都有借鉴意义
先听清楚谜面
如果大家可以选，在2016年到2019年这四年时间里，你会选择哪一年买房
往下看这篇文章的时候，大家可以先自己想一想
各位不要觉得房子是越早买越便宜，如果是这四年给你选，你还真的需要犹豫一下
先说说一手房数据
就不扯城市均价这种没有意义的数据了，和大家聊具体的楼盘，我们选择了两个四年期间一直有供应的一手房项目
中环附近选了一个，近郊选了一个，还挺有意思
第一个是青浦赵巷的天空之城
2016年是5.8万，2017年5.8万，2018年5.8万，2019年5.8万
而今年最后一批次的开盘，预售证价格依然是5.8万
第二个是中环附近的大盘静安府
2016年8.6万，2017年8.6万，2018年8.6万，2019年8.6万
2020年区域项目单价开始冲9万了，可惜静安府卖完了
红利属于静安映和仁恒静安世纪
不知道各位看了有没有，其他的不说，因为预售证管控的原因，上海的一手房本质上没有上涨
新推批次的价格和上一波开盘几乎持平，除非出现低密度产品，否则价格一定会保持稳定
那么二手房呢
这个就比较难，我们整理了链家专门关于买入卖出在2年内的二手房源，大家仔细看蓝色这条线
2016年很明显上海楼市还是处于上升阶段，但是到了2018年之后开始下滑，二手的议价空间开始增大
但是从实际数据可以看出，2018年年底到2019年的时候，这个时间点2年内的房子几乎没有增值，
什么意思，通俗的来说，如果你16年买的房子19年就选择卖掉，那么几乎就是平进平出的
所以这个时候咱们再想想，如果让你选，你会在2016年买房还是2019年买房
虽然价格接近相同，但是整体的背景还有很大的不同
来，一个个分析
01：心态
首先就是心态
2016年买房，你正在经历上海2015年红利的尾声，楼市在你买到房子之后，依然会有一段时间的爬坡
但是从2017-2018年，二手房开始流动性降低，溢价空间加大，大部分区域的二手房都出现不同程度的以价换量的情况
然后市场再用一年的时间把之前涨的部分挤出来，所以如果你2016年买的房子，后面这段时间你经常会有这样一种困惑：我房子是不是买贵了
但是如果在2019年买房
倒不是说买之后就很开心了，确实在这一年买房，其实不用很久，你到了2020年就会开始很开心，因为整个楼市以肉眼可见的速度开始回暖
但是话分两半，2019年难的是要不要现在买房
因为市场还在冷。虽然不差但总归谈不上特别好
2017年觉得2018年热，结果没有，2018年觉得2019年热，结果也没有
在2019年，也真的没有人放胆说2020年市场回暖
所以在震荡周期中买房一定会遇见这种情况，因为你在买房的瞬间身份就发生了转变，所以前后的反差一定会有心理落差
所以理性的购房者，如果你是在这个城市里第一次买房，而且市场处于震荡周期，大家一定要有足够强的心理面对周期的变化
倒不是说这有啥用，只是因为你躲不掉，所以也不用多想
不过大家可能也发现了，如果你不是第一次买，你是置换，小换大或者老破小换次新房，不论你在爬坡期还是冷淡期，所有的负面情绪就会瞬间消失。
一套换一套，房子越换越好，不仅不会焦虑，置换的过程天然就给你增加对冲风险的筹码
这也是楼市里一个非常特殊的现象，叫旁观者焦虑
在这里不是贩卖情绪什么的，但是所有的负面都是积蓄在无房族以及炒房客身上，真正的有产一族或者长线持有者完全不会担心市场波动
只要现金流稳定，长期红利永远是向这一方倾斜的
02、产品
嗯，第二点也很重要，就是这两个年头，虽然价格一样，但是买到的产品是不是都是一样的
这个维度我们就可以聊聊一手房了
开发商在这两个年头，做产品的心态是什么
2016年的市场，地王依然在上海各个区域发生，但是预售证管控已经切实的发生着，不论你怎么想的，不论你觉得合不合理，一手房多少价格就是多少价格
面对这样的情况，不少项目选择延后开盘等着预售证可以放松，所以2016年上海一手房的供应量是下滑了很多
而剩下的一些必须要开盘的，我不是针对谁，而是说所有的项目，大家做产品的逻辑都是一样的：这个价格已经很便宜了，所以产品就别指望什么了
所以2016年上海一手房的产品品质是最差的，这也导致了2年后的2018年
这些房子开始陆续交房之后，上海出现各种各样的维权
地产人自己都开始对内劝说不要买2018年的房子
双方之间的产品观已经不一样，客户觉得老子这个价格买到的房子居然内部是这个样子
而开发商内心的os是，这个价格买到就合不拢嘴，我们都是赔钱卖房，你还要什么自行车啊
这种观点的碰撞在当时那个情景里其实谈论不出对错的，但是我们站在历史的角度回看，这一年的产品确实是上海历年最差的，整个上海没出现什么好产品
卖的最好的那个居然是一个内环内的毛坯房，这种事情在上海楼市出现可以说是非常的诡异了
那到了2019年呢
所有开发商都缓过神来了，不仅一手房的预售价不变，你如果还不好好做产品，可能客户就买隔壁项目去了
一手的售楼处越来越空，客户越来越不来，自媒体的崛起让项目之间的比较更加清晰，而贝壳崛起带动的一二手联动让这样的格局变得越来越明显。
很多人说渠道掐住了谁谁谁的喉咙，不过我们仔细去看这件事发生的背景，其实是开发商不好好做产品开始的
当维权越来越频繁，当产品越来越差，客户开始不相信楼书上写的东西，所以开始被自媒体，被贝壳等其他第三方分流走
也是因为这样的背景，慢慢的开发商开始痛定思痛。也就在2019年，产品力开始在企业内部被重视被重提，而在2020年上海楼市进入产品力的高光时刻。差异化，标签感，层次感都做的越来越好
包括仁恒这样的品质开发商也很应景的在这两年开始扩张，本质上也是这个趋势
所以毫无疑问
2019年买房的每一位，哪怕同样的地段，都会比2016年买的房子要好很多，可能好的还不只一个层次
03、时间成本
嗯，最后一个维度也很重要，就是买一套房需要花多少时间
买过房子的人都知道，最焦虑的时候可能就是卖掉房子但还没买到房子的时候了。
不过在一手房，因为有了摇号机制之后，很多你中意的房子不是你想买就能买的。2016年行业里研发出一个新词：得房率
就是你买到房子的概率，可以看出买到一套称心的房子概率是有多低
而2019年虽然很多项目依然需要摇号，但是基本上好项目开盘当天的去化率都在70%左右
然后再续销一个月左右实现清盘，换句话来说只要你诚心买，跟得上节奏，你想要的都可以买到，无非是楼层区位的不同而已
但这种美好场景没有太久，到了2020年的下半年，日光现象又开始普遍了，认筹比过3的项目比比皆是
换句话来说，一个盘不论卖几套，总有两倍的人买不到他的房子
所以对于普通购房者来说，买房成本开始加大，不可控因素以及变数也开始变大
04、
整体来看，我们可以看到虽然差不多的价格，我们在2019年可以买到
相对更好的产品
市场比较冷静
冷静稳定的做出选择
中意的房子也都在
开发商比较珍惜和善待我们
然后下定离手之后，我们就可以平静冷静以及开心的看待2020上海楼市如今正在经历的一切
相比较而言，2019年买房要比2016年要好很多
当然，这样的假设没意义，因为谁都不会穿越。但是我想和大家说的是，淡市买房其实是一个好选择。因为很重要的原因就是好产品好服务容易出现在淡市
回顾上海楼市发展的这20年，从08年开始，产品比较好的时候都出现在市场比较差的时候
对于普通客户来说，长线来看任何时候买房都是对的，房价总是健康和稳定的，而选择淡市买房的你，就可以遇到对的价格里最好的品质
这一点很重要
所以一个理性的购房者就是应该在市场不好的时候做决定
当然，写到这里的时候可能你也会os：说的轻巧，如果你看着售楼处里一直在促销，不少项目一直卖不掉，你有勇气做决定？
我扪心自问，如果真的在那样的情境里，焦虑，纠结以及迟缓都是一个人本性会发生的
所以如果你淡市做不了决定怎么办，其实没关系，你可以等，等到你觉得楼市开始回暖了，再做决定也可以
什么意思
最近几年最好的买房时间应该是2019年，但是如果你2019年没买，那你2020年上半年买也可以，如果你2020年上半年没买，下半年买也可以
只要还在这样的长周期内，就都没问题
怕就怕什么，就是2019年纠结，到了2020已经反转了还要等一等缓一缓，到了2021年的时候拍大腿说哎呀早知道
其实怕就怕在你哪怕看到了转折点，你也不敢做决定，这才是最大的伤，所有的购房者都要规避掉这样的情绪伤，如果你真的要买房的话
05、
另外一件想要和大家聊的是，不知道大家发现没有，如果我们换一个角度，如果判断周期太难，那你可以不看周期，只看产品
只要坚持买好产品，你就可以规避很多风险
第一因为好产品容易出现在淡市，看准了就是在一个对的周期，第二如果一手没有那你还可以选择进入二手
通过置换把自己的房子越换越大，哪怕是在一个楼市不健康的周期内，也可以通过更好的产品产生足够的对冲，从而降低风险
当然，这个也是有前提的，就是各位起码得知道什么是好产品，这个还是需要一些功力的，在这边给大家一些建议提升自己看产品的能力
1、坚持看盘，不论一手还是二手，坚持去现场看盘，坚持定期看，这个东西没什么技术含量，多看就知道哪个是垃圾哪个上了心
2、交一两个地产人朋友，他们懂得多，随口问一些问题就能让我们少走很多条弯路
3、要让自己住过一些不错的小区，实在不行起码住过一些不错的酒店，感受服务给产品带来的附加值。
06、
大概就是这些了，如果可以选，2016-2019年，你会在哪一年买房
当然，如果你站在2020年再来看这个问题，你会发现哪一年买都是划算的
只要你买了
