上海买房，这是必须该有的认知

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

当前的上海行情，对于我们而言，有一种强烈的感觉，就是整体开始由散状点状的上涨行情正变得全面开花，最新一轮的行情已经开始全面启动。

到了这个点上，也确实比较急了，我们废话不多说，直接进入主题。

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当前形成上海楼市整体局面吃紧的很重要的一个原因其实就是最近几年的限购政策的严格执行，把大量的购买力关在了门外。

同时，因为直接降低了大家的预期，所以很多原先想买房的人也开始增强了内心防御，反复告诉自己等等再说，说不定房价还会再跌。

但是，到了这个时间节点，我们所能感受到一个最明显的变化一是上海的改善客户显著增多，另外一方面是刚需客户也开始从慢慢获得了房票。

上海楼市在这三年的时间里其实积攒了太多的购买力量，在今年实在按捺不住了，只能统一爆发。

一方面是在如今上海本土化的年轻购买人群中，他们恰巧赶上了父母老破小的置换和上海的旧城改造所带来的福利，所以从一开始他们其实就拥有了很充沛的购买力。

所以上海中环内的各种疯抢行为其实也正是因为有着这么一批强大的购买力，所以其实中环内大量的房子大部分都不是第一次买房，基本都是为了改善。

而另一个层面，这3年的楼市静淡期同时也集聚了大量的楼市购买力，前期要么是突然被限购新政剥夺了购房资格要么就是钱不够，但还好，因为房价没怎么涨，大量的刚需客户经过3年沉淀，一是有了资格二是有了钱。

这个趋势也正在不断的加深，所以我们看到今年上半年大量的楼盘不管是一手还是二手都在快速的去化，不管是在内中环还是郊环，整体都在慢慢的起来，链家的低价二手房源整体去化速度也非常的快。

还有一点很重要，就是前段时间出台的人才落户新政的心理影响其实远超实际影响。

你说交大复旦同济华师大这四所学校原先符合落户条件的人其实就挺多，现在是想打包让这些院校的大部分人都可以留下来。

大家还记得其实抢人大战其实在前几年早就存在了，各个城市都在比拼谁能把条件降得更低，但上海始终很冷静，对于上海而言，一直以来都是有着自己的节奏。

对于上海而言，接下来落户政策可能还会越来越倾向于好的学历稀缺的专业，对于这样人才，上海前几年一直都是毫无对策的，现在开始主动放下了身段了。

大家知道我们平米其实是做线下购房服务的，在新政出来的这几天，整体不仅咨询量增加了很多，而且大家的购房节奏也忽然一下子就上来了，快一点的客户从看房到谈判完成，居然一天之内就都搞定了。

对于客户而言，很多人就是被这个落户政策给逼的下了这个决定，同时交易中心当下也都是挤满了人，整体就是呈现出一片欣欣向荣的样子。

如果从成交数据看，前几天也跟大家分析过了，从4月-8月，二手房已经连续5个月的成交量都突破2.4万套了，这从数据指标看，是偏热的。

所以当下的上海我们的判断就是完全进入了“预热”期，正慢慢进入普涨期，而成交量的不断上涨所带来的最直接的结果就是新房被抢，低价二手房在被快速消灭。

所以，现在这个时间点，如果你有房票也有资金，就是真的不能再等了，虽然类似的话我也跟你说过很多次了，但还是要再次提醒注意。

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刚才是观念上的认知，还有一点是关于上海热点区域，我们也应该更新下认知。

2020年7月，有一个新的热点区域诞生了，浦东新区“金色中环发展带”建设领导小组及指挥部正式宣布成立。

这个领导小组由区委书记和区长亲自担任组长，三位副区长担任副组长，自此，“金色中环发展带”建设工作正式启动。

“金色中环发展带”主要聚焦“3+5”重点地区，即前滩中央活动区和张江副中心、金桥副中心3个中心区，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）5个潜力地区建设。

备注：图片来自公众号“是规划不是鬼话”

大家知道从改革开放至今，浦东整体的能级和发展是很大的，而浦东新区在2018年的时候，整体的经济总量是突破了1万亿，而在“十四五”期末，浦东的经济总量要突破2万亿的大关，这其实就意味着浦东要在未来5年里，再走一遍前面30年才走完的路。

所以，对于浦东而言，最急迫的是需要寻找发展的突破口，当然，接下来的重点就很清晰，就是围绕南北两侧重点打造。北侧的话就是刚刚提到的，金色中环发展带，南侧的话就是临港新区。

所以这两个区域是希望大家可以重点去持续关注的，但是相比较而言，临港所需要的发展周期会更长一些，而且现在4万+的单价其实也并不那么便宜了，因此，综合对比后，金色中环发展带所涉及到的几个区域，大家可以重点关注下。

还有一点突破，是来自大虹桥。

大虹桥这个概念其实已经出来很多年了，作为连接长三角的门户区域，大虹桥始终处于不温不火的状态，但是，最近一段时间，不管是闵行的华漕板块还是中核所在的徐泾板块，所开的新盘全部都打开了区域内新房的天花板。

以前大虹桥二手房房价没有涨上去很核心的一个原因就是被新房的限价给压制着，现在随着新房价格的慢慢打开，出现的局面就是新房涨价带动旧房。

所以，对于大虹桥的价值，其实也应该进行重新的审视，下阶段的提价空间也会慢慢出现。

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同时，还有一点，是关于上海学区房的价值，需要被提到意识里最为重视的那一个层面。

根据我们的统计，如果说上海楼市行情处于预热启动期，那么毫无疑问，学区房就是排头兵了。

自从3月份公民同招、民办摇号政策出台之后，家长们首先是坐不住了，对于任何一个城市的价值而言，孩子的教育永远是第一位的，而且，家长对于学区的执著和执行力，前期是被远远低估了。

从今年开始，整个学区房市场其实就迎来了新的一轮独立上涨的行情，短短的几个月时间，部分低总价段的学区房迎来了接近20% 的涨幅。

这种连锁反应，现在仍然在持续。学区房的跳涨，比现在的新房认筹火热还要明显。

我们在前面也做过相关的分析，凡是新房带有学区概念，离学校比较近的，几乎整体的认筹率还不错，还有些新房原先默默无闻认筹极差的，学区概念一出现，瞬间被抢空，最典型的就是公元2040和首创禧瑞荟。

而那些附近没有优质公办学校的新房，就过的比较惨了，整体认筹也是一塌糊涂。

而当前除了三公以外，绝大多数的优质公办学校，都是需要购买学区房才能就读的。

我们的矩阵号「上海学区房攻略」曾经做过几组区域代表学区房的涨跌幅表格。

可以看到，其实上海学区房的跌幅很窄，但只要跳涨把低总价笋盘吃掉之后，整个学区房的总价门槛就会一下拔高，最高的涨幅甚至到了夸张的42%+。

这就是上海学区房的特殊魅力所在，房子不仅是房子，还有学票价值，房子本身就跟上海大行情一样，没怎么涨，但学票的价格却一直在涨。

当然，有几个区域我们是比较推荐的。

首先是浦东和闵行的双学区板块，比如浦东的陆家嘴，源深，联洋，碧云，御桥，这些区域房价跨度在500万-1600万，自住和学区均可。

其次是闵行的古美，莘庄，华漕，春申板块，房价跨度在400万-1200万左右，很多小区也都带有不错的学区。

当然，因为上海每个区的升学政策都是不一样，每个学校也都有着各自的特色，这是一个很庞大的话题，对上海学区房感兴趣的朋友，可以联系我们的助理VX:moducaiguan4，我们有对上海学区最专业的研究可以与你分享。

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为什么我们非常看好上海楼市的未来。

很简单的原因就是所有被行政力量所制约的不平衡和被低估，随着时间的流逝，都会被慢慢找补回来。

希望在那个时候，你已经在场，千万不要在此时此刻遗憾错过。