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贝壳找房(BEKE)上市首日暴涨87%,两万亿商业版图如何再下一城?

格隆汇 · 2020-08-14
贝壳找房的上市首秀为何如此亮眼?

编者按:本文来自微信公众号“格隆汇新股”(ID:ipopress),36氪经授权发布。

作者 | 喵皇

数据支持 | 勾股大数据

在“衣食住行”的超级平台中,“衣”有淘宝,“食”有美团,“行”有滴滴,而“住”这个领域,非贝壳找房莫属。

8月13日,贝壳找房正式登陆纽交所,成为“中国居住服务平台第一股”。贝壳IPO发行定价为20美元/ADS,上市之后股价高开高走,最终报收37.44美元,大涨87.05%,总市值达422亿美元,相当于3930亿元人民币。

贝壳找房本次共发行1.06亿股美国存托凭证,另外承销商可行使1590万股美国存托凭证超额配售权。承销商如全额行使超额配售权,贝壳找房上市募资规模达24.38亿美元,其中获得了腾讯、高瓴、红杉、富达等知名机构至少8亿美元的认购。

贝壳找房的上市首秀为何如此亮眼?又该如何解读贝壳找房的财务数据?公司未来有哪些增长点?下面来看一看。

一 中国第二大商业平台凭什么是贝壳找房?

贝壳建立了中国最大的居住服务商业生态:平台通过ACN网络连接了265家地产经纪品牌、4.2万个门店、45.6万经纪人,2019年的GTV一举突破2万亿大关,成为中国最大的房产交易服务平台,以及中国第二大商业平台。

根据招股书,贝壳找房2019年实现GTV(交易总额)2.13万亿元,同比增长84.5%。在中国所有商业平台中,贝壳的体量仅次于阿里巴巴,位列第二。CIC灼识咨询报告显示,2019年中国住房市场规模为22.3 万亿元,这意味着贝壳占据近10%的市场份额。

GMV(Gross Merchandise Volume)/GTV(Gross Transaction Value)是衡量互联网平台规模及业务增长的重要指标。GMV多用于电商平台,通常包含拍下但未付款的订单,阿里、京东、拼多多等电商平台均公布GMV数据。相比之下,GTV要求真实成交,统计口径会更严格,美团、贝壳公布的是GTV数据。

贝壳的2019年的GTV增长很快,今年在疫情的影响下仍然逆势增长,平台规模持续壮大。数据显示,2020年上半年,贝壳找房的GTV为1.33万亿元,同比增长48.4%。

“衣食住行”中,关于“住”的交易最为特别。房产交易体量非常大,但交易也非常复杂,因为每一套房都是一个独立的SKU,户型楼层、地理位置、公共设施都不一样,很难标准化,而且在交易的过程中变量很多、手续繁琐,供给、需求都是随时变化的。

与零售实物或者餐饮外卖相比,房产交易的客单价尤其高,完全不能比拟。按2019年2.13万亿GTV,220多万笔房屋交易计算,贝壳找房平均每笔交易的金额达到接近100万元。与之相比,2019年拼多多、美团的单客年均消费额都不到2千元,阿里巴巴的单客年均消费额不到1万元,平均每笔交易的金额就更小了。

除了大宗交易、高客单价,房产交易还有长决策、低频等特殊属性,一个人买房要考虑很多因素,做决策的时间长,且一个人一辈子可能最多就买三四次房,属于极其低频的交易。这些特殊性决定了房产交易服务平台需要非常强的线下服务能力,这也是为什么其他领域的平台都是从线上发展到线下,而在这诺大的“居住”赛道,只有线下反攻线上,最后线上线下融合的贝壳找房突围而出,成为最大的玩家了。

被左晖评价为“最坚定的战友”的华兴资本董事长、基金创始合伙人包凡曾表示:“房地产服务行业交易体量相当大,客单价相当高,但是又极其低频。从线下往线上打肯定比线上往线下打胜率更高。那时候还有很多同类型的公司,但只有链家是典型的从线下往线上打的企业,我们肯定赌它赢”。

二 2019年营收460亿 2020年上半年业绩逆势高增长

贝壳找房的业绩高速增长,2019营收增速达到61%。根据招股书显示,2017-2019年,贝壳找房的营业收入分别为255.06亿、286.46亿和460.15亿元。

面对突如其来的新冠疫情,贝壳找房仍然没有停止增长的步伐。最新招股书显示, 2020年上半年公司实现营业收入272.61亿元,同比增长39%。可以看出,贝壳找房的业绩韧性很强,尤其是二季度收入恢复特别猛,2020年第二季度贝壳找房营收201.4亿元,同比大增76%,环比大增183%。

从收入构成来看,贝壳找房的营收来源主要分为三个部分:存量房交易、新房交易、新兴及其他业务。2019年,贝壳的二手房交易收入为245.69亿元,同比增长21.9%,占总收入的比重为53.39%;新房交易收入为202.71亿元,同比增长171.3%,占总收入的比重为44.05%。

从净收入来看,贝壳的新房业务增长非常迅猛,是公司重要的增长极。从边际收入来看,贝壳的二手房业务是最大的基本盘,2019年边际收入占比达到62%。招股书显示,2017-2019年及2020年上半年,贝壳二手房交易的边际收入(净收入-佣金支出)分别为分别为56.35亿、77.32亿、95.54亿、48.47亿元;新房交易的边际收入(净收入-佣金支出)分别为28.66亿、30.28亿、49.19亿元、35.05亿元。 

由上可知,贝壳是“新房+二手房”双重驱动业绩增长,而新兴及其他业务,包括装修、金融等业务目前收入占比还比较小,但是成长空间非常大,是未来贝壳开启第二增长曲线的重要方向。

三 贝壳找房亏损吗? 

那贝壳的盈利能力如何呢?有投资者说贝壳是亏损的,这其实是很片面的。2017-2019年贝壳找房的净亏损分别为5.38、4.28和21.8亿元,而最新招股书显示,2020年上半年,贝壳找房的净利润为16.07亿元,净利润率为5.9%;其中第二季度净利润高达28.39亿元,同比增长626%。

为什么2019年显示亏损21.8亿元呢?这主要是因为贝壳2019年有29.56亿元的股权激励支出。众所周知,股权激励支出在互联网公司中非常常见,京东、美团、拼多多等互联网公司上市都有该项支出,而且该项支出是一次性的费用,也不涉及现金流出,所以在观察平台盈利能力的时候,需要看经调整后的净利润。

2017-2019年,贝壳的经调整净利润分别为0.71亿、1.31亿、16.56亿元,利润不断增长,经调整净利润率分别为0.3%、0.5%、3.6%,盈利能力持续强化。2020年上半年,贝壳经调整净利润18.61亿元,经调整净利润率提升至6.8%。

另外,贝壳现金充沛,2017-2019年现金及现金等价物分别为52.4亿、91.2亿、243.2亿元。截至2020年6月30日,贝壳拥有现金及现金等价物250.8亿元。

四 贝壳的护城河:双网

贝壳是一个18年(链家)和2年(贝壳)的组织的结合体,目标满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。虽然贝壳平台推出的时间并不长,但是它建立在链家丰富的产业经验之上,相当于站在巨人的肩膀上创新。

贝壳将ACN(经纪人合作网络)作为平台底层操作系统,构建了两张网:线上网络即“数据与技术驱动的线上运营网络”、线下网络即“以社区为中心的线下门店网络”。据灼识咨询称,贝壳成功搭建了中国唯一规模化的线上线下房产交易和服务平台。

(贝壳平台协同效应示意图)

线上网络,贝壳通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造,搭建行业基础设施,促进交易效率和服务体验的提升。线上网络的构建并不容易,从建设楼盘字典、坚持真房源,到推出VR、服务者评价体系、AI大数据等等,贝壳一直坚持“做难而正确的事情”。

截至2020年6月30日,贝壳“楼盘字典”涵盖了约2.26亿处房源数据;2019年贝壳VR线上浏览量4.2亿次,客户VR看房总时长2300万小时,2020年第二季度,平台每天平均约有15.9万次VR带看。

线下网络,贝壳进驻了全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店,形成一张“以社区为中心的线下门店网络”,从而帮助业主、客户与贝壳产生更多的交互与连接,沉淀行为数据。在左晖看来,“贝壳给产业带来的变化在于,门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。” 

(贝壳找房连接门店数及经纪人数)

五 增长驱动力:双核

贝壳未来成长的驱动力主要来自双核:“网络效应”和“平台效应”。

其一,网络效应。贝壳的经纪人合作网络ACN能够显著提升行业作业效率、精准匹配交易各方。招股书显示, 2019年,贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV计,贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍,贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元,增长至2019年下半年的2030万元,增幅高达86.2%。未来贝壳线上网络、线下网络越密集、越完善,网络效应会越明显。

其二,平台效应。贝壳的平台效应已经从二手房业务外溢至新房业务,2019年新房业务爆发式增长就是ACN网络效应的外溢表现。根据灼识咨询,中国新房销售的经纪服务渗透率预计会从2019年的25.5%进一步上升到2024年的42.5%,贝壳的新房业务有望维持高增长。贝壳与2019年中国签约销售额排名前100名的所有开发商全部建立了业务联系,预计贝壳的新房业务会继续保持高增长。

贝壳的平台效应还有望外溢至更加高频的新兴及其他业务,贝壳正在从房产交易这样的低频业务向金融服务、房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务等高频业务拓展。贝壳不仅是一个房产交易的平台,未来还会是一个越来越多人使用的家装平台、购买家居用品的平台甚至是社区代收的平台。基于完善的基础设施,贝壳能够不断延长产业链,多元化业务将打开贝壳的增长天花板。

总结

1)贝壳是消费者首选的居住服务品牌,也是投资者押注居住服务赛道的最佳标的。贝壳平台以“住”为核心,深度改造产业链,左晖很早就在“真房源”、“楼盘字典”方面深度布局,虽然当时受到了很多短期压力,但公司一直强调做“难而正确的事”,现在贝壳已经到了“开花结果”的时节。

2)贝壳的业绩表现非常好,收入逆势高增长,2019年的“账面亏损”问题并不值得担忧。公司具备造血能力,近三年经调整净利润均为正,且公司现金充裕,财务健康。

3)贝壳没有天花板,基本盘和新业务的想象空间巨大。房产交易服务是一个几十万亿的市场,且规模持续增长。根据灼识咨询,2024年存量房交易市场空间预计增至15.1万亿元人民币,新房交易市场空间预计增至19.1万亿元人民币,涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模预计增至4.3万亿元人民币。

4)上市是贝壳新的里程碑。在资本市场,贝壳没有对标物,若要对比,在互联网平台中,贝壳和美团最像,它们都处于一条“性感”的赛道,但也绝不是那么容易成功,需要干很多苦活、累活。美团在千团大战中胜出,贝壳在爱屋吉屋、平安好房等挥泪离场中突围。只有积累足够多、足够久之后,赛道龙头优势才会确立,成长的飞轮就会不停、快速转动。

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